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Hauskauf vom Vermieter - Immobilienrecht Steuerrecht


04.10.2005 22:09 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Hallo, wir möchten das von uns bewohnte Haus von unserem Vermieter kaufen. Welche Möglichkeiten (Strategien) gibt es dabei, mit welchen Vor- und Nachteilen sind diese für uns – die Käufer – und für den Vermieter verbunden (auch aus steuerlicher Sicht)(also Mietkauf etc.)? Unser Vermieter ist 70 Jahre alt, bewohnt seine Eigentumswohnung, hat vier Kinder, die keinen Eigenbedarf an dem Haus haben (bewohnen tw. selbst eigene Häuser). Das Objekt wurde in den 60er Jahren gebaut, in absehbarer Zeit stehen größere Instandhaltungsmaßnahmen an (Heizung, Dach, Stromleitungen, Abwasser). Bisher bezahlte der Hausbesitzer einige Schönheitsreparaturen. Er scheint mit der momentanen Situation (monatliche Überweisung der Miete, möglichst wenig von dem Haus hören oder an dem Haus tun) zufrieden. Danke für Ihre Mühe
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Statt beim Kauf eines Hauses den kompletten Kaufpreis in einer Summe zu zahlen, können Sie die Zahlung einer monatlichen Rente an den Verkäufer vereinbaren. Die Höhe der Rente basiert auf dem eigentlich erzielbaren Kaufpreis (zzgl. Zinsen), der dann über einen mehr oder weniger bestimmten Zeitraum abbezahlt wird.
Man spricht dabei vom sog. Mietkauf.

Hierbei wiederum sind zwei Varianten denkbar.

Es kann entweder eine Zeitrente oder eine Leibrente vereinbart werden.

Bei der Zeitrente wird ein fester Zahlungszeitraum vereinbart (z.B. 20 Jahre), nachdem die Immobilie quasi abbezahlt ist. Bei einer Leibrente wird vereinbart, dass die Rente lebenslang an den Verkäufer gezahlt wird. Diese Leibrente wird in der Regel an die Inflationsrate gekoppelt (“indexiert”) und kann somit im Laufe der Zeit steigen.

Beide Modelle haben sowohl für Käufer als auch Verkäufer Vor- und Nachteile. Bei der Zeitmiete weiss der Käufer ganz genau, wann das Haus bezahlt ist. Bei einer lebenslangen Leibrente geht er das Risiko ein, dass der Verkäufer uralt wird und dann insgesamt mehr für das Haus zahlt als hätte man es sofort bezahlt.

Die Leibrente ist in Ihrem Fall allenfalls aufgrund des bereits erheblichen Alters des Verkäufers interessant aber dennoch höchst risikoreich.

Stark renovierungsbedürftige Häuser, so wie Sie das "Ihrige" beschreiben, fordern meistens einen hohen Einsatz an Arbeitskraft und Kapital im Hinblick auf die bevorstehenden Instandhaltungsmaßnahmen.

Banken reagieren bei solchen Immobilien meistens sehr zurückhaltend, weil Sie den Wert solcher Häuser nur schwer einschätzen können. Hier kann der Verkauf auf Rentenbasis eine echte Lösung sein. Der Käufer zahlt eine mietähnliche Rente an den Verkäufer und kann vorhandene oder künftige Eigenmittel in die Sanierung der Immobilie stecken.

Die ist allerdings nur in Erwägung zu ziehen, soweit die eigenen Mittel etwas knapper sind.

Der Verkäufer kann meistens eine höhere Rente erzielen als würde er den kompletten Kaufpreis erhalten und am Kapitalmarkt anlegen. Ausserdem werden die Erträge aus der Leib-/Zeitrente anders besteuert als Einkünfte aus Kapitalvermögen. Für den Verkäufer lohnt sich die Leibrente daher steuerlich in jedem Fall.

Steuerlich stehen sich Mietkauf und normaler kauf gleich, denn in beiden Fälen wird letztlich ein Kaufpreis gezahlt.

Beim Mietkauf sollte jedoch darauf geachtet werden, dass das Eigentum nach einer festen Laufzeit abgezahlt ist und nicht nur ein Teil der Miete auf den kaufpreis angerechnet wird und man nebenbei noch auf einen nach Ablauf einer bestimmten Zeit zu zahlenden Endpreis sparen muss. Dann kann ein übliches Anuitätendarlehen durchaus günstiger sein. Die insbesondere wegen der zur Zeit äußerst günstigen Darlehenszinsen.

Sollte mit dem Verkäufer jedoch eine vernünftige Vereinbarung über einen Mietkauf zu Stande kommen, kann man dazu raten. Die Vereinbarung sollte jedoch zuvor unbedingt anwaltlich geprüft werden.
Gern bin ich Ihnen dabei behilflich.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
-Rechtsanwalt-

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