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Hauskauf und Maklergebühr / Fehler im Expose, wie ist hier die Rechtssprechung ?


| 17.11.2013 15:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



Wir haben ein Haus für 465000€ gekauft. Das Haus wurde vermittelt durch einen Makler. Nottartemin ist erledigt und der Kauf unter Dach und FAch. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus mit 2 Einliegerappartments welche als Ferienwohnung genutzt werden und ziemlich gut ausgelastet sind. Dies war auch der Grund warum wir uns für dieses Haus entschieden haben - obwohl uns die Wohnfläche an sich etwas zu klein war. Nun zum eigentlichen Problem: Im Expose steht der Hinweis Angaben ohne Gewähr. Der MAkler hat im Expose beschrieben dass die Einnahmen der 2 Ferienwohnungen bei 28000€ jährlich liegen. Auch auf weitere Anfragen wurde dies vom Makler bestätigt, desweitern wurden uns Unterlagen/Abrechnungen zu den Ferienwohnungen zur Verfügung gestellt welche den Betrag bestätigten. Im Nachhinein hat sich nun herrausgestellt das die Einnahmen zwar korrekt sind, allerdings hatten die Vorreigentümer nicht nur 2 Ferienwohnungen sondern 3 Ferienwohnungen im Haus - dies war dem Makler auch bekannt. Die dritte Ferienwohnungen gehört zum Obergeschoss und wird von uns als Wohnfläche genutzt.Es wurde immer wieder darauf hingewiesen das die 2 Ferienwohnungen im Untergeschoss den Betrag von 28000€ jährlich einbringen. Mit dem Verkäufer selber hatten wir wenig Kontakt da er sehr viel Geschäftlich im Ausland unterwegs war. Der Makler hat uns alle Informationen die wir für die Finanzierung brauchten und wollten organisiert. Können wir nun den Makler für diesen Fehler haftbar machen und einen Teil der Provision zurückfordern bzw. kürzen. Er wusste ja dass die Angaben der Einnahmen nicht auf 2 sondern 3 Ferienwohnungen beruhten hat aber im Expose explizit von 2 Ferienwohnungen gesprochen aber die Einnahmen von 3 Ferienwohnungen angegeben.
Wird sind wirklich sehr verärgert und menschlich sehr enttäuscht von so einem verhalten - können wir die Provision dementsprechend kürzen und einen Teil zurückfordern ?

Herzlichen Dank für Ihre Antwort :o)
Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ein Makler muss seinen Auftraggeber grundsätzlich über alle ihm bekannten Umstände aufzuklären, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (vgl. BGH, Urteile vom 8. Juli 1981 - IVa ZR 244/80 und vom 28. September 2000 - III ZR 43/99). Diese Verpflichtung trifft den Makler im Allgemeinen auch dann (nach beiden Seiten), wenn er nicht nur einseitiger Interessenvertreter einer der beiden zusammenzuführenden Vertragsseiten ist, sondern im zulässigen Rahmen sowohl zu dem Verkäufer als auch dem Kaufinteressenten in Vertragsbeziehung getreten ist.

Diese Aufklärungspflicht umfasst u.a., dass der Makler die betreffenden Informationen - insbesondere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt - mit der erforderlichen Sorgfalt einholt und sondiert. Hierzu gehört auch, dass der Makler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind, vgl. BGH, Urteil vom 18. 1. 2007 - III ZR 146/06.
Nach Ihrer Schilderung war dem Makler die Unrichtigkeit der Angaben sogar positiv bekannt, sodass eine Pflichtverletzung des Maklers vorliegen dürfte, vgl. LG Bonn, Urteil vom 14.04.2011 - 8 S 15/11.

Ich sehe daher zumindest nach Ihrer kurzen Schilderung einen Schadensersatzanspruch gegen den Makler, mit dem Sie gegen den Provisionsanspruch aufrechnen können.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.11.2013 | 16:24

Herzlichen Dank für Ihre verständliche Antwort. Wieviel können wir denn von der Provision aufrechnen - wären wir sogar berrechtigt die gesammte Provisonszahlung einzubehalten bzw. zurück zu fodern.
Im Expose ist der Hinweis "Angaben ohne Gewähr", heisst das nicht das der Makler trotz seines "Fehlers" fein raus ist da er keine Gewähr für seine Angaben übernimmt - gibt es trotz dieses "ohne Gewähr" eine gerichtliche oder ausergerichtliche Chance unserern Anspruch durchzusetzen?
Mir ist klar das ich zwei Fragen gestellt habe, wenn Sie beide nicht beantworten können, beantworten Sie bitte die zweite Frage zu den Angaben ohne Gewähr :o) Herzlichen Dank und freundliche Grüße :o)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.11.2013 | 17:04

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Wenn der Makler von der fehlerhaften Angabe wusste und dies dennoch verschwiegen hat, also vorsätzlich gehandelt hat, um den Vertragsabschluss nicht zu gefährden, hilft ihm auch ein pauschaler Gewährleistungsausschluss nicht. Er haftet dann dennoch. Die Höhe des Schadensersatz kann im Rahmen dieser Erstberatung natürlich nicht bestimmt werden, Ansatzpunkte hierfür wären aber in erster Linie die Differenz der Mieteinnahmen (2 Wohnungen ggü. 3 Wohnungen), hochgerechnet auf eine durchschnittliche Vermietungsdauer. Insofern kann der Ersatzanspruch durchaus auch den Provisionsanspruch überschreiten. Nicht zuletzt sollten auch Ansprüche gegen den Verkäufer geprüft werden (Mängelhaftung, Rücktritt vom Vertrag). Daher sollten Sie umgehend einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt vor Ort mit der Angelegenheit beauftragen, damit dieser bei Einsicht in alle Unterlagen Ihre Ansprüche überprüfen und geltend machen kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


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Bewertung des Fragestellers 17.11.2013 | 17:09


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"Herzlichen Dank für die ausführliche und sehr verständliche und vor allem sehr schnelle Antwort.
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Fam.J."