Hauskauf - verschwiegener Mangel - alte Elektrik

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Wenn der Verkäufer seinen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nicht genügt, weil die Kaufsache bei Gefahrübergang mangelhaft ist, ergeben sich grundsätzlich die Rechte des Käufers aus § 437 BGB .

Als da wären:

1) Nacherfüllung
2) Rücktritt vom Vertrag oder Kaufpreisminderung
3) Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen.

In dem Vertrag ist der von Ihnen erwähnte Haftungsausschluss vereinbart worden.
Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat, deren Fehlen den Mangel darstellt.

Wer unrichtige Erklärungen in Kenntnis ihrer Unrichtigkeit abgibt, handelt arglistig (vgl. BGH NJW 2006, 2839 , 2840).
Der Käufer trägt für das Vorliegen der Tatsachen, aus denen sich das arglistige Verschweigen des Verkäufers ergibt, die Darlegungs- und Beweislast.

Nach Ihrem Sachvortrag hat der Verkäufer aber die Erneuerung/Sanierung der Elektrik zugesichert, so dass von der Übernahme einer Garantie ausgegangen werden kann.
Aber auch für das Zustandekommen der Garantie ist der Käufer darlegungs- und beweispflichtig.

Darüber hinaus sind die Rechte des Käufers nach § 442 BGB wegen eines Mangels ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Positive Kenntnis des Mangels hatten Sie bei Vertragsschluss nicht. Grobfahrlässige Unkenntnis ist auch nicht anzunehmen, da Sie als Käufer nicht verpflichtet sind, einen sachkundigen Dritten zur Besichtigung zuziehen.

Eine abschließende Beurteilung der Frage, ob Sie Anspüche gegen den Verkäufer auch tatsächlich durchsetzen können verbietet sich seriöserweise, da dies die positive Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich der Vertragsunterlagen voraussetzt.
Auf jeden Fall sind Ansprüche gegen den Verkäufer aus § 437 BGB nicht von vornherein ausgeschlossen, bedürfen aber noch einer abschließenden Bewertung.

Ansprüche auf Nacherfüllung, Schadenersatz und Ersatz vergeblicher Aufwendungen verjähren nach § 438 BGB in zwei Jahren, so dass eine Verfristung nicht unmittelbar droht.

Ich empfehle Ihnen, sich die Dienste eines Kollegen vor Ort zu sichern, um die Begründetheit der Ansprüche abschließend prüfen zu lassen sowie gegen den Verkäufer in entsprechender Weise vorzugehen.

Selbstverständlich können Sie auch auf meine Dienste zurückgreifen. In diesem Fall empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.