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Hauskauf über den Zwangsverwalter

06.12.2018 17:46 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


20:03

Zusammenfassung: Eine notarielle Vereinbarung mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich der Räumungspflicht kann ein Räumungsurteil ersetzen.

Ich möchte gern ein Haus mit Garten kaufen.
Die zuständige Maklerin sagte mir, dass der Besitzer des Hauses noch mit Familie ( 3 Kinder ) im Hause wohnt.
Der Besitzer ist insolvent ( Zwangsverwaltung ist im Grundbuch eingetragen ) und das Haus steht unter Zwangsverwaltung. Man bat mich nach dem Kauf des Hauses den insolventen Besitzer mit seiner Familie noch ca. 1 Jahr dort wohnen zu lassen.
Da ich das Haus wieder ( gewerblich ) renovieren und mit Gewinn verkaufen möchte, würde ich dem zwar zustimmen - aber nur wenn ganz sicher wäre, das der Mann zum vereinbarten Zeitpunkt auch wirklich auszieht. Ich möchte eigentlich keinen Vertrag eingehen und auch keinerlei Miete kassieren. Frage : soll ich eine schriftliche Regelung mit dem bisherigen Eigentümer treffen oder reicht eine Mündliche Vereinbarung und was passiert, wenn er zum vereinbarten Zeitpunkt nicht auszieht. Wie verhält sich das rechtlich ? Laut Maklerin kann dies im Notarvertrag nicht aufgenommen werden.

Herzliche Grüße und vielen Dank im Voraus
06.12.2018 | 19:14

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die Aussage der Maklerin ist richtig, da ein Vertrag zu Lasten Dritter nicht zulässig ist. Sie können also zu Lasten des derzeitigen Mieters ohne seine Mitwirkung keine Vereinbarungen treffen, insbesondere den § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) nicht aushebeln.

Daran ändert auch die eingetragene Zwangsverwaltung nichts.

Sie brauchen vorliegend zur Verwirklichung Ihrer Interessen eine notarielle Aufhebungsvereinbarung mit dem Mieter selbst, in der sich der Mieter wegen der mit ihm selbst zu vereinbarenden Auszugspflicht in einem Jahr ausdrücklich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft, etwa wie folgt:

Zitat:
Der Mieter unterwirft sich wegen seiner Pflicht zur besenfreien Räumung des Objekts ... (genaue Adresse) zum ... der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Die vollstreckbare Ausfertigung wird ab dem ... (Tag nach dem Auszugstermin) vom Notar ohne weitere Nachweise erteilt.


Damit der Mieter mit einer solchen Vereinbarung und dieser Regelung einverstanden ist, könnten Sie ihm, woran Sie schon selbst denken, im Hinblick auf den Mietzins entgegenkommen oder ihm bei der Suche von Ersatzwohnraum behilflich sein. Eine andere Möglichkeit sehe ich nicht. Eine vollstreckbare Ausfertigung einer solchen notariellen Vereinbarung mit dem Mieter ersetzt das ansonsten bei verweigertem Auszug unumgängliche Räumungsurteil.

Denken Sie zudem daran, sich eine Vollmacht für die Wahrnehmung der Vermieterinteressen schon vor Besitzübergabe erteilen zu lassen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit dieser Auskunft helfen konnte. Sollte etwas unklar sein oder Sie eine Vertiefung des einen oder anderen Aspektes wünschen, so nutzen Sie bitte ohne Mehrkosten die Nachfrage-Option. Über eine positive Bewertung ohne Abzug würde ich mich abschließend sehr freuen.

Mit den besten Grüßen aus Münster in Westfalen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 06.12.2018 | 19:37

Der Insolvente Eigentümer nutzt die Immobilie ja selbst, ist also kein Mieter. Wird er automatisch zum Mieter wenn ich das Haus kaufe , auch wenn ich keine Miete von ihm einfordere und ihn freundlicherweise noch 1 Jahr dort wohnen lasse ?

Besten Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.12.2018 | 20:03

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Nachfrage. Wenn der aktuelle Eigentümer auch gleichzeitig Besitzer ist (das deutsche Recht unterscheidet dies streng), dann ist die Aussage der Maklerin nicht korrekt.

Vielmehr können Sie im Rahmen des notariellen Kaufvertrags sehr wohl eine entsprechende Vereinbarung - Auszugspflicht mitsamt Zwangsvollstreckungsunterwerfung - treffen. Ob es sich um Miete oder Leihe handelt, spielt dabei überhaupt keine Rolle. Gerne kann ich auch den notariellen Vertragsentwurf prüfen und Ergänzungsvorschläge machen, die Sie dann direkt mit dem Notar absprechen können. Die Maklerin hat da eigentlich gar kein Mitspracherecht.

Ich hoffe, dass damit auch Ihre Nachfrage geklärt ist. Ansonsten und für weitere Fragen mailen Sie mir gerne an neumann@port7.de oder rufen mich an, heute Abend noch bis ca. 21 Uhr.

Beste Grüße

Andreas Neumann

ANTWORT VON

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