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Hausüberschreibung-ungerechte Aufteilung,jetz Verkauf eines Teiles


| 27.03.2006 10:41 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Vor gut 10 Jahren hat mein Opa meinem Vater und seinem Bruder das Haus zu je die hälfte,senkrecht geteilt, Überschrieben.Mein Vater hat das so unterschrieben, was damals schon ein Fehler war,den meine Eltern haben das Haus zu dem gemacht was es heute ist.Mein Opa sagte aber, so oder ihr bekommt garnichts.Vor 40 Jahren war das Haus ein kleines Siedlungshaus,unten 3 Zimmer,oben 2 kleine schräge Zimmer.Meine Eltern haben dann im laufe der Jahre den 1.Stock ausgebaut und angebaut.Jetzt ist der 1.Stock 120 qm groß,mit neuen Fenstern,neuen Wasserleitungen,Heitzung.All das haben meine Eltern selbst finanziert,aber ohne jede Rechtsgrundlage,weil mein Opa immer wollte das alles auf seinen Namen läuft,obwohl er nie etwas bezahlt hat.Im Erdgeschoß wurde nie etwas renoviert.Die Wasserleitungen funktionieren fast nicht mehr,es gibt keine Zentralheitzung und die Fenster müssen auch ersetzt werden.Die Wohnung ist ca 80 qm groß.Mein Onkel hat bis ca. seinem 30 Lebensjahr im Haus gewohnt und hat nie etwas bezahlt.Bis vor 4 Wochen hat mein Opa dort gelebt,mit wohnrecht auf lebenszeit,jetzt ist er verstorben.Mein Onkel möchte jetzt seine Hälfte des Hauses an meine Schwester verkaufen.
Jetzt meine Fragen!
1.Kann mein Onkel ein halbes Haus so verkaufen?Dann würde er ja
einen Teil der Wohnung meines Vaters mitverkaufen?
2.Wurde mein Vater so nicht betrogen?Er hat das geerbt was er ja selbst finanziert hat?Was kann er dagegen tun?
3.Muß mein Onkel die Wohnung nicht erst in eine Eigentumswohnung umwandeln um sie zu verkaufen?
Wie kommt mein Vazer zu seinem Recht?Er hat ein leben lang für dieses Haus geschuftet,hat immer dafür bezahlt und bekommt es jetzt einfach genommen.Mein Onkel hat auch in den letzten 10 Jahren,als er sich ja Miteigentümer schimpfte, nie etwas bezahlt Grunsteuer,Brandschutz,Kosten für Dachreperaturen,Schornsteinfeger usw.Er hat nur gleich eine Grundschuld aufgenommen.
Was können wir tun?
Vielen Dank für die Hilfe!

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Guten Tag,

ich bitte Sie zunächst, ggfls. im Wege der Nachfragefunktion, die vertraglichen Verhältnisse klar zu stellen. Sofern ich Ihre Angaben richtig verstehe, ist das Haus von Ihrem Großvater auf Ihren Vater und dessen Bruder je zur Hälfte übertragen worden. Als Gegenleistung haben die beiden ein Wohnrecht auf Lebenszeit Ihrem Großvater eingeräumt.

Wenn Ihr Onkel nunmehr das halbe Haus verkaufen will, ist dies juristisch natürlich nicht möglich. Juristisch kann Ihr Onkel allein seinen Miteigentumsanteil, also den hälftigen Anteil an dem Haus veräußern. Diese Anteile sind, sofern nicht in dem Übertragungsvertrag, der seinerzeit abgeschlossen wurde, etwas anderes geregelt wurde, typischerweise nicht an bestimmte Räumlichkeiten geknüpft. Will Ihr Onkel eine bestimmte Wohnung veräußern, so müßte vorher, wie Sie richtig schreiben, eine Abgeschlossenheit beider Wohnungen bestätigt werden und dann aus dem gemeinschaftlichen Miteigentum jeweils Wohnungseigentum gegründet werden. Dies ist natürlich nur mit Zustimmung Ihres Vaters möglich.

Die Siutation Ihres Vaters ist natürlich mißlich, da er nach Ihren Schilderungen letztendlich dafür gesorgt hat, dass das Haus jetzt erst werthaltig ist. Für diesen Fall sieht das Gesetz bei den Mitgliedern einer Erbengemeinschaft in § 2057 a BGB eine Ausgleichspflicht für besondere Leistungen vor. Ich zitiere Ihnen diesen §:

§ 2057a

Ausgleichungspflicht bei besonderen Leistungen eines Abkömmlings
(1) Ein Abkömmling, der durch Mitarbeit im Haushalt, Beruf oder Geschäft des Erblassers während längerer Zeit, durch erhebliche Geldleistungen oder in anderer Weise in besonderem Maße dazu beigetragen hat, dass das Vermögen des Erblassers erhalten oder vermehrt wurde, kann bei der Auseinandersetzung eine Ausgleichung unter den Abkömmlingen verlangen, die mit ihm als gesetzliche Erben zur Erbfolge gelangen; § 2052 gilt entsprechend. Dies gilt auch für einen Abkömmling, der unter Verzicht auf berufliches Einkommen den Erblasser während längerer Zeit gepflegt hat.

