Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Ihren Angaben nach schlossen Sie im Jahre 2009 einen Kaufvertrag über ein vermietetes Haus, mangels gegenteiliger Angaben gehe ich davon aus, dass der Kaufvertrag gemäß § 433 BGB
formwirksam gemäß § 311b BGB
geschlossen wurde.
Bestehen zur Zeit des Eigentumserwerbs Mietverhältnisse, die die Nutzung der im Objekt befindlichen Wohnräumlichkeiten durch Mieter vorsehen, so tritt der neue Eigentümer als Erwerber in die sich aus diesem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Das bedeutet, dass sich für den Mieter im Wesentlichen außer der Vermieterpartei, also Sie, nichts ändert, vgl. § 566 BGB
.
Für den Mietvertrag regelt die Vorschrift des § 550 BGB
, wenn der Mietvertrag für längere Zeit als für ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, so gilt er auf unbestimmte Zeit folglich unbefristet.
Das bedeutet, falls Sie ein Mietvertrag mit der im Haus wohnenden Partei für eine Dauer von mehr als einem Jahr nicht schriftlich geschlossen wurde, dass ein unbefristetes Mietverhältnis und eben kein Vertrag auf Lebenszeit eingegangen wurde, an den Sie gebunden wären.
Nun ist nicht klar, ob nun doch ein schriftlicher Mietvertrag vorliegt, in dem möglicherweise eine Dauer vereinbart wurde. Dies müssten Sie herausfinden, da erst dann eine abschließende Beurteilung möglich ist, in der die Einordnung als befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis und die damit verbundenen Kündigungsrechte möglich sind.
Ein Mietverhältnis auf Lebenszeit wird als befristetes Mietverhältnis eingeordnet, vgl. Beschluss des BayOLG vom 2.7.1993, ZMR 1993, 462). Ein Mietverhältnis auf Zeit ist in § 575 BGB
geregelt und ist an relativ strenge Voraussetzungen gebunden. Insbesondere muss der Grund der Befristung schriftlich mitgeteilt werden, da das Mietverhältnis anderenfalls als auf unbestimmte Zeit eingegangen gilt, also unbefristet.
Im Falle eines unbefristeten Vertrags würden die Fristen des § 573c BGB
für die Kündigung gelten.
Nach den von Ihnen geschilderten Angaben wäre meiner Ansicht nach der bereits bestehende Mietvertrag lediglich verlängert worden, jedoch kein neuer mündlicher Mietvertrag abgeschlossen worden. Zwar müssten alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden, die vorliegend hier fehlen, Lediglich durch die Annahme der neuen Mietzinshöhe wird jedoch grundsätzlich kein neues Mietverhältnis begründet, sondern lediglich die Gegenleistung für die weitere Überlassung des Wohnraums angepasst bzw. vereinbart. Folglich hätte der „alte" Mietvertrag bestand.
Anders wäre die Rechtslage, wenn der alte Mietvertrag möglicherweise auslief und Sie die Mieterhöhung im Rahmen des Abschlusses eines neuen Mietverhältnisses vereinbart hätten, in diesem Fall läge ein „neuer" Vertrag vor. Dafür fehlen hier aber die Anhaltspunkte.
Dies alles bleibt jedoch rein spekulativ, denn für die Beurteilung der konkreten Sach- und Rechtslage ist die genaue Kenntnis des Mietvertrags von großer Bedeutung.
Dass Verschweigen eines Mietverhältnisses auf Lebenszeit könnte zum einen eine arglistige Täuschung bedeuten, die zur Anfechtung des Vertrags berechtigten könnte, wenn die Täuschung für den Kaufentschluss ursächlich gewesen wäre. Ebenso könnte ein Eigenschaftsirrtum gegeben sein, der ebenso zur Anfechtung berechtigt, wenn die Dauer des Mietverhältnisses eine verkehrswesentliche Eigenschaft gewesen wäre, über die Sie eine Fehlvorstellung hatten.
Zum anderen ist ein lebenszeitiges Mietverhältnis entgegen der Vereinbarungen im Kaufvertrag über das Haus ein Mangel des Kaufgegenstands, der die Gewährleistungsrechte auslösen kann und unter Umständen zur Nacherfüllung, zum Rücktritt, Schadensersatz und zur Minderung berechtigen kann. In diesem Fall läge wohl eine so genannte anfängliche Unmöglichkeit der mangelfreien Verschaffung des Eigentums vor, da das Haus bereits bei Vertragsschluss mit dem Mietverhältnis behaftet wäre, so dass eine Nacherfüllung ausscheiden würde.
Zu beachten ist, dass gemäß § 442 BGB
Ihre Rechte aus Gewährleistung ausgeschlossen wären, wenn Sie den Mangel, also das lebenszeitige Mietverhältnis gekannt oder aufgrund grober Fahrlässigkeit nicht gekannt hätten.
