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Hauskauf mit unterschiedliche hohen Bargeldanteilen. Absicherung Eigenkapital?

05.03.2014 11:32 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Es wurde ein Grundstück zu 50 % - 50% Eigentumsanteilen von nicht verheirateten Partner gekauft. Dieses wurde von jedem zu 50 % gekauft und bar bezahlt.
Partner 1: kann zusätzliche Bargelder von z.B. 120 T€ für den Hausbau aufbringen und nimmt einen seperaten Kredit für sich auf von z.B. 60 T€, um damit seine 50 % zu bezahlen.
Partner 2: hat keine Bargelder mehr und nimmt einen seperaten Kredit für sich auf von 180 T€, um seine 50 % zu bezahlen. (Lt. Bank könne beide Partner nur bei einer Bank ihre jeweiligen Kredite aufnehmen, da die Bank nur EINE Grundschuld einträgt und sich hieran scharfrei hält).

Frage:
Bei einem späteren Hausverkauf/Trennung:
Wie und womit kann Partner 1 seine 120 T€ Mehrbargelder sicher absichern?

Hierbei m u s s berücksichtigen werden, dass Partner 2 ja irgendwann auch seine 50% quasie "Bar" bezahlt hat (durch Kredit!!). D.h. spätestens nach der Tilgung von 60 T€ von dem Kredit des Partner 2 , müsste im Innenverhältnis geklärt/ gereglt werden (womit/wie), dass jede weiter Tilgung des Kedites von Partner 2, von dem 120 T€ "Sicherstellung" (Grundschuld?) abgezogen wird.

Der abzusichernde Unterschieds-Bar-Betrag von z.B 120 T€ kann bei dem Absicherungvorschlag/-schlägen als vorhandene Bargelder des Partner 1 angenommen werden (da Schenkung von der Mutter des Partner 1) oder auch, wenn es damit einen besseren Absicherungsvorschlag gäbe, als Darlehn angenommen werden (von der Mutter an den Partner 1).


Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gesellte Frage möchte ich anhand der von Ihnen geschilderten Sachverhalte gerne nachfolgend beantworten. Gleich vorweg möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass die Beantwortung Ihrer Frage nur anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes erfolgen kann, sodass sich durch späteres Hinzufügen oder vorheriges Weglassen von Informationen auch eine andere rechtliche Beurteilung/Folge ergeben kann.

Ihre Frage zielt, soweit ich es entnehmen kann, darauf ab, wie im Falle der Veräußerung des Hauses oder im Falle einer Trennung, dass Eigenkapital in Höhe von 120 TE des Miteigentümers zu 1 abgesichert werden könnte.

Vorweg möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass diese Antwort angesichts des bedeutenden Wertes für Sie eine anwaltliche Beratung und Klärung vor Ort unter den Eigentümern nicht ersetzen kann, sondern allenfalls Anreize für Überlegungen darstellt. Zur Absicherung sind eventuelle auch notarielle Erklärungen erforderlich, welche mit anwaltlichem Beistand bearbeitet und aufgesetzt werden sollten.

Vom Sachverhalt, welcher ggf. Ihrerseits noch etwas ergänzt werden müsste, kann ich insoweit entnehmen, dass beide Miteigentümer jeweils ein Gesamtkapital von 180 TE für das Grundstück und den Hausbau aufwenden wollen.

Dabei entfallen 120 TE auf das Grundstück und 240 TE auf das Bauvorhaben, welches die Miteigentümer unterschiedlich finanzieren.

Miteigentümer zu 1 aus 120 TE Eigenkapital und 60 TE (Fremd-)Finanzierung
Miteigentümer zu 2 aus 180 TE (Fremd-)Finanzierung

Zum einen ist es grundsätzlich nicht ausgeschlossen, dass beide Miteigentümer Fremdkapital durch unterschiedliche Banken aufbringen. Zum anderen ist es auch nicht ausgeschlossen, dass dieses Fremdkapital durch zwei separate Grundschulden abgesichert werden kann. Wobei hier natürlich dann die Frage der Rangfolge aufkommt, weil die Banken immer gerne den jeweils besten Rang haben wollen, sodass diesbezüglich Konkurrenzen entstehen können, was sich auf die Finanzierungskosten auswirken kann.

Da Banken immer den besten Rang fordern, ist es nur verständlich, dass diese Ihnen mitteilt eine jeweils eigenständige Finanzierung sei nicht möglich aufgrund nur einer Grundschuld, auch wenn dies nicht der Tatsache entspricht.

Insoweit muss sich mit Blick auf die Frage, die Frage gestellt werden, was Sie daher tatsächlich absichern müssen, nur das Eigenkapital oder auch die schuldnerische Haftung für fremde Kreditverbindlichkeiten oder aber auch was geschieht nicht nur im Trennungs- sondern auch Todesfall eines Miteigentümers.

