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Hauskauf und Kündigung wegen Eigenbedarf

27.05.2013 22:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung:

Möglichkeiten und Risiken einer Eigenbedarfskündigung nach einem Hauskauf bei einem geplanten Neubau.

Sehr geehrte Damen und Herren,

Schilderung des Falls:

Meine Frau und ich beabsichtigen ein 2-Familienhaus mit dahinter liegendem Baugrundstück zu erwerben. Auf dem Baugrundstück planen wir innerhalb der nächsten 12 Monate ein Haus zu bauen - sind allerdings noch nicht sicher (Finanzierung durch die Bank vorausgesetzt etc.).

Beide Wohnungen (OG und EG) in dem 2-Familienhaus sind ab dem 01.06.2013 neu vermietet. Wir würden das Haus voraussichtlich Mitte Juni erwerben.

Um den Kauf des Hauses zu finanzieren und ggf. Geld für den Neubau im hinteren Teil des Grundstücks zu sparen, möchten wir in die ab dem 01.06.2013 vermietete EG-Wohnung einziehen; also Eigenbedarf geltend machen. Die Kündigung würden wir dem Mieter im Laufe des Juni mit Wirksamkeit zum 30.09.2013 zustellen. Mieter ist eine Familie mit zwei Kindern.

Fragen:

- Wie beurteilen Sie die Chancen einer Eigenbedarfskündigung?
- Reicht die Begründung "Geld sparen wollen" aus?
- Wie verhält es sich mit Renovierungsarbeiten, die der Mieter aktuell durchführt? Das Problem ist ja, dass wir den Mieter bisher nicht kennen und da wir das Objekt noch nicht gekauft haben, wir auch keinerlei Informationen in Richtung des Mieters geben können.

Sollte etwas nicht klar sein, melden Sie sich bitte.

Gruß

27.05.2013 | 22:37

Antwort

von


(173)
Rathausplatz 1
76829 Landau
Tel: 06341 - 91 777 7
Web: http://www.seither.info
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:

1.
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass Sie ein Mietverhältnis erst dann kündigen können, wenn Sie auch tatsächlich Eigentümer geworden sind. Denn erst als Eigentümer treten Sie in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Notwendig ist daher, dass Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden. Dies wird in der Regel - je nach Grundbuchamt - einige Zeit in Anspruch nehmen, so dass eine Kündigung noch im Juni kaum realisierbar ist.

2.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist grundsätzlich möglich, wenn es nachvollziehbare Gründe gibt, weshalb Sie Ihre neue Wohnung selbst nutzen möchten und daher eine Kündigung notwendig wird.

Grundsätzlich kann hierbei auch ein Zwischenumzug vor einem Neubau eine Kündigung rechtfertigen. Die Voraussetzungen hierfür sind jedoch im Einzelnen recht unklar, so dass es letztlich eine Abwägung durch das Gericht darstellt, ob eine Kündigung gerechtfertigt wird. Hierbei wird man sagen können, dass eine Kündigung eher dann als rechtswirksam angesehen wird, wenn die Dauer des Neubaus im Einzelnen unklar ist und auch besondere Gründe bestehen, weshalb die aktuell genutzte Wohnung nicht mehr benötigt wird. Ist die Zeit des Neubaus relativ gut absehbar und auf einen absehbaren Zeitraum beschränkt (sie sprachen von einem Jahr), scheint mir grundsätzlich eine Kündigung problematisch zu sein. Allerdings dürfte es hier insbesondere auch darauf ankommen, weshalb die derzeitige Wohnung aufgegeben werden soll.

Alleine das Argument, durch den Wohnungswechsel Geld einzusparen, scheint mir nicht ausreichend zu sein.

Beachten müssen Sie zudem, dass ein etwaiges Räumungsverfahren, welches notwendig wird, falls Ihre Mieter die Kündigung nicht akzeptieren sollten, einige Zeit in Anspruch nehmen kann. Ein solches Räumungsverfahren kann mindestens 3 - 6 Monate dauern, was Sie berücksichtigen sollten.

3.
Zu berücksichtigen ist ferner, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf, welches erst im Juni 2013 abgeschlossen wurde, sicherlich problematisch ist. Auch wenn es zwischendurch zu einem Vermieterwechsel gekommen ist, so wird im Rahmen einer Abwägung dies berücksichtigt werden und kann möglicherweise dazu führen, dass die Kündigung als unberechtigt angesehen wird bzw. dem Mieter eine lange Räumungsfrist gewährt wird.


4.
Hinsichtlich der Renovierungsarbeiten ist anzumerken, dass dem Mieter möglicherweise - gerade bei einer solch kurzen Mietzeit - ein Anspruch auf Erstattung der investierten Kosten zustehen kann. Dies hängt von den näheren Umständen des Einzefalls ab, insbesondere welche Arbeiten konkret von dem Mieter durchgeführt wurden.


5.
Abschließend ist m.E. festzuhalten, dass eine Eigenbedarfskündigung aus meiner Sicht nicht ohne Risiko verwirklicht werden kann. Insbesondere dürfte aufgrund der notwendigen Eintragung im Grundbuch auch noch einige Zeit vergehen, bis Sie tatsächlich kündigen können.


Zur Realisierung des Projektes empfehle ich daher, dass Sie sich vor dem Ankauf bereits mit dem Mieter in Verbindung setzen, um kostenintensive Investitionen durch den Mieter zu verhindern und gegebenenfalls bereits zuvor mit dem Mieter über eine einvernehmliche Aufhebung des MIetvertrages zu vereinbaren. Ein solcher Aufhebungsvertrag kann selbstverständlich ohne die vorstehenden Einschränkungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart werden. Ob der MIeter hierzu bereit ist, ist letztlich eine Frage der Verhandlung.


Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen selbstverständlich gerne für eine weitergehende Interessenvertretung zur Verfügung, sofern dies notwendig sein sollte.


Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

ANTWORT VON

(173)

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