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Hausschwamm - nach dem Kauf festgestellt


23.01.2005 18:51 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Guten Tag,

ich habe im Oktober 2004 eine Wohnung gekauft. Im Kaufvertrag ist folgender Text zu lesen:

"§10 - Sachmängel
Der Käufer hat den Kaufgegenstand besichtigt; er kauft ihn im gegenwärtigen altersbedingten Zustand. Als Ergebnis der Vertrags- und Kaufpreisverhandlungen besteht Einigkeit darüber, dass Ansprüche und Rechte des Käufers wegen etwaiger Sachmängel ausgeschlossen sind. Dies gilt nicht für vom Verkäufer zu vertretende Schäden aus einer Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit und für vom Verkäufer vorsätzlich oder grob fahrlässig verursachte sonstige Schäden. Unberührt bleibt im Falle einer vom Verkäufer zu vertretenden nicht in einem Mangel bestehenden Pflichtverletzung auch das Recht des Käufers, unter den gesetzlichen Voraussetzungen vom Vertrag zurückzutreten. Der Notar hat über die Rechtwirkung dieser Vereinbarung und über die Abweichung zur gesetzlichen Regelung informiert.

Der Verkäufer sind verborgene Mängel oder ein Befall mit Hausschwamm, Hausbock oder Trockenfäule nicht bekannt.“

Bei der Renovierung, die nun angefangen hat, wurde unter dem Holzboden Hausschwamm festgestellt. Das gesamte Haus ist gegen Hausschwamm versichert und wird nun aufwendig saniert. Davon ist natürlich auch meine Wohnung betroffen und die eigentliche Renovierung wird sich erheblich verzögern.

Welche Möglichkeiten gibt es den Kaufpreis nachträglich aufgrund dieses erheblichen Mangels zu mindern?
Wenn es diese Möglichkeit gibt, wie hoch könnte eine solche Minderung ausfallen?
Besteht Anspruch auf Schadensersatz?

Vielen Dank!

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Sehr geehrter Anfragender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Die gewählte Formulierung des Gewährleistungsausschlusses ist in dieser Form durchaus üblich. Gewährleistungsrechte - insbesondere Minderung - stehen Ihnen gar nicht zu.

Sie könnten jedoch u.U. einen Schadensersatzanspruch haben.

Der Unterschied zwischen einem Minderungsrecht und einem Schadensersatzanspruch liegt darin, dass Sie bei dem Minderungsrecht nur das Vorliegen eines Mangels (hier des Hausschwamms) beweisen müssen. Für den Schadensersatzanspruch müssen Sie hingegen noch ein Verschulden des Verkäufers beweisen.

Der Verkäufer hat in dem notariellem Vertrag erklärt, dass ihm nicht bekannt sei, dass die Wohnung mit Hausschwamm befallen ist. Er hat nicht erklärt, dass die Wohnung nicht mit Hausschwamm befallen ist.

Einen Schadensersatzanspruch wegen arglistiger Täuschung hätten Sie daher nur dann, wenn Sie beweisen können, dass der Verkäufer von dem Befall in dem Haus wusste.

Sie sollten daher unbedingt einmal Rücksprache mit

1. den übrigen Miteigentümern und
2. der Hausverwaltung

halten, ob bzw. wann der Befall mit Hausschwamm thematisiert wurde und ob auch Ihr Verkäufer hiervon wusste. Wenn Sie ihm so die Kenntnis nachweisen können, wären Schadensersatzansprüche aussichtsreich.

Die Schadensersatzansprüche könnten Sie unter zwei Gesichtpunkten begründen:

Entweder führen Sie an, dass der Kaufpreis überhöht war, weil eine mit Hausschwamm befallene Wohnung weniger wert war. Oder Sie argumentieren, dass der Wiederverkaufswert der Wohnung niedriger ist als bei einer nicht befallenen Wohnung. Sie werden in einem zukünftigem Vertrag angegeben müssen, dass die Wohnung mit Schwamm befallen war aber saniert wurde. Dies stellt ein Verkaufshindernis dar.

Einen prozentualen Betrag oder ähnliches kann ich Ihnen hierfür nicht angeben. Falls Sie sich mit dem Verkäufer nicht einig werden könnten, müsste die mangelnde Werthaltigkeit der Wohnung durch einen Gutachter ermittelt werden.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weiter geholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning

Bremer Str. 28a
21073 Hamburg

Tel.: 040 - 24 88 21 96
Fax: 040 - 24 88 21 97

mailto:post@ra-breuning.de
www.ra-breuning.de
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