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Hausübertragung zu Lebzeiten des Vaters


14.07.2005 20:10 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Vater (77) besitzt ein 2 Fam. Haus in dem er nach dem Tod meiner Mutter alleine lebt. Das Haus ist aus 1959 und sehr renovierungsbedürftig. Die Kostenschätzungen für die Renovierung belaufen sich auf ca. 160T€. Das dazugehörige Grundstück misst ca. 800 qm. Es liegt noch kein Gutachten vor, aber ein Architekt gab uns einen momentanen Wert von ca. 230 T€ an (incl. Grundstück).

Meine Lebensgefährtin und ich würden gerne in dieses Haus einziehen. Allerdings ist zu bedenken, dass mein Vater von der unteren in die obere Wohnung umziehen würde und lebenslanges mietfreies Wohnrecht hätte.

Nun stellt sich die Frage, wie meine Geschwister (2) ausgezahlt werden müssen. Da ich einen max. Betrag von ca. 280 T€ aufnehmen könnte, kann ich nicht beide gleichzeitig auszahlen. Meine Schwester jedoch würde evtl. auf eine sofortige Auszahlung verzichten unter der Bedingung, einen Kreditvertrag (also zzgl. Zinsen) mit mir abzuschliessen.

Wie sieht unter o.g. Bedingungen (Vater im Haus/Renovierungsbedarf) eine Gleichbehandlung der 3 Geschwister aus ? Wirkt sich die Tatsache, dass wir meinen Vater im Haus hätten kostenmässig aus ? Welche Beträge müsste ich meinen Geschwistern auszahlen ?

Recht herzlichen Dank für eine Antwort !
Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Eine Gleichbehandlung aller drei Kinder würde sicherlich so aussehen, dass alle zu jeweils einem Drittel an dem Wert des Grundstücks zu dem Zeitpunkt, in dem es Ihnen übertragen werden soll, teilhaben.

Zu diesem Zweck ist zunächst die Höhe des Wertes der zu Ihren Gunsten vorgesehenen Schenkung festzustellen. Hierzu haben Sie mit dem Wert von Haus und Grundstück, vom Architekten mit 230.000 € beziffert, einen Ausgangspunkt benannt. Dabei gehe ich davon aus, dass im Rahmen der Wertermittlung der von Ihnen genannte und wertmäßig bezifferte Renovierungsbedarf bereits berücksichtigt wurde. Anderenfalls müsste für diesen Bedarf noch ein Abzug vorgenommen werden.

Von diesem Betrag ist der Wert des für den Vater vorgesehenen Wohnrechts abzuziehen. Um den Wert dieses (lebenslangen) Wohnrechts zu ermitteln, benötigen Sie den Jahresmietwert für die dem Vater zu überlassende Wohnung. Dazu können Sie den ortsüblichen Mietzins heranziehen, der für vergleichbare Wohnungen zu zahlen wäre. Dieser Jahreswert wird dann unter Anwendung der Anlage 9 (zu § 14) des Bewertungsgesetzes mit dem für das Lebensalter Ihres Vaters anzusetzenden Faktor multipliziert. Bei einem Mann im Alter von 77 Jahren beträgt dieser Faktor 5,464.

Zusammengefasst ergibt sich folgende Berechnung:

Grundstückswert

- Wohnrecht des Vaters (= 5,464 x Jahresmietzins)

= Schenkungswert

Der auf diese Weise ermittelte Schenkungswert kann dann als Grundlage für die Auszahlungen an die Geschwister herangezogen werden: Wenn dann jedem der Geschwister ein Drittel dieses Schenkungswertes ausgezahlt wird, haben Sie die von Ihnen angesprochene Gleichbehandlung erreicht.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de

Nachfrage vom Fragesteller 23.07.2005 | 19:19

Sehr geehrter Herr Kruppa,

zunächst einmal herzlichen Dank für Ihre Antwort !

ich hätte zwei Nachfragen:

1.) Es stellt sich heraus, dass eines der Geschwister ein Problem damit hat, nicht gerecht behandelt zu werden. Wenn die Umbaukosten ca. 160 T€ betragen, und der Wert des Hauses incl. Grundstück 230 T€ (lt. Gutachten) beträgt, dann müsste ich zum einen für die beiden Geschwister 153 T€ bezahlen und zum anderen die Umbaukosten für das Haus (160 T€) tragen, so käme ich auf 313 T€ Gesamtkosten, (obwohl ich mich um meinen Vater kümmere) die für mich unrealistisch sind. Meine Frage: Wird von dem Gutachterwert (230 T€) noch etwas abgezogen für den Umbau oder den Umstand mit meinem Vater ? Eine Art Bonus für das Kind, dass sich um den Vater kümmert.

