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Hauskauf zu günstig ! Schenkungssteuer zahlen !?

18.03.2011 19:58 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Guten Tag,

ich habe eine wichtige Frage zu einem Hauskauf!

Wir haben gerade eine Haus (Bj. 1971) mit Grundstück von Bekannten (keine Verwandschaft!) für einen sehr günstigen Preis von 90.000 € gekauft! Jedoch liegt der aktuelle Marktpreis wohl bei ca. 150.000 €. Es müssen einige Fenster, die Dämmung und sonstige wichtige Reparaturen durchgeführt werden, wodurch die ehemaligen Besitzer es uns so günstig verkauft haben! Jetzt habe ich aber gehört das das Finanzamt einfach pauschal annehmen kann, das der Kaufpreis zu gering ist und einen reellen Kaufpreis schätzt und ich dann auf die Differenz zum Kaufpreis "schenkungssteuer!" zahlen muss!!

Kann das wirklich stimmen/passieren!?!?...

Würde mich über eine fachkundige Auskunft freuen!

MfG

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage!

Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung sowie Ihres Einsatzes Ihre Frage wie folgt beantworten:

1. Als steuerpflichtige Schenkung gilt gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, die zu einer Bereicherung des Empfängers führt.

Dabei werden als Schenkung auch sog. gemischte Schenkungen erfasst, d.h. solche, in denen der Verkehrswert der Leistung (Grundstücksübertragung) keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht (Bundesfinanzhof Urteil vom 24.11.2005, AZ.:II R 11/04).

Der Empfänger ist dann im Umfang der Wertdifferenz bereichert.

Ein steuerpflichtiger Vorgang liegt damit leider vor.

2. Die Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstückes erfolgt nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes.
Das Ergebnis dieser Ermittlung kann gerichtlich überprüft werden. Es handelt sich insofern nicht um eine einfache Schätzung.

Die daraus ermittelte Wertdifferenz stellt die Besteuerungsgrundlage dar.

Beachten Sie jedoch, dass hiervon der Schenkungssteuerfreibetrag abzuziehen ist, der sich in Ihrem Fall auf 20.000 EUR beläuft, da Sie mit dem Verkäufer in keinem verwandtschaftlichen Verhältnis stehen (§ 16 Abs. 1 Nr. 7 ErbStG).

3. Schuldner der Schenkungssteuer ist gemäß § 20 Abs. 1 ErbStG nicht nur der Beschenkte, sondern auch der Schenker. Diese haften als Gesamtschuldner gemäß § 44 AO. Im Innenverhältnis besteht daher ein hälftiger Ausgleichsanspruch gemäß § 426 BGB.

Das bedeutet, dass Sie die Hälfte der anfallenden Schenkungssteuer vom Verkäufer einfordern können, nachdem das Finanzamt diese von Ihnen erhoben hat. Regelmäßig erhebt das FA die Steuer nämlich beim Beschenkten, auch wenn es sich an den Schenker wenden könnte. Der Gesamtschuldner muss dabei den vollen Steuerbetrag zahlen und kann nur im Innenverhältnis zum anderen Gesamtschuldner hälftigen Ausgleich verlangen.

Es empfiehlt sich ggf. mit dem Verkäufer vorab über dieses Thema zu sprechen, damit er es nicht als Angriff empfindet, wenn er zur Ausgleichszahlung herangezogen wird. Es können auch abweichende Quoten (z.B. er trägt nur 1/3 der Steuerschuld) vereinbart werden, damit er nicht für sein preisliches Entgegenkommen „bestraft" wird.


4. Zusammenfassend ist damit festzuhalten, dass in Ihrem Fall Schenkungssteuer angefallen ist, deren Höhe von der Bewertung des Grundstückes abhängt.
Leider kann ich Ihnen keine positivere Mitteilung machen.



Ich hoffe Ihnen dennoch eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen, wenn noch Unklarheiten bestehen.


Mit freundlichen Grüßen

Ingo Driftmeyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.03.2011 | 21:14

Guten Tag Herr Driftmeyer,

vielen Dank für ihre Antwort!

Eine Frage hätte ich aber noch dazu...

Es ist ja ganz klar nachweisbar, das div. Reparaturmaßnahmen wie :

Komplette Wärmedämmung des Hauses (Dach und AUssenwände)

Komplette Terrassenüberdachung muss ersetzt werden

6 Fenster + Tür müsen getauscht werden

Heizungsanlage

u.v.m

Diese Kosten liegen alleine bei ca. 30.000.- Euro!

Werden diese nicht berücksichtigt!?

Oder kann es auch sein das vom Finanzamt gar nichts kommt? Denn der Notar hat in den Kaufvertrag bereits geschrieben das "erhebliche Instandsetzungs & Reparaturmaßnahmen vorgenommen werden müssen!"


Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.03.2011 | 13:01

Sehr geehrter Ratsuchender,
Ihre Nachfrage beantworte ich gern wie folgt:

1. Bei der Wertermittlung von Einfamilienhäusern ist auch der tatsächliche Zustand, d.h. Reparaturbedarf zu berücksichtigen.

Setzt das Finanzamt dennoch einen zu hohen Wert für das Gebäude an, besteht nach § 198 BewertungsG die Möglichkeit, diesen durch ein Wertgutachten zu widerlegen.

2. Ob das Finanzamt Sie überhaupt zur Steuererklärung heranziehen wird, ist naturgemäß schwer einzuschätzen. Es wird Sie in diesem Fall aber zuvor gemäß § 31 ErbStG zur Abgabe einer gesonderten Erklärung auffordern.

Wenn der Wert des Grundstückes dann unter Berücksichtigung des Reparaturaufwandes mit 120.000 EUR angesetzt wird, kann die durch Abzug des Freibetrages (20.000 EUR) die evtl. Steuerschuld weitestgehend minimiert werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage hiermit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Driftmeyer
Rechtsanwalt

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