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Hausübertragung = Schenkung?


14.01.2007 23:12 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Damen und Herren,

ein älterer Bekannter besitzt ein MFH, Verkehrswert ca. 570.000 €.
Durch div. Umstände wurde das Haus in den vergangenen Jahren nochmals belastet, derzeit mit ca. 271.000 €. Die Finanzierung wurde unglücklich gewählt, so dass die Hälfte der Mieteinnahmen für die Grundschuld entfällt, Steuern und Rücklagen minimieren die ME letztendlich für den Eigentümer auf 600 €/mon.
Es wurde darüber gesprochen, dass wir (mein Mann und ich) ihm die Hälfte des Hauses abkaufen, d.h. die hälftigen Schulden übernehmen sowie die hälftige Rücklage, so dass ihm zusätzlich 900 € verblieben.

Nun stellt sich die Frage: kann er uns das Haus, d.h. die Hälfte für 135.000 € verkaufen (der tatsächliche Wert wäre ja quasi das Doppelte)oder würde hier für den Rest eine Schenkung seitens des FA angenommen?
Oder kann ein Eigentümer sein Haus zu dem Preis verkaufen zu dem er will?

Wir wollen ihn auch nicht übervorteilen und dachten daran, ihm weitere 300 € monatlich zu zahlen, die sich mit seiner Steuerersparnis auf rund 450 € erhöhen würde.

Für uns und auch für ihn würde es sich rechnen.

Nur sind wir uns nicht darüber im Klaren wie es mit dem "Kaufpreis" von 135.000 aussieht bzw. ob es ein Kauf sein muss oder ob eine Übertragung ausreicht.

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen
Irene Müller

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

Grundsätzlich kann der Eigentümer über sein Grundstück verfügen und es auch für einen reduzierten Kaufpreis hälftig veräußern. Es handelt sich dann um einen gemischten Vertrag (Kauf- und Schenkungsvertrag), wobei der Anteil der Schenkung dann der Schenkungssteuer unterliegt.

Gleichwohl ist hierfür ein notarieller Vertrag erforderlich, auch wenn durch die Übernahme der hälftigen Verbindlichkeiten kein Geld fließt.

Hinsichtlich des Schenkungsanteils könnten die monatlich Zahlung von € 300,- als eine Rente (mit entsprechender grundbuchrechtlichen Sicherung) gesehen werden. Soweit diese Zahlung kapitalisiert wird, vermindert dies den Schenkungsanteil. Bei einer solchen Konstellation wäre allerdings das Alter des Verkäufers für die Höhe der Kapitalisierung zu berücksichtigen.

Auch fällt entsprechende Grunderwerbssteuer in Höhe des Verkehrswertes an, da auch der Anteil bezogen auf die Schenkung, der Grunderwerbssteuer unterliegt.

Bezogen auf den unentgeltlich erworbenen Teil übernimmt der Erwerber die AfA-Bemessungsgrundlagen und den Verbrauch des vorherigen Eigentümers. Für den entgeltlich erworbenen Teil liegen Anschaffungskosten vor, die zu einer im Zweifel höheren AfA-Bemessungsgrundlage und zu noch nicht verbrauchtem AfA-Volumen führen.

Gleichwohl bedarf ein entsprechender Verkauf noch der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger (Banken).

Hinsichtlich der Bestimmung des Verkehrswertes sollten Sie bei dem Gutachterausschuß der Gemeinde nachfragen was sich für ein Wert für ein solches Haus ergibt. Auch die Bodenrichtwerte können hier hilfreich sein, soweit der Verkehrswert noch nicht abschließend ermittelt ist.

Weiterhin wäre zu prüfen, inwieweit eine Aufteilung des MFH in (zwei) Wohnungen Vorteile für die Gestaltung des notariellen Kaufvertrages und insbesondere auf den Anteil der Schenkung bringen würde.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben und stehe Ihnen im Rahmen der Nachfrage oder für eine weitergehende Beratung gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 15.01.2007 | 14:58

Hallo

vielen Dank für die Antwort.
Habe ich richtig verstanden, dass für den Teil, für den Schenkungssteuer anfällt gleichzeitig auch Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss? Also quasi auf die Hälfte des Wertes 2 Steuern?

Im Haus sind insgesamt 9 Wohnungen und 1 Arztpraxis, wir hatten auch schon daran gedacht, die Wohnungen aufzuteilen.

Mit freundlichen Grüßen
Irene Müller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.01.2007 | 22:37

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

§ 3 GrEStG
Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung

Von der Besteuerung sind ausgenommen:
1. der Erwerb eines Grundstücks, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert (§ 8) 2.500 Euro nicht übersteigt;

2. der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes. 2Schenkungen unter einer Auflage unterliegen der Besteuerung jedoch hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind;

§ 3 Nr. 2 GrEStG Steuerbefreiung im Falle einer Schenkung eines Grundstücks unter Auflage:

Schenkungen eines Grundstücks unter der Auflage eines Nießbrauchs (Wohnrechts) zugunsten des Schenkenden sind laut Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 29. Januar 1992 gemäß § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit.

Soweit dem Beschenkten Aufwendungen auferlegt sind, die ihn zu Geld- oder Sachleistungen (z.B. Rentenzahlungen, Übernahme von Grundstücksbelastungen u. anderen Verpflichtungen des Schenkenden) verpflichten, ist er insoweit - wie bei einer gemischten Schenkung - nicht i.S. des § 7 (1) Nr. 1 ErbStG auf Kosten des Zuwendenden bereichert. Der Wert dieser Geld- oder Sachleistungen unterliegt somit gemäß § 3 Nr. 2 der Grunderwerbsteuer.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

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