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Hausordnung / Gemeinschaftsordnung / Tierhaltung

| 13.03.2013 11:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:12

Zusammenfassung: Es geht um die Frage des Verbotes der Tierhaltung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin seit November 2012 Eigentümer einer Eigentumswohnung in einem Haus mit 11 Parteien. Das Haus wird von einer Hausverwaltung betreut. Eintscheidungen werden in einer Eigentümerversammlung gemeinsam getroffen.

Zur Diskussion in der nächsten Eigentümerversammlung steht jetzt die Tierhaltung.

In der Gemeinschaftsordnung(als Anlage zur Teilungserklärung) von 1993 steht:

§ 30 Kleintierhaltung:
Den Ersterwerbern ist es gestattet, Kleinhaustiere bis zu deren Ableben zu halten. Jedes weitere Halten von Haustieren danach ist durch den Verwalter bzw. durch Abstimmung der Eigentümergemeinschaft, mit einfacher Mehrheit, festzulegen.

In der Hausordnung steht:

Gegen die Haltung allgemein üblicher Haustiere bestehen grundsätzlich keine Einwendungen. Diese Einstellung soll erhalten werden, solange die Hausgemeinschaft hierdurch keinen Schaden nimmt. Helfen Sie Belästigungen von Mitbewohnern vermeiden, z.B. weil heute mehr und mehr Haar- und Feder-Allergien den Kontakt nicht erlauben. Bei objektiven Störungen durch Tiere kann die Hausgemeinschaft auf Abstellen der Störursachen, danach auf Abschaffung der Tiere bestehen.

Ich selber habe meine Wohnung an eine ältere Dame vor 2 Monaten vermietet, die einen kleinen Mops besitzt. Dem Voreigentümer der Wohnung ist in einer Eigentümerversammlung 2010 die Haltung eines Hundes erlaubt worden, der davon aber dann doch kein Gebrauch gemacht hat. Aufgrund dieser Information, und der mir vorliegenden Hausordnung habe ich der Vermietung mit Hund zugestimmt. Ich habe nicht die Hausverwaltung hierzu gefragt und auch nicht die notarielle Gemeinschaftsordnung gelesen, da die Hausordnung für mich eindeutig war.

Jetzt plötzlich ist die Tierhaltung ein Thema.

Es geht jetzt in der Abstimmung darum, was gilt in Bezug auf die Tierhaltung: die Gemeinschaftsordnung oder die Hausordnung??

Ich befürchte, das sich die meisten Eigentümer für die Gemeinschaftsordnung entscheiden, da die meisten Eigentümer ältere Herrschaften sind, die vor Tieren "ihre Ruhe haben möchten".( Ich bin sehr sicher, das sich die Herrschaften immer gegen Tiere aussprechen werden - auch zukünftig.)

Mein Nachfrage bei der Hausverwaltung hat ergeben, das der "Gemeinschaftsordnung immer der Vorrang vor der Hausordnung" eingeräumt wird, und das jeder Richter, das so entscheiden würde. Ich hätte mich an das halten müssen, was in der Gemeinschaftsordnung steht.

Ich sehe das aber sehr problematisch, denn meine Meinung ist:

1) Die Gemeinschaftsordnung als Anlage zur Teilungserklärung besagt, das der "Ersterwerber" frei über eine Kleintierhaltung entscheiden kann, und danach die Eigentümergemeinschaft. Aus meiner Sicht ist Ersterwerber aber nur derjenige, der die Wohnung als erstes - also nach Fertigstellung des Hauses 1993 - gekauft hat. Was ist mit den nachfolgenden Käufern, z.B. mich.... hierzu Punkt 2:

2) Wenn die Gemeinschaftsordnung gelten soll, sehe ich persönlich darin eine erhebliche, auch Wohnungswertmindernde Einschränkung für den Fall, wenn man sein Eigentum erneut verkaufen möchte, und einen potentiellen Käufer hat, der z.B. im Besitz eines kleinen Hundes ist.
So jemandem müsste ich mitteilen, das er die Wohnung zwar kaufen kann, aber seinen kleinen Hund nicht mitbringen darf, solange die Eigentümergemeinschaft darüber nicht entschieden hat.
Es müßte dann - vor Verkauf - innerhalb von wenigen Tagen eine außerordentliche Eigentümerversammlung anberaumt werden, um eine Abstimmung durchzuführen. Stellen Sie sich weiter vor, die Eigentümerversammlung entscheidet gegen das Haustier, und mein Käufer zieht sein Angebot aufgrund dessen zurück.
Ein sicherlich - auch juristisch - kaum haltbarer Tatbestand- oder? Interessierte Käufer mit Haustieren würden dann aus dem Käuferkreis herausfallen!!

Fragen:

1) Kann eine Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit entscheiden, das ab sofort in Bezug auf die Tierhaltung die Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1993 gültig ist, obwohl nur von "Ersterwerbern" die Rede ist, und nachfolgende Käufer nicht berücksichtigt werden?

2) Wenn der Beschluss dann für die Gemeinschaftsordnung getroffen wird, muss ich es dann tolierieren und wäre es juristisch einwandfrei, das beim Wiederverkauf der Wohnung nur Interessenten in Frage kommen, die über kein Haustier verfügen. Muss ich es dulden, mich als Verkäufer so bei meinem Eigentum einschränken zu lassen?

