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Hausordnung: Zustimmung zur Hundehaltung

10.05.2013 13:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Aljoscha Winkelmann


Wir moechten uns in unserer 160 qm Eigentumswohnung einen zweiten Dalmatiner anschaffen.

Folgende 'hunderelevante' Passagen finden sich in den Unterlagen

Hausordnung von 2004:
Einholen der Genehmigung desVerwaltungsbeirates/Verwalters fuer etwaige Hundehaltung

Protokoll Eigentuemerversammlung 2005:
Die beiden Hundehalterinnen versichern der Gemeinschaft, fortan mehr Ruecksicht auf die Interessen der Mitbewohner, insbesondere bei unangeleintem Aufenthalt der Tiere auf Kinder und Hausbewohner zu achten. Die Gemeinschaft verstaendigte sich, diese Entwicklung zu verfolgen und im naechsten Jahr erneut zu beraten.
(Konkret wurde hier das Verhalten der zweiten Hundehalterin bemaengelt)
- Seither keine weiteren Eintraege -


Ich habe unsere Mitbewohner (Eigentuemer/Mieter) gefragt, ob Sie der Anschaffung eines zweiten Hundes zustimmen.
Im Haus gibt es 13 Wohnungen

Ergebnis "normale" Eigentuemer/Mieter:
9 Wohnungen, 9 Zustimmungen
(von 2 vermieteten Wohnungen war es mir nicht moeglich, die Eigentuemer zu kontaktieren. Hier haben also nur die Mieter zugestimmt)

Ergebnis Verwaltungsbeirat:
1 Wohnung, 1 Zustimmung
1 Wohnung, 1 Zustimmung unter Vorbehalt (keine negativen Auswirkungen fuer Mieter und Anpflanzung im Gartenbereich)
1 Wohnung Verwaltungsbeiratsvorsitzender: Er moechte wohl nicht zustimmen und scheint die Einfuehrung der Leinenpflicht auf dem Grundstueck durchsetzen zu wollen.

Mit welchen Folgen muessen wir schlimmstenfalls rechnen, falls wir die ablehnende Haltung des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden ignorieren?


68/13
Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage Hausordnung

10.05.2013 13:30 | Preis: 55,00 € |
Mietrecht, Wohnungseigentum

beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:

Bezgl. Ihrer RECHTE kann ich bereits auf eine Urteil des AG Hamburg-St. Georg ZMR 2010, 481 verweisen.

Danach gilt:

Ist die gewünschte Nutzung von einer Zustimmung des Verwalters abhängig, kann bei unberechtigter Verweigerung trotz Vorliegens der Voraussetzungen ihre Erteilung gerichtlich beantragt werden. Schadensersatzansprüche wegen unrechtmäßig verweigerter Zustimmungen richten sich gegen den Verwalter. Gleiches dürfte auch in Bezug auf den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden gelten.

Eine abschließende Beurteilung ob die Zustimmung durch diesen überhaupt verweigert werden kann und was passiert, wenn Sie den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden „übergehen", kann erst nach Beantwortung der folgenden Fragen (im Wege der Nachfrageoption oder per E-Mail) erfolgen. Ich hoffe auf Ihr Verständnis:

1. Wie jede Gebrauchsregelung kann die Hausordnung bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten sein oder durch Vereinbarung zustande kommen. Wie ist dies in Ihrem Fall?
2. Steht in der Hausordnung wirklich, dass die Zustimmung des Verwaltungsbeiratvorsitzenden bedarf odre die des Verwaltungsbeirates?

3.a)Ist der VERWALTER um Zustimmung zur Anschaffung des 2. Hundes ersucht worden?
b) Gibt es überhaupt einen Verwalter?
Teilen Sie mir bitte die Antworten auf die Fragen schrftl. mit.
Um Ihnen die Nachfrageoption nicht zu nehmen können Sie die Antwort auf die Nachfrage auch über die in meinem Profil angegeben Mail-Adresse an mich senden.

Ich weise abschließend bereits jetzt darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort in einem Mandantengespräch in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung – am Besten nach Vorlage aller für die Beurteilung notwenigen Unterlagen – möglich

Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt ist.


Mit freundlichen Grüßen
Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)

Ergänzung vom Anwalt 11.05.2013 | 07:55

68/13
Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage Hausordnung

10.05.2013 13:30 | Preis: 55,00 € |
Mietrecht, Wohnungseigentum

beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir nunmehr auf meine Nachfrage erteilten Informationen wie folgt:

Zunächst möchte ich aus einem Fachbuch bez. der Rechte des Verwaltungsbeirats zitieren (vgl. Harz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 4. Auflage 2013, • B. Wohnungseigentumsrecht / • 19. Kapitel Verwalter und Verwaltungsbeirat.

Beachten Sie nämlich, dass nicht der Verwaltungsbeiratsvorsitzende sondern der gesamte Verwaltungsbeirat hier eine Zustimmung treffen muss. Weiterhin ist zu beachten, dass der Verwaltungsbeirat üblicherweise NICHT Befugnisse wie Zustimmung zu Hundehaltung hat, sondern der Verwaltungsbeirat
- den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützt, z.B. also der gesetzlichen Konzeption nach neben Wohnungseigentümerversammlung und Verwalter nur ergänzenden Funktionen wahrnimmt.

„ Daher kann er den Verwalter nicht aus eigenem Recht etwa zum Abschluss von Verträgen ermächtigen (vgl. OLG Celle ZMR 2001, 642 [OLG Celle 12.03.2001 - 4 W 199/00]), entlasten (BayObLG WE 1988, 208), abberufen (BayObLGZ 1965, 41), sonstige Verträge im Namen der Wohnungseigentümer schließen (OLG Düsseldorf WE 1998, 37 f.) oder gar Beschlüsse der Eigentümerversammlung aufheben (BayObLG Rpfleger 1980, 23). Umgekehrt ist der Verwaltungsbeirat nicht verpflichtet, die laufende Verwaltungstätigkeit des Verwalters zu überwachen (BayObLGZ 1972, 165). Ebenso wenig ist er Vertreter der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter"(Rn- 281)

„ Aus der fakultativen Natur des Verwaltungsbeirats folgt, dass nicht nur seine Einrichtung als solche, sondern auch der Kreis seiner Aufgaben und Befugnisse anderes geregelt werden kann als im Gesetz. Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarung können dem Verwaltungsbeirat daher geringere Kompetenzen übertragen als im Gesetz vorgesehen. (... )können dem Verwaltungsbeirat auch weitere Aufgaben und Befugnisse eingeräumt werden. So kann ihm infolge der Abdingbarkeit von § 28 WEG durch Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarung selbst die Genehmigung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung überantwortet werden. Ihm können auch Kontrollbefugnisse, etwa Zustimmungsvorbehalte bei Ausgaben, zugewiesen werden. Die generelle Übertragung weiterer, über § 29 Abs. 2 WEG hinausgehender Aufgaben bedarf allerdings als Änderung der gesetzlichen Vorgaben einer Vereinbarung, wenn sie nicht in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist(...)" (Rn. 294 ff.).

Eine solche Vereinbarung dürften Sie hier getroffen haben, so jedenfalls kann man den Hausordnungspunkt auslegen.

Weine solche Übertragung von Befugnissen ist auch lt. Rspr. des OLG Saarbrücken, 07.05.1999, 5 W 365/98-105 zulässig.

Wenn der 2.Hund entgegen der ausdrücklich erteilten Zustimmung des Verwaltungsbeirats/Verwalters angeschafft wird, könnten Sie somit auf Unterlassung bzw. Beseitigung in Anspruch genommen werden. Auch wenn dies so nicht explizit von Ihnen zitiert wurde dürfte jedoch an einer Stelle in der Hauordnung stehen, kann Ihnen etwas - hier die Tierhaltung - bei Nichtbeachtung der Hausordnung
vom Verwalter nach Abmahnungen untersagt werden (vgl. auch Beschluss des BayObLG, 09.02.1994, 2 ZBR 127/93).
.

Sie sollten aber erst einmal. versuchen, statt der Zustimmung des Verwaltungsbeirats einzuholen, die des Verwalters zu erlangen. Denn dieser ist lt. des Hausordnungspunktes ja auch zur Zustimmungserteilung befugt. Eventuell hat ER ja nichts dagegen.
.
Ich weise abschließend bereits jetzt darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort in einem Mandantengespräch in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung – am Besten nach Vorlage aller für die Beurteilung notwenigen Unterlagen – möglich

Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt ist.


Mit freundlichen Grüßen
Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)

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