2.) Wie wäre es, wenn ich auf dem ca. 850 qm großen Grundstück ein zweites Haus bauen würde ? Das Geld ginge doch an meinen Vater und das Grundstück wäre auf meinen Namen eingetragen ? Müssen die Geschwister sofort ausgezahlt werden, oder warten, bis der Vater stirbt ? Gilt das Grundstück als Erbmasse, oder gibt es evtl. ein Problem mit den Geschwistern über das verkleinerte Grundstück mit nun geringerem Wert ?

Herzlichen Dank für Ihre Mühe !

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.07.2005 | 20:12

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfragen.

Zunächst einmal ist es Sache Ihres Vaters, wem er zu Lebzeiten was und wieviel schenkungsweise überlassen will. Insofern kann keines der Kinder, anders als vielleicht im Erbfalle, rechtlich durchsetzen, gleichbehandelt zu werden.

Auch bei der Errichtung eines Testaments ist Ihr Vater nicht zu einer Gleichbehandlung seiner Kinder verpflichtet. Er könnte eines, mehrere oder alle Kinder auch enterben, so dass sie dann bei Eintritt des Erbfalles nur Anspruch auf ihr Pflichtteil mit einem Wert in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteiles hätten.

Ob von dem sich aus dem Gutachten ergebenden Wert für das Grundstück einschließlich dem Haus in Höhe von 230.000 € ein Betrag für Renovierungsaufwendungen abgezogen werden kann, sollten Sie noch einmal mit dem Sachverständigen besprechen. Generell ist, wenn durch das Gutachten der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt wurde, davon auszugehen, dass der Renovierungsbedarf berücksichtigt wurde. Denn gemäß § 194 Baugesetzbuch wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften (hierzu zählt auch der Renovierungsaufwand), der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Selbstverständlich steht es Ihrem Vater frei, Ihnen in Anerkennung erbrachter Pflegeleistungen gegenüber den anderen Geschwistern einen "Bonus" zu gewähren. Nochmals: Ihr Vater muss, wenn er Sie oder ein anderes der Kinder beschenken will, nicht darauf achten, dass diese gleichbehandelt werden.

Im übrigen sieht auch das Erbrecht die Möglichkeit vor, dass Pflege- und sonstige Leistungen zu Gunsten des Abkömmlings, der diese für den Erblasser erbracht haz, gegenüber den anderen Abkömmlingen bei einer Auseinandersetzung im Erbfalle auszugleichen sind. Lassen Sie mich dazu § 2057 a Abs. 1 BGB zitieren:

"Ein Abkömmling, der durch Mitarbeit im Haushalt, Beruf oder Geschäft des Erblassers während längerer Zeit, durch erhebliche Geldleistungen oder in anderer Weise in besonderem Maße dazu beigetragen hat, dass das Vermögen des Erblassers erhalten oder vermehrt wurde, kann bei der Auseinandersetzung eine Ausgleichung unter den Abkömmlingen verlangen, die mit ihm als gesetzliche Erben zur Erbfolge gelangen; § 2052 gilt entsprechend. Dies gilt auch für einen Abkömmling, der unter Verzicht auf berufliches Einkommen den Erblasser während längerer Zeit gepflegt hat."

So die Möglichkeit besteht, kann Ihr Vater Ihnen auch einen Teil seines Grundstücks verkaufen. Der Vater könnte Ihnen dabei auch nachlassen, den Kaufpreis in Raten abzuzahlen. Diese Ratenzahlungsvereinbarung würde auch über seinen Tod hinaus fortgelten, so dass auch die Erben Ihres Vaters daran gebunden wären. Die Geschwister müssen nicht sofort ausgezahlt werden, denn nicht ihnen, sondern dem Vater als Verkäufer steht der Kaufpreis zu. Der von Ihnen gekaufte Grundstücksteil würde nicht in die Erbmasse eingehen. Der Kaufpreis oder etwa noch ausstehende Ratenzahlungen würden dagegen Teil der Erbmasse werden, so sie bei Eintritt des Erbfalles noch vorhanden sind.

Schwierigkeiten mit den Schwestern dürfte es bei dieser Variante nicht geben. Da Ihnen der Vater den Grundstücksteil nicht geschenkt, sondern verkauft hat, wird dessen Wert dann auch nicht bei der Berechnung etwaiger Pflichtteile oder Pflichtteilsergänzungsansprüche berücksichtigt.

Ich hoffe, mit diesen weiteren Ausführungen Ihre Fragen erschöpfend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch ein schönes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de

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