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Hausüberschreibung

29.04.2018 21:13 |
Preis: 60,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park, LL.B.


Sehr geehrte RA,
mein Vater ( 78 ) möchte mir sein Einfamilienhaus zeitnah überschreiben. Meine Mutter verstarb leider 2015 und beide hatten das Haus 1974 mit bescheidendsten Mitteln und hohem persönlichen Einsatz auf dem Lande
in der damaligen DDR erbaut.
Meine Eltern schlossen zu Lebzeiten ein Berliner Testament.
Mein Vater hat mich gebeten, ihn im Alltag zu unterstützen und wenn er irgendwann nicht mehr so gut weg kann, ihn zu betreuen, Ich möchte auf jeden Fall, dass er so lange wie möglich in seinem Haus leben kann.
Ich habe selbst ein Haus, indem ich allein lebe. Dieses will ich nun verkaufen, denn mein Vater hat eine geringe Rente und kann notwendige Sanierungskosten für Dach, Dämmung, altersgerechtes Bad im Erdgeschoss nicht selbst aufkommen.
Das heißt, ich würde eine fünfstellige Summe im mittleren Bereich in mein Elternhaus investieren.
Nun ist die Sache, die; ich habe noch 5 Geschwister.
Diese werden im Erbfall sicherlich an mich herantreten um ihren Anspruch geltend zu machen.
Die Immobilie hat zur Zeit einen Wert von ca 80.000,00 Euro. Eingetragener Grundschuld einet Bank bei 30.000,00 Euro., die allerdings bis auf 8.500,00 Euro getilgt ist. Zu berücksichtigen wäre das Wohnrecht für meinen Vater, solange dieses im Haus möglich ist sowie die Betreuungszusage.
Meine Frage, wird der nach Umbau gestiegene Wert des Hauses im Erbfall durch sechs Kinder geteilt?
Das wäre natürlich nicht in meinem Interresse, da das Geld, welches ich aus dem Hausverkauf meiner Immobilie erziele eigentlich meine Altersvorsorge sein sollte.

Wäre es auch möglich, das Haus nicht zu übernehmen, den Vater weiter drin wohnen zu lassen, eine Summe von beispielsweise 50.000,00 in den Umbau zu investieren und sich hierfür eine notarielle Briefgrundschuld eintragen zu lassen?
Würde diese Summe dann im Erbfall aus der Masse raus gerechnet werden oder ist diese Betrachtung eher eine Milchmädchen Rechung?
Ich lese so viel und möchte gerne meinen Vater unterstützen aber auch keine Fehler machen.
Auch mit den Geschwistern möchte ich eine faire Lösung.

mit der Bitte um Rat
verbleibe ich mit freundlichen Grüßen!

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Investieren Sie eigenes Geld in die Immobilie des Vaters, so kommt diese Investition in erster Linie dem Wert der Immobilie zugute. Von dieser Wertsteigerung würden die Erben profitieren so dass Ihre Investition gesichert werden sollte.

1. Überschreibung

Hier würden, falls die Überschreibung nicht im Laufe der nächsten 10 Jahre nach § 2325 Abs. 3 BGB "abschmelzen" wird, Ausgleichsansprüche der anderen Erben aus § 2325 Abs. 1 BGB denkbar, so dass hier immer Vorsicht geboten ist.

Im Falle einer Schenkung wäre auf den Wert im Zeitpunkt der Schenkung abzustellen, spätere Investitionen Ihrerseits, nachdem Sie Eigentümer geworden sind, wären aber nicht mehr ausgleichspflichtig für die anderen Erben. Diese würden den Wert der Immobilie im Zeitpunkt der Schenkung zugrunde legen müssen.

2. Alternativen

Denkbar wäre ein Darlehensvertrag mit dem Vater, gesichert durch eine Grundschuld. Das Darlehen wäre teil des Nachlasses, muss also aus dem Nachlass bezahlt werden. Sinnvollerweise wird dies dann durch Übereignung eines das Darlehen denkenden Teiles der Immobilie erreicht.

Allerdings würden Sie sich dann aller Voraussicht nach den Recht der Immobilie zumindest was das Eigentum betrifft mit den anderen Erben teilen müssen.

Sinnvoll erscheint mir daher das Gespräch mit den anderen Erben zu suchen, zu erklären was geplant ist und eine Einigung zu finden. Zum Beispiel könnten die anderen Geschwister gegen eine Geldzahlung notariell auf ihr Erbe verzichten, dann wären Sie Alleinerbe und hätten Planungssicherheit.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

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