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Hausverbot aussprechen gg Sohn eines Mieters (nach Einbruchsversuch, Sachschäden)

| 17.07.2021 15:32 |
Preis: 28,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag,

in einem MFH mit 14 Wohnungen hat in den vergangenen Monaten der 40-jährige Sohn eines Paares, das zwei der Wohnungen gemietet hat, wiederholt versucht, sich gewaltsam Zutritt zur Wohnung seiner Eltern zu verschaffen. Dabei hat er zuerst im Hausflur und Treppenhaus Schäden verursacht, und beim letzten Versuch auch die Hauseingangstür stark beschädigt (ohne jedoch hineinzugelangen). Der Mann ist psychisch krank und zudem Drogenkonsument, und mindestens beim letzten (nächtlichen) Einbruchsversuch war er in Begleitung eines "Kumpels".

Den Eltern tut dieses Verhalten zwar sehr leid, aber sie haben ihren Sohn wiederholt bei sich aufgenommen, nachdem dieser seine Mietwohnung an anderem Ort unbewohnbar beschädigt hat. So auch jetzt nach dem letzten Vorfall: Der Sohn sei in eine Schlägerei geraten und habe einen Kieferbruch erlitten, weshalb er nach der Krankenhausbehandlung bei seinen Eltern unterkam, damit die Mutter ihn mit flüssiger/breiiger Nahrung versorgen kann. Vor der Hausgemeinschaft verbergen sie seine Aufenthalte jedoch.

Die übrigen Parteien im Haus bestehen ausschließlich aus Eigentümern oder deren engen Angehörigen, Altersdurchscnitt über 70 Jahre. Sie wollen sich nicht länger diesen drohenden Gewaltausbrüchen des Gastes der Mieter-Familie ausgesetzt sehen und deshalb ein Hausverbot gegen den Mann aussprechen.

Nachdem ich hier alle einschlägigen Antworten in ähnlichen Sachlagen gelesen habe, weiß ich nun schon, dass die WEG nicht das Hausrecht in einer der Wohnungen einschränken darf, sondern nur die Mieter selbst - was die Eltern jedoch nicht tun werden.

Die entfernt wohnenden Vermieter der beiden Wohnungen haben von diesem ganzen Geschehen noch nichts mitbekommen, und die Hausverwaltung verschlampt es seit Monaten, ihnen darüber etwas mitzuteilen.

Dürfte die WEG mit entsprechender Mehrheit beschließen, ihn vom Grundstück fernzuhalten durch ein Hausverbot? Der Zugang zu der Elterlichen Wohnung führt über 10 m Weg auf dem Grundstück, durch Hauseingang und Treppenhaus - eben dort, wo der Mann die Schäden am Gemeinschaftseigentum verursacht hat.

Wie kann die WEG die Mieter, vermietenden Miteigentümer oder die Hausverwaltung bewegen, hier ein Hausverbot beschließen, aufgrund der "erheblichen Gefahr" weiterer Sachbeschädigungen, den Bruch des Hausfriedens und die Einschüchterung der älteren Nachbarn? Oder müssen zunächst die Vermieter des Paares oder die Hausverwaltung dazu gedrängt werden?

Wie das Hausverbot dann durchgesetzt werden kann, solange der Verursacher gar nicht an einer ladungsfähigen Anschrift anzutreffen ist und bei seinen Angriffen nicht Herr seiner Sinne ist, müsste man dann auch noch sehen.
Zumindest aber würde den Eltern klar sein, dass sie ihren unberechenbaren Sohn nicht mehr unter ihrem Dach beherbergen können, und dabei die Nachbarn in Gefahr bringen.

Wenn bereits ein Hausverbot ausgesprochen ist, wird es auch einfacher, beim nächsten Vorfall der Polizei zu erklären, dass der Mann keinen Zugang zum Haus mehr hat, egal ob Sohn von Mietern oder "nur ein Einbrecher".

17.07.2021 | 17:08

Antwort

von


(721)
Stedinger Str. 39a
27753 Delmenhorst
Tel: 04221-983945
Web: http://www.drseiter.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie haben Recht, dass das Hausverbot an der Wohnung nur die Eltern aussprechen können. Allerdings ist laut BVerfG dann die Unterlassung möglich, wenn alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft wurden und der Frieden nachhaltig gestört wird - BVerfG, Beschluss v. 6.10.2009, 2 BvR 693/09.
Am Zugang können Sie ihn durch die Eigentümergemeinschaft nach § 14 Nr. 2 WEG als Besuch hindern, nicht jedoch, wenn er von der Familie aufgenommen wurde.

Wenn Sie Mieter wären, könnten Sie gegenüber deren Vermieter eine Mietminderung geltend machen. Als Eigentümer haben Sie nur die Möglichkeit, den Vermieter schriftlich aufzufordern, dass dieser eingreift (Hausverbot, Kündigung). Dann bräuchten Sie allerdings den Nachweis, dass für die Eigentümergemeinschaft bzw. Ihnen gegenüber eine Gefahr besteht. Rufen Sie auch das Ordnungsamt und die Betreuungsbehörde bzw. den sozialpsychatrischen Dienst an, die können ebenfalls Maßnahmen ergreifen.