(2) Eine Ausgleichung kann nicht verlangt werden, wenn für die Leistungen ein angemessenes Entgelt gewährt oder vereinbart worden ist oder soweit dem Abkömmling wegen seiner Leistungen ein Anspruch aus anderem Rechtsgrund zusteht. Der Ausgleichungspflicht steht es nicht entgegen, wenn die Leistungen nach den §§ 1619, 1620 erbracht worden sind.

(3) Die Ausgleichung ist so zu bemessen, wie es mit Rücksicht auf die Dauer und den Umfang der Leistungen und auf den Wert des Nachlasses der Billigkeit entspricht.

(4) Bei der Auseinandersetzung wird der Ausgleichungsbetrag dem Erbteil des ausgleichungsberechtigten Miterben hinzugerechnet. Sämtliche Ausgleichungsbeträge werden vom Werte des Nachlasses abgezogen, soweit dieser den Miterben zukommt, unter denen die Ausgleichung stattfindet.

Die Leistungen Ihres Vaters müssen dann bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft dann angerechnet werden zu seinen Gunsten. Dies hängt aber natürlich von den einzelnen Leistungen und Arbeiten ab. Generell können Sie davon ausgehen, dass Arbeiten, die erforderlich waren, um den Wert des Hauses überhaupt zu erhalten auch ausgleichspflichtig sind.

Um dies abschließend beurteilen zu können, bräuchte ich aber den genauen Wortlaut des zwischen Ihrem Onkel, Ihrem Vater und Ihrem Großvater seinerzeit abgeschlossenen Vertrag.

Ich hoffe, ich habe Ihnen zunächst weiter geholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Erbrecht
Esenser Str. 19
26603 Aurich

Tel. 04941-605347
Fax 04941-605348
email: info@fachanwalt-aurich.de



Nachfrage vom Fragesteller 27.03.2006 | 16:22

Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Im Vertrag des Notares steht:
1.Der Übergeber übergibt und überträgt an die dies annehmenden
Übernehmer den in Abschnitt I. näher bezeichneten
Grundbesitz mit allen Rechten und Bestandteilen, so
daß diese nunmehr zu je 1/2 Miteigentümer des vorbe-
zeichneten Grundbesitzes werden.
2.Besitz, Nutzen, die laufenden öffentlichen Lasten und
Abgaben, sowie die Gefahr des Vertragsgegenstandes
gehen je ab sofort auf den Erwerber über.
3.Es werden folgende Nutzungsregelungen gemäß § 1010
BGB für die jeweiligen Miteigentümer getroffen:
a)Hr.XXX (Vater) ist zur ausschließlichen Nutzung des
gesamten 1. Obergeschosses berechtigt.
b)Hr.XXX (Bruder) ist zur ausschließlichen Nutzung
des gesamten Erdgeschosses berechtigt, derzeit gilt
jedoch Ziffer 5.(wohnrecht auf Lebenszeit/Opa)
4.Nach dem Tod des Übergebers und nur für den Fall,
der Vermietung des Erdgeschosses durch Hr.XXX (Bruder),
hat Hr.XXX (Vater)folgende alleinige Nutzungen:
Garten,Schuppen,Allgemeinräume,Garage.
Sofern Hr.XXX das Erdgeschoss selbst bewohnt, stehen
diese Nutzungen beiden Eigentümer gemeinschaftlich zu.
5.Übergeber und Übernehmer sind darüber einig, daß das
Eigentum an dem in Ziffer I. näher bezeichneten Grundbesitz
auf die Übernehmer zu je 1/2 Anteil übergehen soll.

Bedeutet das unter Punkt 2. nicht das sein Bruder auch
Grundschuld usw zahlen muß, obwohl er nicht dort lebt?
Er beanspruchte ja auch Lagerungsmöglichkeiten.
Wie sieht es durch den Vertrag für meinen Vater aus?
Was empfehlen sie uns?
Wo sollen wir uns hinwenden?

Vielen Dank und MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.03.2006 | 17:13

Guten Tag,

danke für die teilweise Überlassung des Wortlautes. Die Regelung hinsichtlich der Lasten (Ziffer 2) bedeutet, daß Ihr Onkel eigentlich seit Übertragung jeweils die Lasten (Grundsteuer etc.) hätte zu 1/2 tragen müssen. Wenn Ihr Vater dies jeweils gezahlt hat, hat er einen Ausgleichsanspruch in Höhe von jeweils der Hälfte, der allerdings der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren unterliegt.

Da die Angelegenheit kompliziert ist und meines Erachtens nur durch eine vollständige Auseinandersetzung geklärt werden kann, sollten Sie sich an einen Anwalt direkt vor Ort wenden, der dann mit Ihnen bzw. Ihrem Vater die notwendigen Schritte besprechen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß

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