Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Hausmeistervertrag, gibt es Vordrucke oder können sie einen erarbeiten ?

| 31.01.2014 10:14 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


13:07

Zusammenfassung:

Hausmeistertätigkeiten sind nur insofern auf die Mieter umlegbar, als es sich um Kontroll- und Wartungsarbeiten handelt. Reparaturen sind als Instandhaltungsarbeiten nicht von den Mietern zu tragen. Ein Hausmeister kann Arbeitnehmer des Vermieters sein oder ein externer Unternehmer.

Sehr geehrte Anwälte,

ich suche jemanden, der mir einen kurzen Vertrag ( Muster) vorschreibt für ein Hausmeister.
Leider wohne ich nicht vor Ort, ich bin der Eigentümer einer Immobilie in Gelsenkirchen.
Daher suche ich einen Hausmeister, der vor Ort Arbeiten ausführt.
Natürlich sollten möglichst die Kosten umlegbar sein.
Auch wäre es gut, wenn ich zu dem Hausmeisterlohn noch eine Pauschale vereinbaren kann, für alltägliche Reparaturen, wobei einmal im Jahr abrechnet wird.
Erste Frage wäre, ob ich diese Pauschal nach der Umlagenverordnung auch umlegen kann, also in den Vorauszahlungen bei Vermietungen mit aufnehmen kann ?

Hintergrund ist auch der, dass ich momentan den Verdacht habe, dass ein Mieter in dem Haus dauernd die Hausflurelektrik beschädigt und ich nicht ständig vor Ort bin und nicht dauernd eine Firma anrufen möchte, die das richtet.
Ein Hausmeister, den ich persönlich kenne, würde mir anbieten -bei Bedarf- die Lichtschalter immer wieder zu wechseln, wenn sie kaputt gemacht werden, und das für angeblich "billiges" Geld.
Wenn ich nun mit dem Hausmeister ein Vereinbarung treffe, dass er für ein Pauschalbetrag die Kleinreparaturen im Hausflur durchführt, ist er dann daran gebunden, auch wenn es teurer wird ?
Für mich wäre so ein "Allroundservice" natürlich aus mehreren Blicken gut, ich bitte mir aber trotzdem noch die Risiken aufzählen.

In den Mietverträgen ist zudem die Möglichkeit einen Hausmeister zu beschäftigen und umzulegen bereits vorgesehen und geschaffen ! 7.4. 2004 BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20167/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.04.2004 - VIII ZR 167/03: Umlagefähigkeit der Kosten einer Dachrinnenreinigung und sons...">VIII ZR 167/03</a>

Weiterhin würde mich interessieren, ob ich mich bzw. ob ich mich auf den Hausmeister verlassen muss bzw. kann, er also auch haftet, wenn er was versäumt, oder seiner Verkehrssicherungspflicht - die ja eig. ich als Eigentümer trage- nicht nachkommt ?
Das ist mir schon ziemlich wichtig, so dass es nicht hinterher heisst, dass der Vermieter nichts getan hat, etwa keine ersichtliche Gefahrenquelle abgestellt hat o.ä und es nicht hinterher heisst, dass ich mich nicht auf den Hausmeister verlassen darf.
Es ist mir daher wichtig zu wissen, ob ich die Schuld dem Hausmeister geben darf, wenn was schief läuft, etwa auch im Hinblick auf meine Haftpflichtversicherung oder ich trotzdem immer der "Dumme" bin obwohl ich mir einen Hausmeister für solche Sachen gesucht hatte, der sich um die Aufgaben bemühen soll ?

Ich möchte gerne einen zwei Jahres Vertrag machen, ich bitte das vorzuschreiben.
Ich bitte zudem die Frage nur anzunehmen, wenn sie ein fertiges Muster haben bzw. für den Fall einen Vertrag erarbeiten können.

Da es in der Vergangenheit dauernd zu komischen Vorfällen kam, etwa Probleme mit dem Licht und sogar ein angeblicher leichter Stromschlag, möchte ich hier nicht fahrlässig handeln und daher direkt jemand vor Ort beschäftigen, der alle Gefahrenquellen möglichst beseitigt.
Ich stelle die Vorgeschichte mal hier herein : http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=253860

Ich möchte daher einen Hausmeister für das Haus einführen und würde gerne wissen, was genau umlegbar ist ?
Soweit ich das verstehe, sind Instandhaltungen grundsätzlich nicht umlegbar, was wäre also nur umlegbar ? Sein Arbeitslohn ?

