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Hausschenkung und Nießbrauch


22.08.2006 12:16 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich soll als einziges Kind meiner Eltern das Haus meiner Mutter geschenkt bekommen. Im Gegenzug soll meinen Eltern Nießbrauch eingeräumt werden. Diese bewohnen das Haus zur Zeit noch selbst (gemeinsam mit meiner Großmutter, die noch Wohnrecht hat), wollen es aber später evtl. vermieten. Die lfd. und die außergewöhnlichen Kosten (z.B. Dachsanierung) wollen sie selbst tragen. Unser Steuerberater befürwortete dieses, weil - wie er sagte - nur diejenigen Kosten bei einer späteren Vermietung steuerlich ihren Mieteinnahmen gegengerechnet werden könnten, diese von ihnen auch lt. Vertrag zu zahlen wären.
Unser Notar dagegen war sich aber nicht sicher, ob eine solche Kostenverteilung evtl. zur Anfechtbarkeit oder Ungültigkeit des Vertrages führen könnte. Jetzt meine Fragen:

1) Kann die o.g. Kostenverteilung evtl. zur Anfechtbarkeit oder Ungültigkeit des Vetrags führen?

2) Muss diese Kostenverteilung eigentlich im notariellen Vertrag festgehalten werden oder könnte man sie evtl. später auch noch durch einen privatrechtlichen Vertrag ändern? Welcher Vertrag ist denn eigentlich für das Finanzamt maßgeblich?

3) Ich habe gelesen, dass eine Hausschenkung innerhalb von 10 Jahren, z.B. wegen Verarmung des Schenkers , zurückgefordert werden könnte. Nun gingen die Meinungen allerdings auseinander wegen des Nießbrauchs. Einige meinten, der Nießbrauch hätte keinen Einfluß auf den Beginn der 10-Jahresfrist. Andere meinten, der Nießbrauch würde verhindern, dass die 10-Jahresfrist überhaupt zu laufen beginnt. Was ist denn nun richtig? Oder hat dieses evtl. auch mit der Ausgestaltung des Nießbrauchrechts zu tun (z.B. mit der o.g. Kostenverteilung)? Sollte man es aus diesen Gründen besser bei der gesetzlichen Kostenregelung belassen?

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.

-- Einsatz geändert am 22.08.2006 12:53:56
22.08.2006 | 14:42

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Danke, dass Sie den Einsatz erhöht haben. Ich hoffe, zu einer schnellen Klärung Ihres Falles beitragen zu können. Vorab muss ich darauf hinweisen, dass die nachfolgende Lösung beschränkt ist durch die von Ihnen gegebenen Informationen und daher nur so richtig und vollständig sein kann wie der von Ihnen geschilderte Sachverhalt es ist. Die so gegebene summarische, d.h. überblickartige Beratung, will und kann nicht beanspruchen, das umfassende Beratungsgespräch durch den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu ersetzen. Nun aber zur Lösung:

1. Die Kostenverteilung / Unwirksamkeit / Anfechtbarkeit des Vertrages


Grds. ist der Nießbrauch so gestaltet, dass der Rechteinhaber für die laufenden Kosten (Verschleißarbeiten) aufkommt sowie der Eigentümer für außergewöhnliche (Erhaltungs-) Kosten. Die maßgebliche Vorschrift ist § 1041 BGB, den ich sogleich zitieren möchte:


BGB § 1041 Erhaltung der Sache
Der Nießbraucher hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm nur insoweit ob, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören.


Für außergewöhnliche Unterhaltungsmaßnahmen besteht demnach keine Vornahme- oder Kostentragungspflicht des Nießbrauchers. Aber es spricht nichts gegen eine vertraglich vereinbarte Kostentragungspflicht (siehe Palandt, § 1041 Rn. 4). Auch die Vorschrift des § 1043 deutet darauf hin, dass außergewöhnliche Ausbesserungen / Erneuerungen durch den Nießbraucher möglich sein müssen. Da zudem keine Interessen der Eltern durch die vom gesetzlichen Leitbild abweichende Nießbrauchregelung tangiert werden (die steuerlichen Vorteile liegen für diese auch auf der Hand), käme auch ein Unwirksamkeitsgrund (beispielsweise: Sittenwidrigkeit der Kostentragung) nach meiner Einschätzung nicht in Betracht. Die Tragung der außergewöhnlichen Ausbesserungen und Erneuerungen kann aber steuerrechtliche Fragen und Risiken aufwerfen (zusätzliche Schenkung?), die sie unbedingt mit Ihrem Steuerberater erörtern sollten.


