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Hauskauf von Vater im Pflegeheim

| 29.06.2016 16:05 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Guten Tag,
zum Hintergrund:
Mein Vater (77) ist nun seit 3 Jahren im Pflegeheim und nun in Pflegestufe 3. Die Heimkosten belaufen sich nun auf rund 3.280€ zzgl. 100€ für Friseur, Medikamente Bekleidung, Kosmetika u.ä.; abzgl. 1.612€ Kassenanteil abzgl. Renten 1.330€, damit verbleibt eine Restsumme von rund 440€ die Ich (47) und mein Bruder (50) bisher aus eigener Tasche bezahlten.
Nun aber wird das Pflegeheim um einiges teurer (3.720€) und der Eigenanteil den wir nun zahlen müssten wären dann 880€, damit über unseren wirtschaftlichen möglichkeiten.
Ich und mein Bruder verfügen über eine Notarielle Generalvollmacht, unsere Mutter ist bereits verstorben.
Meinen Vater pflegte Ich zu beginn seiner Demenz, in Pflegestufe 1 und dann 2, zuhause noch selbst, machte Essen, Kaffee und die Wäsche. Als es dann zuhause nicht mehr ging, musste Vater ins Pflegeheim.

Das Haus in dem Ich (450€ Jobber) und meine Frau wohnen gehört meinem Vater.
Dieses Reihenhaus (Bj. 65) in einem 400 Seelen-Dorf einer Hohenloher Landgemeinde wurde von mir nun vor 3 Jahren begonnen zu renovieren (mein Vater war damit einverstanden, mein Bruder auch). Garagentor, Fußböden, Wände, Elektro-und Sanitärinstallation, Küche, WC, Bad und Heizung wurden gemacht, da alles andere noch aus der zeit des Hausbaues stammte und seither nie renoviert wurde. Vieles wurde von mir und Freunden selbst renoviert und somit auch keine Rechnungen vorhanden.

Nun meine Frage:
Wie kann Ich vorgehen das Ich mein (Eltern-)Haus rechtlich sauber von meinem Vater abkaufen kann, ohne eventuell später mit dem Sozialamt in Probleme zu geraten wenn die Heimkosten noch weiter steigen.
Haus schätzen lassen, oder genügt der ortsübliche Immobilien preis? Das von mir investierte Geld der Renovierungen vom Gebäudewert abziehen?
Notariell wäre dies kein Problem da Ich und mein Bruder je über eine Generalvollmacht verfügen und mein Bruder damit auch einverstanden wäre das Ich das Haus erwerbe.
Nun habe Ich aber noch das Problem, wenn das Haus nun 100.000€ an Wert hätte und die von mir nach Belegen investierten 35.000€ abziehe (soweit das überhaupt möglich ist) verbleibt ein Wert von 65.000€.
Diese Summe habe Ich aber nicht und muss noch ein Darlehen von 13.000€ bedienen wegen der oben aufgeführten Renovierungsarbeiten.

Die andere Doppelhaushälfte ist mein eigenes Haus (Bj. 1949), in diesem steht auch die Heizungsanlage die beide Haushälften beheizt und Warmwasser erzeugt. Dies ist mein Eigentum. In diesem Haus wohnt mein Sohn (22) der als Leiharbeiter arbeitet und nicht über 1.200€ Netto hinauskommt. Deshalb verlange Ich nur die Betriebskosten und keine Miete. Um Ihm eine Zukunft zu ermöglichen wollte Ich ihm das Haus weitergeben, wie das bisher immer so in unserer Familie üblich war.
Besteht hier eine Möglichkeit einer Grundschuld (muss ich das Haus schätzen lassen???)

Also, Sie sehen schon das dies ein verzwickter Fall ist.
Ich erwarte Ihre Antwort

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Der Gutachter würde seinerseits selbst den ortsüblichen Immobilienpreis als Grundlage für die Schätzung heranziehen. Allerdings wäre die Beauftragung eines Gutachters die optimale Variante, weil dann der ermittelte Preis nur schwer angreifbar wäre. Der kritische Punkt ist in der Tat der Preis, denn wenn Sie den zu niedrig ansetzen, handelt es sich um eine Teilschenkung und die Sozialbehörden könnten dann die Schenkung anfechten.

Sie können für die Kaufpreiszahlung eine Ratenzahlung vereinbaren, jedoch müssen Sie auch da die Raten und den Zins angemessen hoch ansetzen, da sonst ebenfalls eine Schenkung vermutet wird. Orientieren Sie sich da am besten an den Konditionen eines Immobilienkredites der Banken.

Sie können Ihr eigenes Haus durchaus mit einer Grundschuld belasten, allerdings wird die Bank dann ein Wertgutachten/eine Schätzung verlangen. Dies, weil die Bank sichergehen will, dass die Grundschuld nicht höher ist als der Wert des Hauses.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.06.2016 | 18:27

Kann Ich den Renovierungsanteil von 35 Tsd € (nach Belegen) vom Geschätzten Immobilienwert abzeihen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.06.2016 | 18:39

Sehr geehrter Ratsuchender,

das können Sie im Wege der Aufrechnung machen, da Sie eine entsprechende Forderung gegen den Vater haben. Kurz: Ja!

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.07.2016 | 00:20

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 01.07.2016 4,4/5,0
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