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Hauskauf vom Erblasser, um Erbschaft vorwegzunehmen


30.06.2007 13:30 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Ein Bekannter hat mich in seinem Testament als Alleinerbe eingesetzt.
Ich bin nicht mit ihm verwandt. Es gibt keine weiteren gesetzlichen Erben, die pflichtteilsberechtigt sind.
Hauptgegenstand des Erbes ist ein lastenfreies Haus mit Grundstück.
Da bei nicht Verwandten die Erbschafts- und die Schenkungssteuer wegen niedriger Freibeträge sehr hoch ausfallen würde, hat mir mein Bekannter (Erblasser) selbst nun vorgeschlagen, ich solle das Haus mit Grundstück zu einem geringen Preis von 10.000 Euro jetzt kaufen und so die spätere Erbschaftssteuerbelastung umgehen. Mein Bekannter, der in dem Haus selbst lebt, würde sich dann ein eingetragenes Wohnrecht auf Lebzeiten behalten. Im Gegenzug muß ich natürlich für ihn da sein und ihm ermöglichen, daß er im Haus so lange leben kann, wie es möglich ist. Das versteht sich allerdings von selbst.

Nun meine Fragen:
Ist so ein Grundstücksgeschäft, bei dem die Gegenleistung (Kaufpreis) erheblich unter dem tatsächlichen Wert liegt, möglich und rechtlich zulässig (Vertragsfreiheit auch bei Grundstücksgeschäften) oder gibt es da Einschränkungen oder Risiken ?
Kann der Fiskus dann eine Schenkung unterstellen und den Differenzbetrag zwischen zu niedrigem Kaufpreis und tatsächlichem Wert als Schenkung besteuern ?
Fällt dann neben den üblichen Kaufnebenkosten (Notar- u. Grundbuchkosten) zugunsten des Fiskus lediglich die Grunderwerbsteuer an und wird diese auch wirklich nach dem Kaufpreis laut Notarvertrag bemessen, auch wenn dieser erheblich unter Wert ist oder legt dann das Finanzamt den Verkehrswert oder einen ähnlichen Wert zugrunde ?
Wird das einzutragende Wohnrecht auf Lebzeit ebenso Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und falls ja, wie wird das zu Lasten des Käufers berechnet ?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen beantworte ich summarisch wie folgt:

1.
Ja, ein solcher Vertag ist zulässig und wirksam, wenn die gesetzlich vorgeschriebene Form der notariellen Beurkundung eingehalten wird.

2.
Ja, Sie haben das Risiko richtig erkannt. Wenn der Kaufpreis im krassen Mißverhältnis zum Verkehrswert des Grundstücks steht, wird der Fiskus hier zum überwiegenden Teil von einer Schenkung ausgehen und den unentgeltlich erlangeten Anteil zur Schenkungssteuer veranlagt.

3.
Für die Bemessung der Grunderwerbssteuer kommt es auf den Wert des Grundstücks an. Das gilt übrigens auch für die Grundbuch- und Notarkosten. Wenn der angegebene Kaufpreis im krassen Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht, wird dies natürlich auch dem Notar, dem Amtsgericht und dem Finanzamt auffallen.

4.
Ein eingetragenes Wohnrecht hat keinen Einfluß auf die Wertbemessung des Grundstücks.

Bitte achten Sie bei Ihrer weiteren Vorgehensweise darauf, dass für die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer anders als bei der Grunderwerbssteuer die Bemessungsgrundlage regelmäßig deutlich unter dem Verkehrswert des Grundstücks liegt. Sie sollten Sich daher evtl. zunächst die voraussichtliche Erbschafts- und Schenkungssteuer, die auf den Grundstückserwerb zu zahlen ist, von Ihrem Steuerberater berechnen lassen. Vielleicht kommen Sie dann ja zu dem Ergebnis, dass es des angedachten Umgehungsgeschäfts gar nicht bedarf.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Wolfram Siemens, LL.M. (U.S.A.)
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.07.2007 | 19:49

Schlägt denn die Grunderwerbsteuer auch noch zu, wenn man das Eigentum an einem Grundstück durch eine Erbschaft erwirbt, also Erbschaftssteuer plus Grunderwerbsteuer ?
Ist irgend eine andere Möglichkeit des Grundstückserwerbs unter Lebenden denkbar, als eine Übertragung durch vorgezogenen Kauf mit Notarvertrag und Wohnrecht, ohne daß die dann ziemlich hohe Grunderwerbsteuer wieder zuschlägt. Kann man einfach so Miteigentümer werden oder den Eigentümer ersetzen, ohne daß der Fiskus eine Schenkung geltend machen kann ?
Ich würde das alles nicht fragen, wenn der Fiskus mit unseren Steuergeldern achtsam wirtschaften würde. Das ist nicht der Fall, wenn jährlich 30 Milliarden verschwendet werden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.07.2007 | 23:00

Sehr geehrter Fragesteller,

der Erwerb eines Grundstücks im Wege der Erbfolge fällt nicht unter die Tatbestandsvoraussetzungen des § 1 Grunderwerbssteuergesetz. Bei einer Erbschaft fällt also nicht zusätzlich auch noch die Grunderwerbssteuer an.

Auch die Übertragung eines Miteigentumsanteils unterliegt der Grunderwerbssteuer und ggf. auch der Schenkungssteuer.

Eine abschliessende Lösung für Ihr Besteuerungsproblems kann ich Ihnen im Rahmen dieser Online-Plattform nicht bieten. Hierzu sollten der Grundstückseigentümer und Sie sich individuell beraten lassen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Wolfram Siemens, LL.M. (U.S.A.)
Rechtsanwalt

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