1. Regelung im Vertrag


Ich würde aber dennoch empfehlen, eine entsprechende freiwillige Vereinbarung außerhalb der Nießbrauchsgewährung / Schenkung zu wählen. Sollte aus irgendwelchen Gründen die „Kostenübernahme“ unwirksam sein, würde dies im Zweifel wegen der getrennten Vornahme nicht zur Gesamtnichtigkeit der Regelung führen, § 139 BGB. Im Ergebnis wäre dann nämlich im Fall des Falles wenigstens die Schenkung vollzogen, was auch im Hinblick auf die 10-Jahresfrist wichtig wäre. Siehe aber dazu sogleich:


2. Schenkung / Rückforderung


Die Zehnjahresfrist des § 529 führt bei ihrem Ablauf zu einem Ausschluss des Rückforderungsanspruchs bei Verarmung des Schenkers. Diese Frist ist natürlich sehr wichtig, da dieser Rückforderungsanspruch bei Inanspruchnahme von Sozialleistungen durch die Elterngeneration aufgrund sozialrechtlicher Normen auch von den Behörden gegen die Beschenkten geltend gemacht werden kann. Es gehen tatsächlich die Meinungen auseinander, da § 529 BGB den Vollzug einer Schenkung voraussetzt, ob die an sich vorliegende Schenkung während der Beschränkung mit dem Nießbrauch vollzogen ist.

Sie werden bei verschiedenen Gerichtssprengeln auch unterschiedliche Entscheidungen gewärtigen müssen. Der BGH hat sich hierzu bislang nicht äußern müssen. Bei einer Parallelfrage (Nießbrauch und Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB, BGHZ 125, 395 = NJW 1994, 1791; vgl. auch Palandt, BGB, § 2325 Rn. 22, dort hat er eine Verlängerung der Frist während des bestehenden Nießbrauchs bejaht), spricht gegen den Vollzug und für eine Verlängerung. Daher kann eine abschließende Prognose nicht gegeben werden, sie sollten Ihren Anwalt vor Ort befragen, ob er zu diesem Problemkreis die lokale Rspr. kennt.


Ich hoffe, dass Ihre Fragen hinreichend beantwortet worden sind. Für Rückfragen stehe ich im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!


Mit freundlichen Grüßen
RA Hellmann


Burgwedel 2006
mailabc@anwaltskanzlei-hellmann.de (entferne abc)


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 24.08.2006 | 11:55

Sehr geehrter Herr Hellmann,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung der Fragen. Sie empfehlen, die Kostenverteilung außerhalb der Nießbrauchsgewährung/Schenkung durch eine entsprechende freiwillige Vereinbarung zu wählen. Kann dieses auch Jahre später noch geschehen? Ist hierfür auch wieder ein notarieller Vertrag notwendig und woran bemisst der Notar dann seine Kosten (am Hauswert oder an den jährlichen Mieteinnahmen?
Unbeantwortet geblieben war außerdem, welche Unterlagen bezüglich der Kostenverteilung für das Finanzamt maßgeblich sind (meine Frage 2).

Vielen Dank im voraus für die Beantwortung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.08.2006 | 12:09

Sehr geehrte Fragestellerin,

1. Ja, kann auch später geschehen, eine besondere Form ist dafür nicht erforderlich. Sie müssen ermessen, ob später eine Einigung noch möglich ist. Die Notarkostenfrage dürfte damit gegenstandlos sein. Ohnehin bitte ich höflichst, die Kosten des Notars bei diesem zu erfragen, da Anwälte das Gebührenrecht der Notare nicht verbindlich beurteilen können.

2. Für die Kostenverteilung kommt es dem FA auf den tatsächlichen Geldfluss sowie auf das Vorliegen der Vereinbarung an. Die Form ist dabei gleichgültig, sodass auch die privatschriftliche Form reichen würde. Es bietet sich aufgrund der stark abweichenden Richtlinien der Finanzämter an, durchaus beim für Sie zuständigen FA nachzufragen.

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