Meine Letzte Frage bezieht sich darauf, ob ich den Hausmeister irgendwie anmelden muss, muss ich da was gesondert beauftragen oder gibt es auch Freigrenzen, dass der Hausmeister nicht sozialversicherungspflichtig wird ?

31.01.2014 | 11:03

Antwort

von


(568)
Heinz-Fangman-Str. 2
42287 Wuppertal
Tel: 0202 76988091
Web: http://www.kanzlei-scheibeler.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

da nach Ihrer Mitteilung die Mieter zur Übernahme der Hausmeisterkosten verpflichtet sind, können Sie folgende Tätigkeiten umlegen:

- Kontrolle, dass Sicherheits- und Fluchtwege frei sind,
- Kontrolle, dass keine gefährlichen Gegenstände auf Gemeinschaftsflächen gelagert werden,
- Kontrolle der Außentüren auf Funktionsfähigkeit und darauf, dass sie nachts verschlossen sind,
- Kontrolle der Abflüsse,
- Kontrolle der Beleuchtung und haustechnischen Anlagen,
- Reparaturen sind jedoch nicht umlagefähig, nur Wartungsarbeiten
- Erreichbarkeit im Notfall
- Überwachung der anderweitig beauftragen bzw. von den Mietern durchgeführten Treppenhausreinigung bzw. des Winterdienstes,
- Einhaltung der Ruhezeiten,
- Prüfung der Gemeinschaftsflächen auf ordnungsgemäße Nutzung.

Soweit die Reinigung und Gartenpflege umlagefähig ist, kann dies auch vom Hausmeister durchgeführt werden.

Die Reparatur der Lichtschalter ist daher nicht umlagefähig, nur die Kontrolle. Soweit in die Elektrik eingegriffen wird und es nicht lediglich um die Abdeckungen geht, sollte es sich bei dem Hausmeister um einen Elektriker handeln.

Ich bitte daher um Mitteilung, welche Arbeiten der Hausmeister genau ausführen soll. Ggf. sollten hier zwei Verträge geschlossen werden, einmal in Bezug auf umlagefähige Arbeiten, einmal in Bezug auf Instandhaltungsarbeiten, die Sie nicht umlegen können.

Es ist dann noch das Wirtschaftslichkeitsgebot zu beachten, d.h. die vereinbarten Preise sollten dem Markt entsprechen. Sie sollten daher noch zwei alternative Angebote einholen.

Sie müssen den Hausmeister auch regelmäßig kontrollieren, ob er auch korrekt arbeitet. Sie dürfen sich nicht pauschal auf ihn verlassen, sondern werden von den Gerichten nach der Kontrolle gefragt werden, wenn etwas schieft läuft. Sie sollte daher selbst noch regelmäßige Kontrollen durchführen und dokumentieren.

Ich bitte auch um Mitteilung, ob es sich bei dem Hausmeister um einen Arbeitnehmer handeln soll oder ob es sich bei ihrem potentiellen Vertragspartner um jemanden handelt, der ein Gewerbe angemeldet hat bzw. anmelden will. Nur im letzeren Fall müssten Sie keine Sozialversicherungsbeiträge bezahlen. Einen Arbeitnehmer müssten Sie in jedem Fall, also auch als Minijob, anmelden und sozialversichern. Insbesondere die Anmeldung bei der gesetzlichen Unfallversicherung sollte auch in Ihrem Interesse sein.

Ich bitte auch um Mitteilung, wieso Sie einen Zwei-Jahres-Vertrag abzuschließen wünschen. Da es sich um einen neuen Vertragspartner / Arbeitnehmer handelt, sollte doch eine vorzeitige Beendigung bei schlechter Arbeitsleistung in Ihrem Interesse sein.

Ich bitte auch um Information, wie hoch die Vergütung sein soll.

Ich bitte um Rückmeldung im Rahmen der Nachfragefunktion, damit ich das Muster erarbeiten kann.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
Fachanwältin für Arbeitsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 31.01.2014 | 11:22

Vielen Dank,
der betreffende Hausmeister hat bereits ein Gewerbe, allerdings ist er Trockenbauer, ein Elektriker ist er nicht.
Allerdings meint er, dass er Steckdosen in seiner langjährigen Erfahrungen selber tauschen könne.

