Sehr geehrter Fragesteller,
Ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie, dass schon geringe Abweichungen im Sachverhalt zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.
Die von Ihnen vorgeschlagene Konstruktion wird nicht zum gewünschten Erfolg führen.
Die Schenkung muss hier zwei geteilt betrachtet werden.
Zum Einen der Wert des Hauses abzüglich des Wohnwertes. Zum Anderen wäre der Wohnwert zu betrachten.
Bei der Übertragung des Hauses mit Wohnwert liegt eine gemischte Schenkung vor. Der Wert kann heraus verlangt werden wenn der Schenkende verarmt (bedürftig wird). Beim Umzug in ein Pflegeheim (Aufgabe des Wohnrechts) wird der Erwerb des lastenfreien Grundstücks als Schenkung verstanden. Diese kann wiederum heraus verlangt werden. Das Argument "man würde die Lastenfreiheit ohnehin erben" schlägt nicht durch. Der BGH hat dem klar eine Absage erteilt.
Solange die Eltern sich eine Rückforderung und ein Wohnrecht vorbehalten, der neue Eigentümer also nicht "Herr im eigenen Haus" wird, lehnt der BGH den Vollzug der Schenkung im Sinne eines Fristlaufes ohnehin ab.
Die Übernahme der Pflegekosten können Sie nur vermeiden wenn eine echte Schenkung 10 Jahre vor Eintritt der Bedürftigkeit vollzogen wird. Dann dürfen aber tatsächlich keine wesentlichen Vorbehalte seitens des Schenkenden mehr vorliegen.
In Ihrem Fall (80 Jahre) ist das natürlich keine verlässliche Option. Sollte eine Übertragung dennoch bereits jetzt gewünscht sein, könnte in einem notariellen Vertrag vereinbart werden, dass eine Auszahlung an die Schwester erst nach Abzug der hälftigen Pflegekosten erfolgt. Sollte die Auszahlung schon jetzt erfolgen sollen, ließe sich auch vereinbaren, dass mögliche Pflegekosten gemeinsam zu tragen sind. Eine solche Vereinbarung würde aber nur im Innenverhältnis gelten und die Behörden nicht binden.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten rechtlichen Überblick verschaffen. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Krueckemeyer
Rechtsanwalt