Weiter müsste eine Anfechtung auch unverzüglich, das heißt ohne schuldhaftes Zögern, ab Kenntnis des Irrtums oder der Täuschung erfolgen, da sie sonst ausgeschlossen ist.
Insbesondere wenn Sie das Haus nunmehr selbst verkaufen möchten, ist es für Sie wichtig, die Verhältnisse hinsichtlich des Mietverhältnisses abzuklären, da Sie sich ansonsten selbst der Gefahr von Gewährleistungsrechten, insbesondere Schadensersatzansprüchen, eines Käufers aussetzen würden, wenn Sie falsche Informationen bezüglich des bestehenden Mietvertrags gewähren.
Vorliegend sind in Ihrem Fall viele Aspekte zu beachten und insbesondere die Kenntnis des Mietvertrags erforderlich, damit eine abschließende Einschätzung der Rechtslage durchgeführt werden kann.
Ich empfehle Ihnen daher dringend, sich, sobald der Mietvertrag zur Einsicht vorgelegt wird, zu einem Rechtsanwalt bei Ihnen vor Ort zu begeben, damit dieser nach Prüfung der Unterlagen die weitere Vorgehensweise abstimmen kann.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein und Ihnen die Entscheidung für Ihr weiteres Vorgehen erleichtern. Sollten noch Unklarheiten bestehen, nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 19.04.2013 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Vielen Dank für die ausführliche Antwort.
Inzwischen konnte ich Einsicht in den schriftlichen Mietvertrag nehmen. Der Mietvertrag wurde 1989 befristet für 10 Jahre abgeschlossen. Die Klauseln zur automatischen Verlängerung des Mietverhältnisses ("... verlängert sich automatisch um XY Jahre, wenn nicht bis zum XY gekündigt wird...") wurden in dem Vertragsvordruck nicht ausgefüllt.
Gehe ich richtig in der Annahme, dass dieser schriftliche Mietvertrag somit 1999 geendet hat und nun ein mündlicher unbefristeter Mietvertrag vorliegt? D.h. auch die Mietdauer zur Berechnung von Kündigungsfristen ab dem Jahr 2000 herangezogen wird?
Der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags ist natürlich wesentlich für die Beurteilung des Sachverhalts. An Ihrem Fall sieht man, weshalb das Weglassen oder Hinzufügen von Informationen teilweise zu anderen Bewertungen führen kann.
Auf einen Mietvertrag, der vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden ist, sind grundsätzlich die bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften auf die Mietverhältnisse anwendbar, Art. 229
§ 3 Abs. 3 EGBGB. Anwendbar sind also die Vorschriften vor der weitreichenden Schuldrechtsreform.
Zu diesem Zeitpunkt gab es zwei verschiedene Arten von Zeitmietverträgen, die einfachen sowie die qualifizierten. In Ihrem Fall scheint es sich wohl um einen qualifizierten Zeitmietvertrag gehandelt zu haben, da eine Verlängerungsmöglichkeit Ihren Angaben nach nicht vorgesehen war. Nur beim einfachen Zeitmietvertrag konnte der Mieter eine Verlängerung verlangen und der Vermieter dieses nur bei berechtigtem Interesse verweigern, der jedoch vorliegend nicht gegeben war. Daher dürfte der in Ihrem konkreten Fall vorliegende Zeitmietvertrag zunächst bis 1999 gelaufen sein.
Danach dürfte jedoch gemäß 568 Abs. 1 BGB a. F.(§ 545 Abs. 1 BGB
n. F.) eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses vorgenommen worden sein, da keine Partei einen entgegenstehenden Willen geäußert hat und der Mieter unter Duldung des Vermieters in der Wohnung weitergewohnt hat, so dass ein mündlicher und unbefristeter Mietvertrag zustande gekommen sein dürfte. Auch hier wären die Überleitungsvorschriften des Art. 229
§ 3 Abs. 3 EGBGB zu berücksichtigen.
Nach dem Wortlaut des damals geltenden § 568 Abs. 1 BGB
a. F. hätte sich das Mietverhältnis verlängert, so dass kein neues begründet worden wäre, sondern das alte weiterläuft. Dies ist eine Fiktion des Gesetzes. Zur Berechnung der Kündigungsfristen wäre in diesem Fall die längere Dauer des Mietverhältnisses heranzuziehen.
Ihr Rechtsfall ist zu komplex, um ihn innerhalb dieser Erstberatung abschließend zu prüfen. Ich empfehle Ihnen dringend, einen Rechtsanwalt bei Ihnen vor Ort auszusuchen, damit dieser sich insbesondere den Altmietvertrag hinsichtlich seiner genauen Formulierung anschaut, da die Vorschriften des BGB andere Voraussetzungen hatten. Erst dann wird er eine abschließende Entscheidung für das weitere Vorgehen treffen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski
