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Hausmiteigentümer fordert Miete, oder Hausverkauf, oder Auslösung seines Miteigentum

27.08.2010 11:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Sehr geehrte Damen und Herren,

in Kürze beabsichtige ich mit in das Haus meiner Freundin (Alleinerziehend mit dort lebender 7-jähriger Tochter aus ihrer zweiten Partnerschaft) und ihrem (einzigen) 19-jährigen Sohn (aus erster Ehe) einzuziehen. Der Sohn ist vor kurzer Zeit aus dem Haus ausgezogen. Im Grundbuch sind meine Freundin zu 2/3 und der Sohn mit 1/3 Eigentumsanteil eingetragen. Die Hypothek für das Objekt ist bis auf eine Restschuld in Höhe von ca. EUR 16.000 getilgt.

Jetzt stellt der Sohn folgende Ansprüche/Forderungen:
- entweder (antlg.) Mietzinszahlung an ihn,
- oder Übernahme seines 1/3 Eigentumsanteil (in Höhe von ca. EUR 100.000) durch mich,
- oder Veräußerung des kompletten Objektes

Wir (meine Freundin, ihre 7-jährige Tochter und ich) beabsichtigen bis aus Weiteres nicht so schnell das Objekt aufzugeben. Der Sohn hat sich bis heute nicht an irgendwelchen Unterhaltungsaufwänden von dem Objekt beteiligt.

1. Welche Rechte und Pflichten haben der Sohn und meine Freundin nun?
2. Das Verhältnis zw. ihrem Sohn und meiner Freundin ist seit seiner Anspruchstellung gestört. Welche Konsequenzen wären zu befürchten, wenn meine Freundin ihrem Sohn den Zugang zu dem Objekt verwehrt (Sie beabsichtigt das Schloss auszutauschen)?
3. Welche Möglichkeiten hat der Sohn nun seine Ansprüche/Forderungen durchzusetzen?
4. Auf welche Konsequenzen muss sich nun meine Freundin aus der neuen Situation einrichten?
5. Kann der Sohn meinen Einzug in das Haus verhindern, oder gar meinen Widerauszug durchsetzen?

MfG


Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

1.
§ 3 WoEigG (Wohnungseigentumsgesetz) - Vertragliche Einräumung von Sondereigentum – bestimmt:
Das Miteigentum (§ 1008 BGB - Bürgerliches Gesetzbuch) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird.

Grundsätzlich ist die Frage danach zu stellen, ob dieses hier derart gemacht wurde, was ich leider Ihrer Anfrage und dem dazugehörigen Sachverhalt nicht direkt entnehmen kann.
Sie können mir aber noch im Wege der hier kostenlos möglichen Rückfragefunktion derartiges mitteilen, dann kann ich noch näher darauf eingehen.

Zum ansonsten bestehenden Miteigentum im Sinne von § 1008 BGB:

Das Gemeinschaftsverhältnis der Miteigentümer bestimmt sich in erster Linie nach den §§ 741 ff. BGB sowie den §§ 1009 bis 1011 BGB. Es handelt sich um ein gesetzliches Schuldverhältnis.
Die Aufhebung kann jederzeit von einem Miteigentümer verlangt werden, § 749 Abs 1 BGB.

Insofern kann in der Tat der Sohn dieses von der anderen Miteigentümerin – Ihrer Freundin – verlangen.

Zur Verwaltung:
Bezüglich Verwaltung und Benutzung gelten im Grundsatz die §§ 744, 745, 748 BGB. Die Verwaltung wird also regelmäßig gemeinschaftlich nach ausgeübt; eine anderweitige Verwaltungs- und Benutzungsregelung ist möglich, auch bei späterer Alleinnutzung durch einen Miteigentümer besteht eventuell die Möglichkeit einer Nutzungsentschädigung.

Jeder Teilhaber ist den anderen Teilhabern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.

Wichtig wären aber insbesondere die hier getroffenen, wenn auch möglicherweise mündlichen Absprachen der Miteigentümer, also zwischen Ihrer Freundin und deren Sohn, um Genaueres sagen zu können.

Im Übrigen gelten aber die oben genannten Rechte und Pflichten.

2.
Da der Sohn Ihrer Freundin noch Mitbesitz beziehungsweise Miteigentum hat, kann der Zutritt ihm grundsätzlich nicht verwehrt werden, es sei denn, es ist zum Beispiel folgendes geschehen (beziehungsweise droht eine solche Sachlage):

§ 1 des Gewaltsschutzgesetzes ist nachstehendes möglich:

Hat eine Person vorsätzlich den Körper, die Gesundheit oder die Freiheit einer anderen Person widerrechtlich verletzt, hat das Gericht auf Antrag der verletzten Person die zur Abwendung weiterer Verletzungen erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Die Anordnungen sollen befristet werden; die Frist kann verlängert werden. Das Gericht kann insbesondere anordnen, dass der Täter es unterlässt,

1.
die Wohnung der verletzten Person zu betreten,

2.
sich in einem bestimmten Umkreis der Wohnung der verletzten Person aufzuhalten,

3.
zu bestimmende andere Orte aufzusuchen, an denen sich die verletzte Person regelmäßig aufhält,

4.
Verbindung zur verletzten Person, auch unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln, aufzunehmen,

5.
Zusammentreffen mit der verletzten Person herbeizuführen,
soweit dies nicht zur Wahrnehmung berechtigter Interessen erforderlich ist.
Dieses gilt entsprechend, wenn

1.
eine Person einer anderen mit einer Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit widerrechtlich gedroht hat oder

2.
eine Person widerrechtlich und vorsätzlich

a)
in die Wohnung einer anderen Person oder deren befriedetes Besitztum eindringt oder

b)
eine andere Person dadurch unzumutbar belästigt, dass sie ihr gegen den ausdrücklich erklärten Willen wiederholt nachstellt oder sie unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln verfolgt.

Daneben ist auch ein polizei- und ordnungsbehördlicher Platzverweis möglich:

Die Gefahrenabwehr- und die Polizeibehörden können eine Person bis zu einer richterlichen Entscheidung über zivilrechtliche Schutzmöglichkeiten ihrer Wohnung und des unmittelbar angrenzenden Bereichs verweisen, wenn dies erforderlich ist, um eine von ihr ausgehende gegenwärtige Gefahr für Leib, Leben oder Freiheit von Bewohnern derselben Wohnung abzuwehren.

Unter den gleichen Voraussetzungen kann ein Betretungsverbot angeordnet werden. Eine solche Maßnahme darf die Dauer von vierzehn Tagen nicht überschreiten. Die Maßnahme kann um weitere vierzehn Tage verlängert werden, wenn bis zu diesem Zeitpunkt eine wirksame richterliche Entscheidung über den zivilrechtlichen Schutz nicht getroffen worden ist. Das Gericht hat der zuständigen Gefahrenabwehrbehörde oder der Polizeibehörde die Beantragung des zivilrechtlichen Schutzes sowie den Tag und den Inhalt der gerichtlichen Entscheidung unverzüglich mitzuteilen.

Daher können Sie meines Erachtens grundsätzlich nicht einfach das Schloss austauschen lassen, sondern müssen notfalls behördliche und/oder gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Kann einmal derartige Hilfe des Staates nicht rechtzeitig erlangt werden, haben Sie eigene Rechte, den Zutritt zu verwehren, aber nur dann, wenn eine obige Gefahrenlage vorliegt.

3. und 4.
Der Sohn Ihrer Freundin kann nach Maßgabe von § 749 BGB (Aufhebungsanspruch) jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.
Wird das Recht, die Aufhebung zu verlangen, durch Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen, so kann die Aufhebung gleichwohl verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Unter der gleichen Voraussetzung kann, wenn eine Kündigungsfrist bestimmt wird, die Aufhebung ohne Einhaltung der Frist verlangt werden.
Eine Vereinbarung, durch welche das Recht, die Aufhebung zu verlangen, diesen Vorschriften zuwider ausgeschlossen oder beschränkt wird, ist nichtig.
Sollte man sich daher nicht über eine Nutzungsentschädigung einig werden, kann er dieses gegenüber Ihrer Freundin beanspruchen und notfalls einklagen, was dann zu einer Teilungsversteigerung des Objekts führen kann.

5.
Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.
Jeder Teilhaber kann über seinen Anteil verfügen. Über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen können die Teilhaber nur gemeinschaftlich verfügen. Bezüglich Letzterem kann also Personen Ihnen Schwierigkeiten bereiten.
Bezüglich Ersterem nimmt das Gesetz als Folge der freien Verfügungsbefugnis hin, dass einer Gemeinschaft Außenstehende aufgedrängt werden können.
Jeder Teilhaber ist zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Gegenstands insoweit befugt, als nicht der Mitgebrauch der übrigen Teilhaber beeinträchtigt wird.
Insoweit ist jedenfalls bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Mitbenutzung möglich.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

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