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Hauskauf von geschiedenen Eheleuten, nur ein Teil hat bisher unterschrieben.


08.05.2006 13:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Ich bewohne z. Zt. eine Doppelhaushälfte, die einem geschiedenen Ehepaar gehört, welches sich jedoch im Scheidungskrieg befindet. Kommuniziert wird nur noch über Anwälte, es ist leider keine wirklich vernünftige Gesprächsbasis möglich. Das Haus wurde im Jahr 2004 von mir bei dem damals schon geschiedenen Gatten angemietet, was ich aber erst im Nachhinein erfahren habe. nach ca. einem Jahr kam nämlich heraus, dass der Gatte die Mieteinnahmen nicht an die Bank zur Rückzahlung der Finanzierung weitergeleitet hatte, sondern er das Mietverhältnis gänzlich verschwiegen hat. Das Haus war somit in der Zwangsversteigerung und gegen unseren Vermieter wurde ein Privatinsolvenzverfahren eröffnet. Da meine Familie und ich uns aber in dem Haus wohlfühlen und wir gerne dort bleiben wollen, haben wir alles daran gesetzt, das Haus schon vorab zu erwerben, denn das Riskio in der Versteigerung überboten zu werden, wollten wir nicht eingehen. Damit komme ich jetzt zu unserem eigentlichen Problem: Die Ex-Frau als Miteigentümerin hat dem Kauf zugestimmt und hat mit uns auch die Kaufsumme ausgehandelt. Der Ex-Mann war leider zu keinen Aussagen zu bewegen. Nachdem wir ihn aber schriftlich davon in Kenntnis gesetzt haben, dass wir uns mit seiner Ex-Frau geeinigt haben, zeigte er sich ebenfalls (schriftlich, per E-Mail) bereit, den Kaufvertrag zu unterschreiben, allerdings stellte er die Bedingung, bei einem Notar in seinem Wohnort unterschreiben zu wollen, damit er (Zitat:)"seiner Ex-Frau nicht über den Weg läuft". Wir haben dann kurz vor Jahreswechsel noch einen Notartermin bekommen, da wir nur ungerne auf die Eigenheimzulage verzichten wollten und es kam zum Treffen zwischen uns, der Ex-Frau und dem Notar. Wir unterschrieben den Kaufvertrag und die Urkunde wurde dann an den vom Ex-Mann ausgesuchten Notar geschickt, damit er dort die Unterschrift leisten konnte. Nach einigen Tagen bekamen wir dann ein Schreiben des Ex-Mannes, in dem er uns mitteilte, dass er nicht unterschreiben werde, da der Notar (den ich ausgesucht hatte) bereits seine Ex-Frau in deren Scheidungsangelegenheiten vertreten habe und somit ein Interessenkonflikt bestehen würde. Er wolle die ganze Sache an die Notarkammer zur Prüfung geben und erst mal abwarten. Nun ist die Entscheidung der Notarkammer getroffen worden und der Notar wurde wegen dieses Interessenkonflikts ermahnt, jedoch wurde der Kaufvertrag nicht angetastet und wartet somit weiter auf die Unterschrift des Ex-Mannes. Er hat jetzt eine Frist der Gläubigerbank bis zum 15.05. bekommen, danach würde das Haus wieder in die Zwangsversteigerung gehen.
Meine Fragen dazu lauten:
Wir haben das schriftl. (per E-Mail) Einverständnis des Ex-Mannes für den Verkauf, können wir das irgendwie verwenden?
Unsere Finanzierung läuft ab dem Vertragsdatum (30.12.2005), was passiert mit den Finanzierungsverträgen, wenn das Haus wieder in die Zwangsversteigerung geht und gilt dann automatisch wieder der Mietvertrag?
Der Ex-Mann befindet sich einem Privatinsolvenzverfahren. Inwieweit kann man das evtl. verwenden, um ihn zur Unterschrift zu bringen?
Der Ex-Mann reagiert weder auf Telefonate (legt einfach auf) noch auch Schreiben (reagiert einfach nicht). Er begründet das wohl mit seiner durch die ganze Scheidung angeschlagenen Gesundheit. Kann man ihn irgendwie dazu zwingen, endlich zu handeln?
Welche Möglichkeiten hat der Insolvenzverwalter, Einfluss auf den Ex-Mann zu nehmen. Der sagt immer nur, das er mal schauen muss und wartet auch nur ab.
Welche Möglichkeiten gäbe es noch? Die Situation ist ohnehin schon paradox genug!
Vielen Dank im Voraus für eine -hoffentlich- hilfreiche Beantwortung meiner Fragen.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


in Bezug auf den Kaufvertrg ist es so, dass Sie den Unterschrift des Mannes benötigen. Erst mit der notariellen Beurkundung ist der Mann an seine Zusage gebunden.

Die email nützt Ihnen daher bezüglich des Kaufvertrages wenig; daher gilt nach wie vor der Mietvertrag, der weiterhin Bestand hat.

