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Hauskauf, wie Eigenkapital von vor der Ehe belegen im Falle einer Scheidung?


21.10.2016 01:18 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch



Ich bin mit meiner Frau seit 1 Jahr verheiratet und es existiert kein Ehevertrag.
.
Ich besitze ein Haus und stehe alleine im Grundbuch.(vor der Ehe erwirtschaftet)

Dieses Haus werde ich nun verkaufen (Erlös 160.000€)
Gemeinsam mit meiner Ehefrau möchte ich mir eine andere Immobilie finanzieren.
Die 160.000€ sollen dort als Eigenkapital einfließen.

Wie muss ich handeln damit im Falle einer Scheidung die 160.000€ nicht in den Zugewinn fließen.

Eine Ehevertrag wäre die letzte Option für mich.

Ist es alleine durch die Kaufverträge nachvollziehbar oder sollte der Notar im Kaufvertrag mit aufnehmen, das meine 160.000€ in den Hauskauf mit eingeflossen sind?

Den Grundbucheintrag wünscht meine Frau auch 50/50

Vielen Dank für Ihre Bemühungen

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Sehr geehrter Mandant,

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage. Gerne beantworte ich Ihnen diese mit den folgenden Informationen:

Für den Nachweis darüber, welche Beträge dem Zugewinn zuzurechnen sind, existieren keine gesetzlichen Formvorschriften, so dass Sie hierfür im Falle einer Scheidung alle Unterlagen vorlegen könnten, welche die Berechnungsweise nachvollziehbar machen.

Bitte beachten Sie insofern, dass ohnehin nicht die vollen 160.000 € als Zugewinn anzusetzen wären und zwar ganz unabhängig davon, ob das Haus sich noch in Ihrem Vermögen befindet oder Sie es verkaufen. Durch einen Verkauf wird der Vermögenswert ja nur "in seiner Form gewandelt".

Zugewinn ist vielmehr der Wertzuwachs Ihrer Immobilie, welcher der Differenz zwischen dem Wert im Zeitpunkt der Eheschließung und der Ehescheidung entspricht. Sie müssten also zum Beispiel ein Wertgutachten vorliegen haben, dass kurz vor der Eheschließung entstanden ist.

Wenn Sie das Haus nun also verkaufen und in eine neue Immobilie zur Finanzierung einbringen, "schenken" Sie quasi Ihrer Frau einen Anteil davon, wenn Sie die Eigentumsanteile zu 50/50 ins Grundbuch eintragen lassen würden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die neue Immobilie ebenfalls 160.000 € wert sein sollte.
Alle weiteren Szenarien sind demnach Rechenexempel. Sollte die neue Immobilie also das Doppelte wert sein, muss ein Weg dafür gefunden werden, dass Ihre Frau die Kreditraten für den überschießenden Teil alleine trägt.

Eine Lösung, wie sie sich dies vorzustellen scheint, ist jedenfalls nicht möglich, da die Berechnung des Zugewinns wie oben beschrieben erfolgt und daher im Ergebnis keine 160.000 € beträgt.
Eventuell kann ein Ehevertrag hier wirklich die beste Lösung sein. Hierzu sollten Sie wissen, dass Sie hierbei in der Gestaltung recht frei sind. Sie könnten also auch nur eine Regelung über den "Vermögenswert Haus" darin treffen.

Sofern dies aber tatsächlich nicht gewünscht bleibt, empfiehlt es sich in jedem Fall, die genannte Summe im Vertrag als von Ihnen eingebrachtes Eigenkapital zu benennen und die Miteigentumsanteile von 50/50 hin zu Ihren Gunsten zu verschieben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 21.10.2016 | 09:13

Sehr geehrte Frau Fritsch,

vielen Dank für die ausführliche Antwort.

Zu Beginn meiner Frage, schilderte ich das wir erst 1 Jahr verheiratet sind.
Da in diesem Jahr keinerlei Renovierungen oder Sanierungen stattgefunden haben, kann man von keiner Wertsteigerung des Hauses ausgehen.
Ist durch diesen kurzen Zeitraum dennoch das Gutachten kurz vor der Ehe von Nöten?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.10.2016 | 09:20

Sehr geehrter Fragesteller,

natürlich dürfte eine Wertsteigerung äußerst gering ausfallen, das ist korrekt. Dennoch dachte ich daran, dass der aktuelle Immobilienmarkt - je nachdem, in welcher Region sich das Objekt befindet - durchaus auch binnen eines Jahres deutliche Wertsteigerungen von einigen Prozent erkennen lässt. Größere Investitionen müssen dann nicht einmal getätigt werden.

Eventuell kann es einen "Zwischenweg" darstellen, einmal die das neue Objekt finanzierende Bank nach einer groben Einschätzung zu fragen. Oft sind die dort tätigen Immobilienspezialisten dazu bereit, eine grobe Ersteinschätzung abzugeben. Wenn sich demnach keine größere Wertsteigerung erkennen lässt, sollte man die Kosten für ein offizielles Gutachten natürlich sparen.

Im Übrigen kann ich Ihnen ganz allgemein und aus juristischer Sicht vor dem Hintergrund eines Absicherungswunsches nur zum Abschluss eines Ehevertrages raten.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin


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