Bei Schäden am Gemeineigentum kann Strafanzeige gestellt werden bzw. Schadensersatz geltend gemacht werden. Allerdings besteht hier die Problematik, dass ein Anschreiben/eine Ladung nicht möglich sein wird, sodass die Durchsetzung zivilrechtlicher Ansprüche scheitern würde.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter
Fachanwältin für Familienrecht, Fachanwältin für Strafrecht

Rückfrage vom Fragesteller 17.07.2021 | 19:51

Danke, Frau Dr. Seiter.
Wir müssen uns also an die beiden Vermieter der Wohnungen halten. Aber die Vermieter können den Mietern doch genauso nicht vorschreiben, wen sie zu Besuch kommen und ggf. auch über eine gewisse Zeit bei sich übernachten lassen?

Habe dazu die Urteilsbegründung vom BVerfG gelesen, auf die Sie hinweisen, und verstehe es so:
Letztlich kann die WEG nur verlangen, das jeweilige Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum ungestört nutzen zu können (also z.B. nicht nachts gestört zu werden), sowie dass Sachbeschädigungen unterlassen werden durch Besucher von Mietern oder Miteigentümern.

Alles eine Frage der Abwägung der jeweiligen Interessen und Schutzbedürfnisse, so liest es sich auch in anderen Antworten hier auf der Plattform zu Hausverboten, die nicht von den Mietern selbst für ihre vertraglich genutzten Wohnräume ausgesprochen werden.

Gerade weil der Sohn ja jetzt verletzt und gewissermaßen pflegebedürftig war, und in diesem Zustand auch keine Störungen verursacht hat, hätte sein Schutzbedürfnis vermutlich wieder schwerer gewogen als die bloße Angst der alleinlebenden älteren Nachbarinnen vor dem sporadisch gewalttätigen Sohn der Mieter.
Alles so richtig verstanden?

Dann meine Frage zur Rolle der Hausverwaltung:
Ist diese nicht verpflichtet, die betroffenen Eigentümern unverzüglich zu unterrichten vom Fehlverhalten der Mieter bzw. eines ihrer Besucher (soweit der nächtliche Versuch des gewaltsamen Eindringen noch als "Besuch" zu werten ist...)?
Wir haben die Vorfälle noch am gleichen Tag an die Hausverwaltung gemeldet (per Mail), aber auch nach 6 Wochen hat diese offenbar noch nicht die entfernt wohnenden Eigentümer der vermieteten Wohnungen unterrichtet.
Und muss/kann die Hausverwaltung dieser Unterrichtung auch die Aufforderung beifügen, für die Unterlassung solcher Beeinträchtigungen zu sorgen, ggf. durch Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses, wenn die Mieter nicht Sorge tragen, dass sich so etwas nicht wiederholt?

Wir wollen nicht noch einen weiteren Vorfall abwarten müssen, und ein drastisches Eingreifen von Behörden und Diensten ist immer nur dann möglich, wenn unmittelbare Gefahr besteht.

Es geht weniger um die Sachbeschädigungen am Gemeinschaftseigentum, sondern vielmehr um die seelische Gesundheit einiger Nachbarn (Angst vor tätlichen Angriffen, falls man dem gewalttätigen Sohn im Haus begegnet). Eine direkte Anliegerin der vermieteten Wohnungen ist früher im Leben schon Opfer tätlicher Gewalt geworden und leidet unter dieser ständigen verdeckten Bedrohung sichtlich, psychisch und physisch.

Von der Polizei hören wir dazu nur: "Solange er niemandem etwas antut, sind uns die Hände gebunden".

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18.07.2021 | 11:39

Sie haben das Urteil richtig verstanden.
Vielen Dank die nette Bewertung.

Ihre Frage:
Wir müssen uns also an die beiden Vermieter der Wohnungen halten. Aber die Vermieter können den Mietern doch genauso nicht vorschreiben, wen sie zu Besuch kommen und ggf. auch über eine gewisse Zeit bei sich übernachten lassen?

Vermieter dürfen zwar nicht von ihrem "Hausrecht" Gebrauch machen und Besuch verbieten. Hat dieser Besuch jedoch nachhaltig Ruhestörungen begangen hat oder Gemeinschaftsräume wie Treppenhaus, Flur, etc. beschädigt, ist ein Hausverbot möglich.

Ich verstehe, dass alle Angst haben, da man diese aber rechtlich schwer greifen/beweisen kann, ist es einfacher auf die Sachbeschädigung abzustellen, da diese nachweisbar ist.

Hausverwaltungen sind oftmals träge und deren Rolle ist meist zweifelhaft. Die Rechte und Pflichten sind in §27 WEG zusammengefasst:
§ 27
Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Man kann sie durchaus zwingen oder absetzen, aber das ist zu langwierig und hilft Ihnen kurzfristig nicht weiter. Gehen Sie daher den weg über die Vermieter zu gehen.

Beachten Sie allerdings: wenn die Mieter den Sohn da wohnen lassen, ist das keine unerlaubte Handlung, da es Familie ist.

Bewertung des Fragestellers 17.07.2021 | 19:53

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