3) Könnte ich Schadensersatzansprüche z.B. in Höhe der Kaufsumme gegen die restlichen Eigentümer geltend machen, wenn mir ein potientieller Käufer absagt, weil er keinen kleinen Hund halten darf. Erst Recht, wenn es vielleicht nur diesen einen Kaufinteressenten gab?

4) Wie könnte ich mich dagegen erfolgreich wehren, wenn der Beschluss in einfacher Mehrheit tatsächlich für die Gemeinschaftsordnung getroffen wird?

5) Wenn der Beschluss für die Gemeinschaftsordnung getroffen wird, kann mich die Hausverwaltung dazu auffordern, der 83 Jahre alte Mieterin mitzuteilen, entweder mit Hund wieder auszuziehen oder den Hund abzuschaffen?

6) Könnte die Mieterin mich in finanziellen Regress nehmen, da sie ja Umzugskosten etc.hatte, nach dem Motto: Wenn ich das vorher gewusst hätte....
13.03.2013 | 12:14

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

die Hausordnung ist lex specialis zur Gemeinschaftsordnung und gehört gem. § 21 Absatz 5 WEG zur ordnungsgemäßen Verwaltung dazu.

Wenn diese nunmehr speziellere Bestimmungen in Bezug auf die Tierhaltung enthält, hat diese auch Vorrang gegenüber der Gemeinschaftsordnung.

Zu Ihren Fragen:

"1) Kann eine Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit entscheiden, das ab sofort in Bezug auf die Tierhaltung die Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1993 gültig ist, obwohl nur von "Ersterwerbern" die Rede ist, und nachfolgende Käufer nicht berücksichtigt werden?

2) Wenn der Beschluss dann für die Gemeinschaftsordnung getroffen wird, muss ich es dann tolierieren und wäre es juristisch einwandfrei, das beim Wiederverkauf der Wohnung nur Interessenten in Frage kommen, die über kein Haustier verfügen. Muss ich es dulden, mich als Verkäufer so bei meinem Eigentum einschränken zu lassen?"


Hierfür müsste sodann die Hausordnung geändert werden, allerdings können grundsätzliche Tierhaltungsverbote sowieso nicht ausgesprochen werden:

"Ein Verbot der Haustierhaltung in einer Eigentumswohnung ist für den Wohnungseigentümer nur verbindlich, wenn er sich diesem vertraglich unterworfen hat. Andernfalls ist ungeachtet der Hausordnung im Einzelfall zu ermitteln, ob und inwieweit die Tierhaltung nach Maßgabe des § 14 Nr.1 WEG wegen unzumutbarer Belästigung der anderen Wohnungseigentümer oder im Interesse einer ordnungsmäßigen Hausverwaltung zu untersagen ist (OLG Hamm, Beschluss vom 24. Mai 1966, 15 W 124/66; KG Berlin, Beschluß vom 13. Januar 1992, 24 W 2671/91).



"Wie könnte ich mich dagegen erfolgreich wehren, wenn der Beschluss in einfacher Mehrheit tatsächlich für die Gemeinschaftsordnung getroffen wird?"



Hier können Sie sodann eine Anfechtungsklage bei Gericht gegen diesen Beschluss einreichen.
Eine Abschaffung des Hundes der alten Dame ist daher nicht notwendig, solange ein Gericht nicht die Wirksamkeit der Verbotes bestätigt, was angesichts der o.g. Rechtsprechung sehr unwahrscheinlich ist, wenn nicht konkrete Belästigungsgründe vorliegen, die die Tierhaltung unzumutbar mache lassen.

Ein Regress würden Sie nur dann ausgesetzt sein, wenn das Gericht tatsächlich für ein Haustierverbot entscheiden würde.


Fazit: Verbot der Haustierhaltung grundsätzlich unwirksam, wenn Sie sich dem nicht vertraglich unterworfen haben

und Beschlüsse diesbezüglich sind anfechtbar, wenn keine besonderen Gründe für die Tierhaltung sprechen (z.B. ausgewiesenes "Tier-Allergiker-Haus").


Nachfrage vom Fragesteller 13.03.2013 | 12:32

Sehr geehrter Herr Anwalt,

vielen Dank für Ihre Antwort!

Sie schreiben:

Ein Verbot der Haustierhaltung in einer Eigentumswohnung ist für den Wohnungseigentümer nur verbindlich, wenn er sich diesem vertraglich unterworfen hat.

Die Gemeinschaftsordnung mit dem Zusatz "Den Ersterwerbern ist es gestattet, Kleinhaustiere bis zu deren Ableben zu halten. Jedes weitere Halten von Haustieren danach ist durch den Verwalter bzw. durch Abstimmung der Eigentümergemeinschaft, mit einfacher Mehrheit, festzulegen" ist Bestandteil der notariellen Teilungserklärung.

Bei der Verbriefung der Wohnung im November 2012 ist die Teilungserklärung im Notarvertrag schriftlich erwähnt. Vorgelesen wurde sie nicht vom Notar, aber ich habe die Teilungserklärung vom Vorbesitzer der Wohnung ausgehändigt bekommen.

Habe ich mich damit dem Verbot der Haustierhaltung "vertraglich unterworfen"?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.03.2013 | 14:12

Sehr geehrter Fragesteller,

der Notarvertrag reicht als vertragliche Vereinbarung nicht aus, zumal auch die Hausordnung zu dieser Zeit schon wirksam bestanden hatte.

Wenn Sie noch weitere Fragen haben sollten, sprechen Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber weiterhin Auskunft geben möchte.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.03.2013 | 14:21

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