Sie schreiben, dass ich den Hausmeister "überwachen" muss, also ihn regelmäßig überprüfen muss.
Ich denke der Sinn dahinter, wieso ich hier einen Hausmeister einstellen möchte ist doch der, dass ich wie gesagt in einer anderen Stadt bin und der Hausmeister regelmäßig das für ihn naheliegende überprüfen soll, eben weil ich ja die Befürchtung habe, dass durch irgendwelche Rabauken im Haus dauernd was beschädigt werden könne, insbesondere so sensible Bereiche wie Elektrik usw...
Nun will ich natürlich auch keine Wunder erwarten, allerdings sollte es möglich sein- wenn nötig auch direkt im Hausmeistervertrag stehend- das der Hausmeister mich zumindest informiert und oder die Gefahrenquelle sobald er sie sieht, beseitigt.
Meines Wissens müssen Hausmeister das sowieso machen und eine individuelle Vereinbarung dürfte nicht unbedingt erforderlich sein aber korrigieren sie mich ruhig, wenn das nicht stimmt.
Jedenfalls fand ich dazu bei Haufe einen Artikel in der Vergangenheit, der es grundsätzlich für möglich hält, die Verkehrsicherungspflicht auf den Hausmeister zu übertragen.

http://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/uebertragung-der-verkehrssicherungspflichten-und-verwalterhaftung_idesk_PI9865_HI4047468.html

Der Hausmeistervertrag sollte schon eine feste Laufzeit haben, von mir aus könnten man auch ein Jahr vereinbaren.
Sie hatten bedenken, dass dies zu lange sei, weil man ja nicht weiss, wie gut der Hausmeister arbeitet
Wenn es möglich ist, bitte ich eine Möglichkeit ( Sonderkündigungsrecht o.ä) einzusetzen, so dass ich auch außerordentlich fristlos oder wie das nennt das Recht habe, den Hausmeister bei groben Verstössen gegen seine Sorgfaltspglicht, oder Verkerhssicherungspflichten usw. zu kündigen.

Da ich wie gesagt sehr weit weg wohne, wäre es mir möglich alle 4 Wochen vor Ort zu sein, ichhoffe das das ausreicht ?!
Ich gehe davon aus, dass anhand eines folgenden Beispieles mir nichts passieren kann:

Man stelle sich vor, dass Treppengeländer ist loose und ein Mieter bricht sich den Knöchel!
Aufgrund einer Fahrlässigkeit hat der Hausmeister obwohl ihm das gesagt wurde, nicht gehandelt und es kam dann zum Bruch.
Hier wäre ja seitens des Mieters eig. ein Schmerzensgeld möglich, ggfs, würde die Haftpflichtversicherung das zahlen aber nur, wenn der Eigentümer seine Verkerhssicherunsgpflicht nicht verletzt hat!
Wie wäre das dann zu werten, wenn der Hausmeister gewissermaßen zwischengeschaltet ist ?
Wäre ich als Eigentümer weiterhin immer voll haftbar oder der Hausmeister und bezahlt dann die Versicherung ?

Sollten sie da eine passende Antwort haben, die ich ja bereits in der Ausgangsfrage angedeutet hatte, bitte ich sie zu geben oder ggfs. in ihrem Muster mit einzubauen ( falls erforderlich)
Ich hoffe nun alles Infos gegeben zu haben und bedanke mich schon einmal im Voraus für ihre bislang gute Antwort.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 31.01.2014 | 13:07

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie haben mir noch per E-Mail zusätzliche Informationen an die Hand gegeben wie folgt:

"Sehr geehrte Frau Ra. Scheibeler,

ich vergaß noch die Vergütung:
Ich bitte das im Rahmen des Portals in einer Nachantwort noch mit einzufügen:

Ich habe mir vorgestellt, dass hier ca. 100 Euro anfallen können.
Darin hab ich mir gedacht das der Lohn gewissermaßen bei 70 Euro liegt + 30 Euro Pauschale für mögliche Reparaturen also Material etc."

Ich halte also fest, Sie möchten einen freien Dienstvertrag mit dem selbständigen Trockenbauer abschließen, sehe ich dies richtig? Und die von Ihnen mitgeteilten Preise sind netto und pro Monat zu verstehen? Und die Hausmeistertätigkeit soll sich auf die von mir genannte umlagefähigen Kontrollarbeiten beziehen, nicht aber die Reinigung, Winterdienst und Gartenpflege umfassen? Weiter sollen - nicht umlagefähig - Reparaturen an der Elektrik durchgeführt werden? (Meine Bedenken hierzu hatte ich Ihnen mitgeteilt. Soweit es wirklich an die Kabel geht, sollten Sie lieber einen Elektriker beauftragen.)

Der von Ihnen erwähnte Artikel von Haufe passt bedauerlicherweise nicht ganz, da es dort um die Haftung einer Hausverwaltung gegenüber den Wohnungseigentümern geht. Aber auch dort wird noch diskutiert, dass der Hausverwalter eine Überwachungspflicht hat.