Insoweit sollte ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen den beiden Eigentümern eine möglichst sinnvolle Absicherung dieser Ansprüche im Falle eines Verkaufs regeln. Dies könnte im Rahmen einer sog. Trennungsfolgenvereinbarung bzw. besser bezeichnet als Partnerschaftsvertrag erfolgen.

In dieser würden dann bereits im Vorfeld zwischen den Eigentümern sämtliche Punkte geregelt werden können, insbesondere welche Anteile und wie an dem Haus und Hof von jedem eingebracht werden und im Falle der Trennung mit Blick auf das jeweils eingebrachte Kapital wechselseitig auszukehren ist, sprich zu erstatten sind. In einem solchen Vertrag kann auch zusätzlich auch die Frage des Erbfalls im Todesfalle eines Miteigentümers geregelt werden, da bei unverheirateten Paaren auch eine andere Erbfolge gilt. Im Rahmen eines solchen Partnerschaftsvertrages können die Partner in individuell regeln, wer im Trennungsfall zunächst in der Immobilie verbleiben darf und wie die Kosten zu verteilen sind. Zudem könne vereinbart werden, wer die Immobilie sowie etwaige Schulden endgültig übernimmt oder dass der Grundbesitz zu veräußern und wie der Erlös zu verteilen ist. Auch können die Partner im Vorfeld bestimmen, inwieweit im Ernstfall Ausgleichszahlungen zu erbringen sind. Eine solche Vereinbarung bedarf allerdings der notariellen Beurkundung.

Gleichsam kann auch die Gründung einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) beim Hauskauf in Frage kommen, da diese Vertragsform an das Bürgerliche Gesetzbuch gebunden ist und insoweit Vertragslücken schließen kann. Dabei werden dann bei zwar beide Namen in das Grundbuch eingetragen, nicht aber jedoch der jeweilige Anteil des Partners.

In Ihrem Fall sollte im gemeinsamen Zusammenwirken der Parteien unter Hinzuziehung eines Rechtsbeistandes mit Blick auf die Finanzierung als auch Abwicklung angedacht werden, einen solchen vorbezeichneten Partnerschaftsvertrag zu entwickeln und anschließend notariell beurkunden zu lassen, denn nur damit lassen sich die entsprechenden Rechte des unverheirateten Miteigentümers einvernehmlich im Vorfeld sinnvoll und zweifelsfrei festlegen, damit anschließend auch eine rechtlich saubere Trennung mit Blick auf das Vermögen oder aber auch im Erb-/Todesfall erfolgen kann.

Denn abschließend ist der Hinweis erlaubt, dass hinsichtlich der Auseinandersetzung des Vermögens unverheirateter Paare keine rechtlichen Vorschriften vorhanden sind und daher eine solche Auseinandersetzung ohne vorherige Vereinbarung erhebliche Nachteile und Kosten mit sich bringt.

Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass dies nur eine Erstberatung darstellt und hinsichtlich der Zusammensetzung eines Vertrages als auch Gründung einer GbR grundsätzlich ein fachlich versierter Rechtsbeistand und ggf. Notar zur Rate gezogen werden sollte, da sich nur dann für die Zukunft eine langwierige rechtliche Auseinandersetzung im Trennungsfall vermeiden lässt. Insoweit kann diese Beratung lediglich als rechtlicher Hinweis verstanden werden und ersetzt nicht die örtliche Fachberatung.

Sollten Sie weitere Nachfragen zu diesem Thema haben, können Sie sich gerne im Rahmen der Nachfrageoption an mich wenden.

