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Hausübertragung auf das Kind mit Hausumbau und gemeinsamem Bewohnen des Hauses

08.04.2017 06:53 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Meine Mutter (alleine im Grundbuch eingetragen) möchte ihr Haus auf mich übertragen. Durch einen Umbau sollen zwei getrennte Wohnungen entstehen, wovon eine meine Mutter bewohnen soll, eine ich. Meine Mutter soll das lebenslange Wohnrecht für eine Wohnung erhalten.

Das Haus Bj. 1969 (Einfamilienhaus) mit Grundstück hat im Augenblick einen Wert von ca 200.000 €.

Es ist geplant, dass meine Mutter nach dem Umbau das Erdgeschoß bewohnt und eine von zwei Garagen nutzt. Ich möchte im 1. und 2. Obergeschoss wohnen, die zweite Garage möchte ich ebenso alleine nutzen wie einen Anbau. Keller und Garten sollen gemeinsam genutzt werden.

Für die Hausrenovierung habe ich 2015 bereits circa 20.000,- Euro für ein neues Dach investiert. Für die weitere Renovierung und den Umbau für die altersgerechte Wohnung der Mutter werden weitere Kosten von voraussichtlich 100.000,- € entstehen.

Ich bin momentan angestellt, habe zusätzlich Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit. Ab 01.06.2017 bin ich nurmehr selbstständig tätig. Meine Mutter ist altersberentet.

1. Frage: Welche steuerlichen Aspekte kommen bei einer Schenkung und der Renovierung zum Tragen (z.B. muss ich Steuern bezahlen? Kann ich Renovierungskosten von der Steuer absetzen?)? Wie verhält es sich diesbezüglich, wenn meine Mutter alternativ das Haus an mich verkauft? Erscheint in unserem Fall eine Schenkung oder ein Verkauf des Hauses empfehlenswerter?

2. Frage: Sollte im Falle einer Schenkung meine Mutter nach der Überschreibung in eine Pflegeeinrichtung müssen und das Sozialamt müsste einen Teil der Plegekosten tragen, kann das Sozialamt meines Wissens innerhalb von 10 Jahren einen Anteil des Hauses zurückverlangen. Werden die Investitionen, die ich für die Renovierung des Hauses getätigt habe angerechnet? Mit welchen maximalen Kosten hätte ich im Pflegefall meiner Mutter zu rechnen?

3. Frage: Mit welchen Kosten für Notar und Grundbucheintrag sind zu rechnen?

Vielen Dank bereits im Voraus für die Beantwortung!

Sehr geehrter Fragesteller.

Sie wünschen dir Beantwortung von mehreren Einzelfragen, und das zum absolut minimalen Einsatz. Ich gehe daher davon aus, dass ihnen an einer ausführlichen Beantwortung nicht gelegen ist; Dennoch ist die Beantwortung in dem hier vorgegebenen Zeitrahmen von 2 Stunden nicht möglich. Die gewünschte Antwort ist jedoch in Kürze sichtbar. Sie erhalten darüber Nachricht.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 08.04.2017 | 08:23

Sehr geehrter Anwalt,

da ich das Portal das erste mal nutze und ich kein Wissen über gängige Gebühren verfüge, habe ich den mir vom System vorgeschlagenen Einsatz gewählt. Wie hoch wären die Kosten für eine ausführliche Beantwortung meiner Fragen?

Eine zusätzliche Information zum Fall: bislang wohne ich nicht in dem betreffenden Haus.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.04.2017 | 12:23

Ich werde Ihre Anfrage wie folgt beantworten. Bitte beachten Sie, dass es sich um eine erste Orientierungshilfe handelt. Die Beratung muss in solchen Fällen immer auf den Einzelfall zugeschnitten sein, und kann kaum pauschal erfolgen. Sie fragen z.B. nach den Pflegekosten. Diese können je nach Einrichtung und Bedarf völlig unterschiedlich ausfallen. Die durchschnittlichen Kosten in Deutschland für den privaten Zuschuss sind nach dem Pflegereport bei etwa 33000 Euro angesiedelt. Für die Pflicht der Angehörigen, sich daran zu beteiligen, hat der BGH einige wegweisende Entscheidungen getroffen. Nach dem Gesetz gilt ja, dass Verwandte sich zum Unterhalt verpflichtet sind- somit müssen Kinder die Pflegekosten der Eltern tragen. Das ist ein Grundprinzip. Dies kann bis zum Maximum an finanzieller Belastung führen – jedoch muss nach einer BGH Entscheidung jemand nicht seine Wohnung verkaufen und aufgeben, um Pflegekosten ersetzen zu können. Allerdings ist die „Verschenkung" der Immobilie keine Möglichkeit, mit der sich die zu pflegende Person von der Kostenpflicht befreien kann. Das Sozialamt wird darauf zugreifen; die Regeln dafür sind vielseitig.


Haben die Eltern ihren Kindern ihr Haus im Wege der Schenkung übertragen, wird der Sozialhilfeträger das Haus von den Kindern zurückfordern. Nur wenn die Schenkung mehr als 10 Jahre zurückliegt, bleibt das Haus den Kindern erhalten.
Zur Thematik, ein Haus zu Lebzeiten zu verschenken, werden sie im Netz viele Informationen finden. Gegebenenfalls muss in ihrem Fall neben dem verkauf auch über ein Nießbrauchsrecht nachgedacht werden- der Weg zum Notar und/oder Steuerberater ist für eine genaue Beratung unumgänglich.

Zu Ihrer steuerlichen Frage ist anzumerken, dass eine Immobilie beispielsweise an einen Sohn oder eine Tochter bis zu einem Betrag von 400.000 Euro alle 10 Jahre steuerfrei übertragen werden kann. Da die Immobilie nach ihren Angaben im Wert darunter liegt, käme es auf die Modernisierungskosten vor oder danach nicht an. Die Investition kommt Ihnen steuerlich nicht zu Gute. Sie sollten sich jedoch hier, auch im Hinblick auf ihr Vorhaben und ihre persönliche Situation, von einem Steuerberater vor Ort beraten lassen.

Zu den Kosten der Eigentumsübertragung gilt; diese sind bei Schenkung und Verkauf gleich. Der Übereignungsvertrag muss beurkundet werden (870€), es gibt eine Abwicklungsgebühr(217€), ggf. Vollzugsgebühren (gleiche Höhe) und die Umsatzsteuer von 19%, zusammen also bis zu 1576,75 €. Dazu kommen die Grundbuchgebühren- die Eintragung des Eigentümers kostet 435 Euro, dazu können noch die Kosten der Auflassungsvormerkung kommen- falls zutreffend ( ca. 250 Euro). Hier fällt keine Umsatzsteuer an.

Bei den zuvor genannten Werten gehe ich von dem von Ihnen angegebenen Kaufpreis von 200.000 Euro aus. Im Falle einer Schenkung wird der Wert übrigens gesetzlich ermittelt- es ändert sich also grundlegend nichts an der Berechnung, setzen Sie den Kaufpreis niedriger an, wird die Behörde dies auch merken und die Differenz besteuern und gebührenrechtlich beachten ( 500.000 statt angegebenen 200.000 Wert= die Differenz zum Freibetrag, also 100.000 werden besteuert) .

Sie haben noch das Wohnrecht angesprochen. Dieses mindert aber den Wert des übergebenden Hauses. Diese Rechte fordert der Sozialhilfeträger aber ggf. auch ein und zwar in Form von Geldzahlungen durch das beschenkte Kind. Hier sollte ebenfalls ein Anwalt, Notar und/oder Steuerberater vor Ort kontaktiert werden.

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