Da Sie von einen Insolvenz des Mannes schreiben, wäre hier der Insolvenzverwalter der richtige Ansprechspartner, da ohne dessen Zustimmung hier der Mann über seinen Anteil sowieso nicht verfügen könnte. Dieser könnte dann für den Mann die notariellen Erklärung abgeben, da der Insolvenzverwalter gehalten ist, im Rahmen der übergegangenen Rechte zu handeln.

Daher sollten Sie allein mit dem Insolvenzverwalter den weiteren Schriftwechsel führen, da dieser (und nicht der Mann als Schuldner) nunmehr verfügungsberechtigt ist.

Dabei sollten Sie darauf hinweisen, dass Sie in Hinblick auf die schuldrechtliche Einigung dann auch ggfs. Schadensersatzansprüche geltend machen werden, sofern nun nicht schnellstens eine Klärung herbeigeführt wird. ABER hierbei handelt es sich "nur" um Schadensersatzansprüche wegen der vorvertraglichen Haftung (der Vertrag liegt ja mangels notarieller Unterschrift noch nicht vor), die dann -falls sie durchgesetzt werden können- zwar "auf dem Papier" bestehen, wegen der Insolvenz aber wohl kaum in zählbare, geldwerte Vorteile umgewandelt werden können.



Das Verhalten des Verwalters, nur abzuwarten, ist dabei nach der derzeitigen Darstellung nicht nachvollziehbar. Hier kann es vielleicht hilfreich sein, das InsolvenzGERICHT in Kenntnis zu setzen, um von dort ggfs. die Maßnahmen des Verwalters prüfen zu lassen.


Daneben sollten SIE sich mit der Gläubigerbank unbedingt wegen eines möglicherweise noch machbaren freihändigen Verkauf in Verbindung setzen. Sieten Sie sich mit dem Sachbearbeiter in Verbindung.

Denn auch die Bank wird sicherlich einem freihändigen Verkauf nicht abgeneigt sein, da die Zwangsversteigerung in der Regel zu einem geringeren Erlös führen wird.

Da nach Ihrer Darstellung hier die Verbraucherinsolvenz vorliegt, kann der Verwalter die Zwangsvollstreckung nicht nach § 30d ZVG einstellen lassen; nur die Bank als Gläubiger kann dieses veranlassen, so dass Sie sich mit der Bank schnell in Verbindung setzen sollten, ansonsten die Fortsetzung des Versteigerungsverfahrens droht.


Daher sollten Sie UNBEDINGT die Verbindung mit der Bank suchen, um diese Situation in Ihrem Sinne zu regeln.


Fruchtet das alles nichts, werden Sie ggfs. mit der Zwangsvollstreckung zu rechnen haben und dann dort bis zu der von Ihnen gedachten Kaufsumme mitbieten müssen, wollen Sie dieses Haus erwerben.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 08.05.2006 | 15:04

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Ja, die Bank ist mit einem Vorab-Verkauf einverstanden, wir haben ja auch bei der Gläubiger-Bank unsere Finanzierung gemacht und diese hat das ursprüngliche Zwangsversteigerungsverfahren ja bereits einstellen lassen. Wir bekommen von allen Seiten jedoch immer die Aussage, dass letztendlich der Ex-Mann dem Verkauf mittels Unterschrift zustimmen muss. Verstehe ich Sie richtig, dass diese so wichtige Unterschrift auch von dem Insolvenzverwalter geleistet werden kann und wir gar nicht auf die Unterschrift des Ex-Mannes angewiesen sind?
Inwieweit kann die Bank ohne die Unterschrift des Ex-Mannes einen Verkauf durchführen? Die Einigung wurde ja bereits mit der Bank und der Ex-Frau als Miteigentümerin erzielt, die Zustimmung des Insolvenzverwalters haben wir auch, wir haben sogar schon die notarielle Urkunde vorliegen (mit Unterschrift der Ex-Frau in Vertretung Ihres Ex-Mannes), die Eintragung der Grundschuld ist auch schon beantragt, die Kaufsumme ist bereits auf dem Notaranderkonto, nur diese eine Unterschrift fehlt halt noch.
Alle Parteien sind davon ausgegangen, dass diese nur noch reine "Formsache" ist, da ja alle dem Kauf zugestimmt haben und das ganze Verfahren seitens der Bank und des Notars ja auch durchgeführt wurde.
Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.05.2006 | 15:14

Da nach Ihrer Schilderung durch das Insolvenzverfahren die Befugnis auf den Verwalter übergegangen ist, ist dieser der richtige Ansprechspartner.

Dieser Übergang ergibt sich aus § 80 InsO, wonach nur noch der Verwalter über das Vermögen verfügen darf.

Verfügungen des Schuldners (Ehemann) sind nach § 81 InsO unwirksam.

Dieses sollten Sie mit der Bank besprechen, so dass dann nach der derzeitigen Schilderung die Mitwirkung des Mannes ersetzt werden kann.

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