Sie können auch als Vermieter die Verkehrssicherungspflicht übertragen, müssen aber wie bereits eingangs ausgeführt den dann Verkehrssicherungspflichten kontrollieren. Siehe hierzu etwa das OLG Hamm vom 21.12.2012, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=I%20-%209%20U%2038/12" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 21.12.2012 - 9 U 38/12: Winter - Glätte - Verkehrssicherungspflichten in der Rechtspr...">I - 9 U 38/12</a>. Eine Nachschau Ihrerseits einmal im Monat dürfte ausreichen, wenn Sie zusätzlich noch angetroffene Mieter fragen, ob der Hausmeister seine Arbeit korrekt macht.

Ich bitte Sie, mir diese Fragen noch per E-Mail zu beantworten, ich werde Ihnen dann die Vorlage zu kommen lassen. Ich weise jedoch darauf hin, dass ich jetzt erst einmal einige Besprechungen habe, so dass mir eine umgehende Weiterbearbeitung Ihrer Sache nicht möglich sein wird. Ich werde Ihnen jedoch bis zum Abend antworten.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

Bewertung des Fragestellers 09.02.2014 | 18:39

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"

Ich fragte nach einem Weg die Haftung zu übertragen.Ich selber kann Vorsatz auch nicht im Vorfeld ausschließen.
Ich habe mich daher als Laie auf das verlassen was sie sagten.
Natürlich habe ich noch nachträglich das hinzubiegen allerdings sollte jedem klar sein das man sehr wohl anhand der Vertragsfreiheit den Eventualvorsatz gemäß § 278 BGB ( letzter Satz ) ausschließen kann.Es gibt daher die Ausnahme, dass sogenannter Vorsatz vorm Zug nach § 278 BGB ausgeschlossen werden kann, weil sich der Eigentümer von seinem EG Vorsatz nicht anlasten muss. Das bedeutet, dass vorsätzliches Handeln oder auch Eventualvorsatz per Vereinbarung ausgeschlossen werden kann und somit auch die Haftung für EG ausgeschlossen werden kann.
Aus versicherungstechnischen Gründen ist diese Gliederung wichtig da der Eigentümer sich das Tun des Gehilfen zwar anrechnen muss, dies aber für Vorsatz nicht gilt, wobei die Haftpflichtversicherung gemäß § 103 VVD auch für grobe Fahrlässigkeit haften muss.
Lei

"
Stellungnahme vom Anwalt:

Ihre Bewertung überrascht mich, da Sie nach Erhalt des Vertrags noch zwei ganz andere Nachfragen per E-Mail stellten, die ich dann auch beantwortet habe. Es wäre angemessen gewesen, auch Ihre weitere Rückfrage per E-Mail zu formulieren, als sich öffentlich darüber zu beschweren, Sie hätten den Vertrag jetzt selbst noch überarbeiten müssen.

Mehr Bewertungen von Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 09.02.2014
3,6/5,0

Ich fragte nach einem Weg die Haftung zu übertragen.Ich selber kann Vorsatz auch nicht im Vorfeld ausschließen.
Ich habe mich daher als Laie auf das verlassen was sie sagten.
Natürlich habe ich noch nachträglich das hinzubiegen allerdings sollte jedem klar sein das man sehr wohl anhand der Vertragsfreiheit den Eventualvorsatz gemäß § 278 BGB ( letzter Satz ) ausschließen kann.Es gibt daher die Ausnahme, dass sogenannter Vorsatz vorm Zug nach § 278 BGB ausgeschlossen werden kann, weil sich der Eigentümer von seinem EG Vorsatz nicht anlasten muss. Das bedeutet, dass vorsätzliches Handeln oder auch Eventualvorsatz per Vereinbarung ausgeschlossen werden kann und somit auch die Haftung für EG ausgeschlossen werden kann.
Aus versicherungstechnischen Gründen ist diese Gliederung wichtig da der Eigentümer sich das Tun des Gehilfen zwar anrechnen muss, dies aber für Vorsatz nicht gilt, wobei die Haftpflichtversicherung gemäß § 103 VVD auch für grobe Fahrlässigkeit haften muss.
Lei


ANTWORT VON

(568)

Heinz-Fangman-Str. 2
42287 Wuppertal
Tel: 0202 76988091
Web: http://www.kanzlei-scheibeler.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Fachanwalt Arbeitsrecht, Insolvenzrecht, Miet und Pachtrecht, Kaufrecht, Vertragsrecht