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Hauskauf(im Expose beschriebene Isolierung ist nicht vorhanden)

| 18.11.2016 13:05 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Johannes Kromer


Zusammenfassung: Zur Haftung bei fehlerhaften Expose-Angaben

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben uns im Februar diesen Jahres ein Haus gekauft.
Im Expose stand folgender Wortlaut:

Im Rahmen einer Grundsanierung im Jahre 2003 wurden das Dach sowie die Wände isoliert.

Nun stellte sich heraus, dass wir in den Wänden keine Isolierung haben, wir bekommen nun einen Kostenvoranschlag um dieses nachträglich erledigen zu lassen.

Haben wir diesbezüglich Chancen den Verkäufer in Regress zu nehmen?

Vielen Dank

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Sehr geehrter Fragesteller,

für eine verbindliche Antwort benötige ich noch weitere Informationen.

Idealerweise lassen Sie mir das Expose sowie den notariellen Kaufvertrag zukommen. Gerne können Sie mir hierzu ein Fax oder eine E-Mail senden (Kontaktdaten finden Sie in meinem Profil).

Sollten Sie mir die Unterlagen nicht zukommen lassen können, bitte ich um Beantwortung folgender Fragen:

1. Stammte das Expose von dem Eigentümer oder einem Makler?
2. Welche Formulierungen enthält der Kaufvertrag über zugesicherte Eigenschaften sowie über eine Haftung/Gewährleistung?

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 22.11.2016 | 17:50

Vielen Dank ! ICH habe Ihnen eine Email gesendet !

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.11.2016 | 19:19

Liebe Fragestellerin,

Vielen Dank für Ihre E-Mail. Die Aussage der Isolierung stammte damit vom Makler. Der Kaufvertrag enthält keine Aussage zu der Isolierung, allerdings einen Haftungsausschluss.

Auf diesen Haftungsausschluss könnte sich der Verkäufer dann nicht berufen, wenn die Angaben im Maklerexposé eine sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung darstellen würden. Es gab lange Zeit unterschiedliche Rechtsprechungen der einzelnen Oberlandesgerichte zu der Frage, ob Äußerungen des Verkäufers (und des Maklers) vor Vertragsschluss zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führen können. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr jedoch nun doch Urteil vom 06.11.2015, Az. V ZR 78/14 entschieden, dass dies in der Regel nicht der Fall ist. Daher hat dieser Ansatzpunkt keine Aussicht auf Erfolg.

Allerdings, und auch hierauf weist das BGH-Urteil hin, kann ein Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer aufgrund der §§ 280 Abs.1 in Verbindung mit § 241 Abs. 2 und § 311 Abs. 2 BGB (vorvertragliche Pflichtverletzung) bestehen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Verkäufer schuldhaft falsche Angaben gemacht hat. So wie ich Ihre Schilderung verstehe, hat jedoch der Verkäufer selbst keine Aussagen zu der Isolierung gemacht, sondern nur der Makler. Das Verhalten des Maklers wäre dem Verkäufer jedoch dann nach § 278 BGB als eigenes Verschulden zuzurechnen, wenn dieser den Makler beauftragt hätte. Sollte dies der Fall sein – hiervon ist in der Regel auszugehen, wenn der Makler ein Exposé erstellt – dann bestehen meines Erachtens gute Aussichten bzgl. des Vorgehens gegen den Verkäufer.

Der Vollständigkeit halber möchte ich noch darauf hinweisen, dass ggf. auch Ansprüche gegen den Makler zu prüfen wären. Dies aus zwei Gesichtspunkten:

Aus § 654 BGB folgt, dass der Maklerlohn herabgesetzt werden kann, wenn der Makler grob fahrlässig oder vorsätzlich wesentliche Vertragspflichten verletzt.
Vgl. BGH, Urteil vom 13.03.1985, Az. IV a ZR 222/83 in NJW 1986, 2573.
Dies wäre hier der Fall, wenn der Makler dies Aussage mit der Isolierung „eigeninitiativ" aufgenommen hätte.

Parallel könnte auch ein Schadensersatzanspruch gegen den Makler aus den §§ 652ff, 280 BGB bestehen, wenn Sie damit argumentieren könnten, das Haus – hätte es die Falschangabe nicht gegeben – zu einem niedrigeren Preis erworben hätten.

Ansprüche gegen den Makler wären aber dann ausgeschlossen, wenn dieser ebenfalls vom Verkäufer getäuscht worden wäre.

Da Sie – aufgrund meiner Informationsanforderung – nun plattformtechnisch keine kostenlose Rückfrage stellen können, lassen Sie mir bitte im Fall von Rückfragen eine E-Mail zukommen, die ich dann sehr gerne beantworten werde.

Mit freundlichen Grüßen

Johannes Kromer
Rechtsanwalt


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