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Hauskauf und wegen Eigenbedarf kündigen

| 31.07.2008 22:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Lebensgefährtin und ich beabsichtigen ein Haus zu kaufen, welches aktuell noch vermietet ist und nach Aussage des Maklers, werden die Mieter nicht freiwillig ausziehen.

Die Grundbedingungen sind mir bekannt:

1. Kauf bricht Miete nicht, d.h. ich würde als neuer Vermieter in den Mietvertrag einsteigen.
2. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist erst nach Grundbucheintrag möglich und die im Mietvertrag (der liegt mir vor) vereinbarten Kündigungsfristen gelten.
3. Im vorliegenden Fall ist dies eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten (alter Vertrag und Wohndauer bereits im 14. Jahr)
4. In der Kündigung muss ich die Gründe für den Eigenbedarf gründlich darlegen und eine entsprechende Widerspruchfrist setzen.

Die Rahmenbedingungen:

Meine Freundin und ich wohnen getrennt in zwei Mietwohungen und wollen nun zusammen ziehen. Dies möchten wir in einem für uns finanzierbaren kleinen Haus im Grünen, als Eigentum. Meine aktuelle Mietwohung ist größer als das zu kaufende Haus. Eigene Immobilien besitzen wir nicht.

Die zu erwerbende Immobilie wird seit 14 Jahren von den Mietern bewohnt. Der Mietpreis ist sehr günstig, eine vergleichbare Immobilie wird man zu diesem Preis NICHT mehr bekommen können. Die Immobilie besticht insbesondere durch einen besonderen Garten, in dem wahrscheinlich auch ein gewisser finanzieller Invest der Mieter stecken könnte. Inwiefern einer der sogenannten Härtefälle (Krankheit, Alter, Schwangerschaft, etc.) zur Anwendung kommen kann, kann ich zum jetzigen Zeitpunkt nicht beurteilen.

Meine Fragen:
a) Wie lange muss die im Kündigungsschreiben zu setzende Widerspruchsfrist sein? Ich habe gelesen, dass noch zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist Widerspruch eingelegt werden kann?
b) Schränkt die Tatsache, dass ich über den Umstand des „nicht freiwilligen Auszuges“ bescheid weiß, die Erfolgschancen auf den Eigenbedarf ein?
c) Mit welchem Zeitfaktor und welchem Kostenfaktor ist bei massivem Widerstand des Mieters durch die Instanzen zu rechnen?
d) Wie beurteilen Sie mit den vorliegenden Informationen die Erfolgsaussichten des Eigenbedarfs?

Vielen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt beantworten:

a)

Der Widerspruch muss schriftlich (§ 574 b I 1 BGB) spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter gegenüber erklärt werden. Hat allerdings der Vermieter den Mieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Widerspruchsmöglichkeit aufmerksam gemacht, so kann der Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklärt werden (§ 574 b II 2 BGB).

b)

Nein. Wenn Sie Eigenbedarf nachweisen können, ist es irrelevant, ob Sie vor dem Erwerb des Hauses Kenntnis von dem "Widerstandswillen" der Mieter haben. Das Argument "Sie hätten ja ein anderes Haus kaufen können" zieht nicht.

c)

Dazu lässt sich keine pauschale Auskunft geben. Je nach Arbeitsbelastung des zuständigen Amtsgerichts kann die erste Instanz nach einem halben Jahr abgeschlossen sein - es kann aber auch durchaus länger dauern. Für die zweite Instanz können Sie nochmals 6 bis 12 Monate einrechnen - auch hier kommt es aber auf die Arbeitsbelastung des Gerichtes an. Ich habe schon Terminierungen von Verhandlungen mit 8 Monaten Vorlauf erlebt.
Eine Verfahrensdauer von ingesamt 2 Jahren ist durchaus im Rahmen des Möglichen - und für eine etwaige Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher müssen Sie dann nochmals 2 bis 3 Monate einplanen.

Die entstehenden Kosten eines Rechtsstreits hängen vom Streitwert ab, dieser wiederum von der Jahresmiete. Ohne Kenntnis derselbigen lassen sich die Kosten nicht abschätzen.

d)

Eigenbedarf dürfte gegeben sein, denn auch wenn Ihre jetztige Mietwohnung größer ist, als das Haus, ist es ein nachvollziehbarer und vernünftiger Grund, im Eigentum leben zu wollen um Miete zu sparen. Scheitern könnte der klageweise geltend gemachte Eigenbedarf ggf. an einem Widerspruch der Mieter aufgrund eines Härtefalls (Alter, Gebrechlichkeit, Krankheit). Das müsste aber konkret geprüft werden.

Fazit: Chancen sind durchaus gegeben, aber Sie müssten sich bei Widerstand der Mieter auf eine lange Verfahrensdauer einstellen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 | Fax: (0221) 355 9206 | Mobil: (0170) 380 5395
Sipgate: (0221) 355 333915 | Skype: schwartmann50733
www.rechtsanwalt-schwartmann.de
www.mietrecht-in-koeln.de

Nachfrage vom Fragesteller 31.07.2008 | 23:32

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

erst mal vielen Dank für die kurzfristige und hilfreiche Antwort!

Die Jahresmiete (kalt) beträgt ca. 8.000 €. Mit welchen Kosten (Gerichtskosten und Anwaltskosten) ist dann in etwa zu rechnen?

Stimmt meine Annahme, dass die unterlegene Partei sämtliche Kosten (inkl. des gegenerischen Anwalts) übernehmen muss? (ggfs. abgesichert über die Rechtsschutzversicherung, wenn die Parteien eine haben.)

Gerne komme ich auf Sie zurück, wenn wir uns zu dem Hauskauf entscheiden sollten!

Freundliche Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.08.2008 | 01:06

Vielen Dank für Ihre Nachfrage,

bei einem Streitwert von € 8.000 beträgt das Kostenrisiko in erster Instanz ca. € 3.000, für die zweite Instanz ca. € 3.500. Dies berücksichtigt die Anwaltskosten beider Parteien, sowie die Gerichtskosten. Unter Umständen kommen noch Zeugenauslagen oder Sachverständigenkosten hinzu.

Die Kosten hat der Unterlegene zu erstatten - allerdings ergibt sich oft das Problem, dass dort "nichts zu holen ist", und der Gewinner auf den Kosten sitzen bleibt.

Bitte kontaktieren Sie mich bei Bedarf.

Mit freundlichem Gruße

A. Schwartmann

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