Rückfrage vom Fragesteller 05.03.2014 | 16:30

Danke für Ihre Antwort, die klar auf einen notariell beglaubigten Partnervertrag hinaus läuft.Sehe ich auch als eine gute Möglichkeit an, um vieles zu regeln was notwendig ist zwischen Partner.
Könnte man noch zusätzlich eine Grundschuld (2.Stelle, 1.Bank) eintragen lassen, nur für den Eigenkapitalbetrag von 120 T€ von Partner 1. Falls eine Forderung bei einer Eintragung einer Grundschuld gegenüber stehen m u s s, könnte dieses ein Darlehn von 120 T€ sein, was die Mutter dem Partner 1 leihen würde, anstatt dem Eigentkapital (= Schenkung von Mutter an Partner 1). Wenn es jedoch auch die Möglichkeit gäbe, eine Grundschuld eintragen zu lassen o h n e Gegenforderung, könnte zum Partner 1 eine Schenkung (= Eigenkapital) erfolgen, was erbrechtliche Vorteile bringen würde.
Ohne Partnervertrag würden beim Hausverkauf/Trenungsfall doch die Gelder wie folgt verteilt werden durch den Notar: Verkaufserlös, abzüglich der jeweiligen Kreditschulden von Partern 1 und 2.; Restzahlung 1/2 -1/2 bei jeweils 50% Eigetntumanteilen.
Oder könnte/oder was bedarf es dazu, der Notar auch p r o Partner abrechnen, d.h. vorab den Verkauferlös halbieren und dann erst die jeweiligen Kredite vom Partner 1 bzw 2 abziehen, damit wäre quasie automatisch der Eigengeldanteil von 120 T€ für den Partner 1 gesichert, da Partner 1 weniger Kredit aufnimmt?
Beispiele:
Partner 1:
+400 T€ Gesamt-Verkauferlös /2 = +200 T€ , abzüglich Partner 1 -60 T€ Kredit, Auszahlung an Partner 1 = +140 T€,
Partner 2:
+400 T€ /2 = +200 T€, abzüglich -180 T€ Kredit Partner 2, Auszahlung an Partner 2 = + 20 T€.
Die Differenz von +120 T€ bei dem Hausverkauferlös, entspricht der Differenz von den Eigenkapitalen (+- 0 und + 120 T€).
Kann so abgerechnet werden und wie kann man diese absichern?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.03.2014 | 17:07

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

Ihre Nachfrage möchte ich gerne beantworten, obgleich Sie mit der Nachfrage hinsichtlich der Benennung des Beispiels im Grunde genau das darstellen, was konkret in einem Partnerschaftsvertrag direkt vereinbart werden könnte.

Insoweit kann in dem Partnervertrag konkret geregelt werden, wie der Verkaufserlös oder der Verkehrswert des Grundstücks im Falle eines Verkaufs oder einer Trennung im Rahmen eines Schlüsselverfahrens an die jeweiligen Partner verteilt wird.

Dort könnte dann Ihr Bespiel entsprechend vertraglich umgesetzt werden, sodass eben keine Zweifel mehr hinsichtlich des Verteilungsschlüssel bestehen. Dies würde sich m.E. als einfachster und zumindest klarstellendster Weg aufdrängen, da damit insgesamt sämtliche Unsicherheiten direkt beseitigt werden.

Selbstverständlich bestünde abweichend auch die Möglichkeit einer gesonderten Grundstücksbestellung, wobei dann von einer nachrangigen Eigentümergrundschuld gesprochen werden muss.

Gleichwohl sehe ich in dieser Form jedoch gewisse Nachteile, da neben der ansich unproblematischen Grundschuldbestellung noch weitere zusätzliche Vereinbarungen geschlossen werden müssen. Wie Sie selbst aus Ihren Erwägungen sehen, muss man sich überlegen, ob man der Grundschuld eine Forderung gegenüber stellt und welche Forderung, wie vertraglich fixiert ist. Denn zu beachten ist insbesondere, dass eine Grundschuld grundsätzlich nicht akzessorisch ist, d.h. die Grundschuld selbst ist nicht davon abhängig, dass überhaupt eine Forderung wirksam besteht.

Des Weiteren müsste sinnvoll abgewogen werden, Schenkung, Darlehensvertrag, sonstige Vereinbarungen, Anrechnung Tilgungsleistungen etc..

Dies alles jedoch kann nicht das Problem des Erb- oder Todesfalls lösen und regeln, ebenso wenig, wenn Dritte Ansprüche gegen den Grundschud-bestellenden Eigentümer geltend machen und ggf. auch diese pfänden.

Demnach, wie Sie sicher raushören, tendiere ich und lege es Ihnen nahe, lieber einen Partnerschaftvertrag in Erwägung zu ziehen, da in diesem recht unkompliziert eben genau das geregelt werden kann, was dem von Ihnen geforderten Interesse am Nahesten liegt und dies einvernehmlich und dennoch grundsätzlich verbindlich erfolgt ohne ein etwas komplexeres hin- und her mit Grundschuldbestellung und zusätzlichen Vereinbarungen, welche nicht unbedingt die gleiche Sicherheit mit sich bringen.

Gleichwohl kann natürlich auch neben dem Partnervertrag oder im Rahmen dessen auch eine Sichergrundschuld vereinbart und bestellt werden, um noch zusätzliche Sicherheiten zu schaffen.

Bedauerlicherweise jedoch würde eine vollständige Erörtertung und Abwägung der konkreten Ziele den Rahmen dieser Erstberatung sprengen. Dafür ist eher eine persönliche Beratung besser geeignet, in welcher man Ihnen die klaren Vorteile entsprechend herausstellen und die Angelegenheit auch bis in die rechtliche Tiefe erörtern kann und auch Formulierungsvorschläge diskutieren kann. Dafür ist jedoch diese Form der Kontaktaufnahme m.E. bei einem derartigen wirtschaftlichen Rahmen, i.d.R. ungeeignet.

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