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Hausübertragung und Rückforderung durch Gläubiger oder Sozialamt

20.03.2012 17:09 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten unser Haus unserem einzigen Kind übertragen, um dieses Vermögen vor zukünftigen Zugriffen durch das Sozialamt oder zukünftigen Gläubigern zu schützen.

Fage 1:
Wie lange muss das Eigentum übertragen sein, damit
a) ein zukünftiger Gläubiger aus Geschäften nach der Übertragung
b) das Sozialamt
nicht mehr auf das Haus zugreifen können?

Frage 2:
Rechtlich umstritten ist der Zeitpunkt der Übertragung durch eingetragenen Nießbrauch bzw. Wohnrecht zu Gunsten des Schenkenden. Gilt dies nur für das Sozialamt oder auch für sonstige Gläubiger?

Frage 3:
Kann ich ohne eingetragene Rechte durch Behalt eines 1%-tigen Anteils an dem Haus
a)die "aufschiebende Wirkung" verhindern
b) Zugriffe die durch meine Person begründet werden auf den Wert dieses Anteils beschränken
b) ein Verkauf bzw. eine Beleihung des Hauses durch den Beschenkten verhindern




Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Frage 1:
Wie lange muss das Eigentum übertragen sein, damit
a) ein zukünftiger Gläubiger aus Geschäften nach der Übertragung
b) das Sozialamt
nicht mehr auf das Haus zugreifen können?

Teilfrage a)

Ein zukünftiger Gläubiger könnte gemäß § 4 des Anfechtungsgesetzes vier Jahre nach einer unentgeltlichen Übertragung des Hauses auf Ihr Kind das Haus von Ihrem Kind zurückverlangen, wenn er einen Titel gegen Sie erlangt hat, der gegen Sie mangels Vermögens nicht vollstreckt werdenkann. .

Im Falle einer entgeltlichen Übertragung und einer unmittelbaren Benachteiligung der Gläubiger beträgt die Frist zwei Jahre, § 3 Abs. 2 AnfG.

Im Falle einer vorsätzlichen Benachteiligung, wenn Ihr Kind wusste, dass Ihre Zahlungsunfähigkeit droht, beträgt die Frist zehn Jahre auch bei einer entgeltlichen Übertragung zehn Jahre.

Die Fristen werden vom Eingang der dann zu erhebenden Anfechtungsklage gegen Ihr Kind an gerechnet.

Teilfrage b)

Wenn die Übertragung schenkweise erfolgt, können Sie innerhalb der nächsten zehn Jahre das Haus von Ihrem Kind zurückfordern, § 528 BGB. Das Sozialamt kann diesen Anspruch nach dem SGB auf sich überleiten und geltend machen.

Selbst wenn diese verstrichen sind, würde das Haus mittelbar noch eine Rolle spielen, da Ihr Kind sich bei der Berechnung des Unterhaltes möglicherweise einen Vorteil aus der Eigennutzung der Immobilie anrechnen lassen muss.



Frage 2:
Rechtlich umstritten ist der Zeitpunkt der Übertragung durch eingetragenen Nießbrauch bzw. Wohnrecht zu Gunsten des Schenkenden. Gilt dies nur für das Sozialamt oder auch für sonstige Gläubiger?

Diese Frage verstehe ich offen gesagt nicht ganz. Wenn Sie sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch einräumen lassen, würde dies den finanziellen Vorteil, den Ihr Kind erhält, mindern. Dies würde z.B. bei der Frage der Unentgeltlichkeit oder Entgeltlichkeit der Eigentumsübertragung einer Rolle spielen. Über den Zeitpunkt sagt dies aber nichts aus. Ggf. können Sie in der Nachfrage nochmals erklären, was Sie meinen.

Frage 3:
Kann ich ohne eingetragene Rechte durch Behalt eines 1%-tigen Anteils an dem Haus
a)die "aufschiebende Wirkung" verhindern
b) Zugriffe die durch meine Person begründet werden auf den Wert dieses Anteils beschränken
b) ein Verkauf bzw. eine Beleihung des Hauses durch den Beschenkten verhindern?

Sie können natürlich einen Anteil an dem Haus behalten, dieser sollte aber im Grundbuch eingetragen sein, da dieses ansonsten unrichtig wäre und ein Dritter im Wege des gutgläubigen Erwerbs das gesamte Grundstück erwerben könnte.

a)
Ihre Frage nach der aufschiebenden Wirkung ist abermals unverständlich. Ich bitte wiederum um Präzisierung, was Sie meinen. Die aufschiebende Wirkung ist ein Begriff, der bei einem bedingten Rechtsgeschäft gebraucht wird. Das Rechtsgeschäft wird erst wirksam, wenn diese Bedingung eintritt. Jetzt wollen Sie die auch noch die aufschiebende Bedingung verhindern, so dass das Rechtsgeschäft nicht wirksam wird? Dann wäre ja die Übertragung des Hauses insgesamt unwirksam, was ja nicht von Ihnen gewollt sein kann.

b)
Wenn natürlich nur noch ein Bruchteil des Grundstückes in Ihrem Eigentum steht, kann auch nur noch dieser im Rahmen einer Zwangsvollstreckug mit einer Hypothek belastet werden. Dies kann sich auch auf einen Bruchteil des Grundstückes beziehen, § 1114 BGB.

c) Nein, da der Beschenkte seinen Bruchteil des Grundstückes ja verkaufen oder mit einer Hypothek oder Grundschuld beleihen kann. Zwar wäre es ggf. schwierig, einen Käufer für einen Grundstücksbruchteil zu finden. Andererseits gibt es ja immer noch die Möglichkeit, eine Aufhebung der Grundstücksgemeinschaft durch eine Teilungsversteigerung zu erreichen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 20.03.2012 | 18:22

Zu Frage 2+3: Es geht darum, dass trotz Schenkung vor mehr als 10 Jahren an ein Kind durch die Eintragung eines Wohnrechts oder eines Niesbrauchs einige Gerichte entschieden haben, dass laienhaft ausgedrückt die "Schenkung nicht vollzogen wurde" da das volle Verfügungsrecht eingeschränkt ist und somit das Sozialamt auch nach über 10 Jahren direkt auf das Haus zugreifen kann.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.03.2012 | 18:52

Danke für die Klarstellung, jetzt kann ich Ihre Frage besser nachvollziehen. Ich habe hierzu die Entscheidung des OLG Köln vom 24.06.2011, 11 U 43/11 gefunden, wonach die längeren Fristen aus dem Pflichtteilsrecht für den § 529 BGB gerade nicht gelten sollen. Es kommt somit nur die Übertragung des Hauses an, nicht noch darauf, wann das Wohnrecht bzw. der Nießbrauch erlischt.

Besser wäre natürlich eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes als obersten deutschen Gerichtes, eine Oberlandesgericht steht aber auch schon sehr hoch im Instanzenzug, so dass das Urteil einigermaßen belastbar ist.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

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