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Hauskauf mit dem Schwiegervater, Fragen zu Erb- / Vertrags- / Immo-/ Steuerrecht

17. Februar 2021 18:13 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,

meine Frau und ich planen gemeinsam ein Haus zu kaufen. Durch Veränderungen in der Lebenssituation des Schwiegervaters, kurz SV, hat er nun vorgeschlagen ob man nicht gemeinsam ein Haus kauft in welchem er eine Wohnung / Einliegerwohnung besitzt / bewohnt. Wir sind von der generellen Idee nicht abgeneigt, da es uns einen größeren Spielraum bieten würde. Jedoch sind wir uns bezüglich Erbe oder Möglichkeiten der Besitzverteilung unklar.

Kurz zur Situation anhand eines Beispiels:

Wert mögliches Haus: 1.200.000€
Aufteilung der Finanzierung: Wir: 2/3 SV:1/3
Aufteilung der Finanzierung entspricht der groben Aufteilung des Hauses mit Einliegerwohnung.
Anzahl Geschwister meiner Frau: 2

Unsere Überlegung:
SV schenkt meiner Frau seinen Anteil, wir Kaufen das Haus und gewähren ihm ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht. Hier wünscht sich der SV jedoch ein Recht auf Vermietung mit Einbehalt der Einnahmen, falls sich seine Lebenssituation ändern würde. Dies würden wir Ihm auch zugestehen.
Des weiteren wünscht sich der SV das sollte er innerhalb von x Jahren versterben und bei einer "fiktiven Miete" von 1000€ den Wert der Schenkung nicht überschreiten, eine Auszahlung des fiktiven Restwertes in die Erbmasse.
Uns ist jedoch wichtig das die Immobilie in unserem Besitz bleibt und nicht in die Erbmasse gehen kann. Auch um ggf. Wertsteigerungen und Besitzansprüche der anderen Erben zu vermeiden.

Unsere Frage wäre nun, ist unsere Überlegung so überhaupt möglich? Wenn Ja, wie?
Welche Alternativen hätten wir?
Welche Empfehlung haben Sie?
Nach unserer Ansicht wäre ein Nießbrauchrecht nicht möglich, bzw. würde uns in Bezug auf den Pflichtteil ggf. ehr schaden?
Wie würde dies sich auf die Steuer auswirken? Welche steuerlichen Nachteile bestehen?

Vielen Dank


17. Februar 2021 | 19:30

Antwort

von


(668)
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Tel: 0241 - 53809948
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Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

Die erschaftssteuer- und erbrechtliche eierlegende Wollmilchsau ist mir noch nicht begegnet, aber Ihr Vorschlag ist doch gar nicht so schlecht, ein optimales Ergebnis zu erreichen.

Aus erbrechtlicher Sicht wäre gemeinsames Eigentum des SV mit Ihnen vielleicht schwierig, wenn sonst kein weiteres Vermögen zur Verfügung stände, um die weiteren Erben (Geschwister) entweder gleichermaßen zu bedienen oder nur die entsprechenden Pflichtteile auszureichen. Je nach Geschmäckle des SV könnte dieser ja auch schon zu Lebzeiten entsprechende notarielle Verzichte der Geschwister gegen Abfindung erreichen.

Ein Geschenk an Ihre Frau in Höhe von 400.000 Euro (Höhe der Finanzbeteiligung) wäre erbschaftsteuerfrei, ein entsprechend abbedungener Nießbrauch wäre dagegen zu rechnen, was den Wert der Schenkung entsprechend mindert.

Der Nießbrauch ist hier nicht schädlich, da der SV nie Eigentümer des Grundstücks war und somit die Abschmelzung nach § 2325 Abs. 3 BGB für den Pflichtteilsergänzungsanspruch ganz normal 10 Jahre lang läuft.
Wohnrecht, Nießbrauch und verschiedene Ansprüche auf Rückübertragung unterscheiden sich hier in Bezug auf die nicht zu laufen beginnende Abschmelzungsfrist nicht.

Im Übrigen läuft die 10 Jahresfrist auch dann, wenn sich der ehemalige Eigentümer des Grundstücks nur für einen Teil des ehemaligen Eigentums ein wohnrecht oder Nießbrauch vorbehält (BGH IV ZR 474/15). Aber ein solcher Fall würde hier dann ja nicht vorliegen, weil Ihre Frau ja nur das Geld bekommt und dafür den Nießbrauch und ggf. Pflege- und sonstige Unterstützungsleistungen gibt.

Die Immobilie würde auch so nicht in die Erbmasse gehen, sondern nur der Bruchteil des SV, wenn er mit kauft und so Miteigentümer würde.
Hingegen erlöschen das Wohnrecht und der Nießbrauch mit dem Tod des Berechtigten. Bei einer solchen Konstellation mit einem Nießbrauch als Gegenleistung für die Schenkung von 400.000 Euro würde auch eine Wertsteigerung der Immobilie völlig unberücksichtigt bleiben.

Der Wert des Nießbrauches errechnet sich anhand eines fiktiven Jahresnutzungswertes multipliziert mit dem Kapitalwert des zugeordneten Lebensalters des Berechtigten im Jahr des Vertragsschlusses (Sterbetafel des BMF im Jahr des Vertragsschlusses bzw. des Jahres davor) https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Erbschaft_Schenkungsteuerrecht/2020-10-28-bewertung-einer-lebenslaenglichen-nutzung-oder-leistung-stichtage-ab-1-1-2021.pdf?__blob=publicationFile&v=1

In wie weit dann noch nach Abzug des Nießbrauches und der ggf. vereinbarten Pflegeleistungen etwas von dem Geschenk übrig bleibt, das einer Erbmasse zuzuführen sein soll, also dann doch nicht geschenkt, sondern vielmehr als Darlehn dargereicht wurde, bliebe auszuhandeln bzw. anhand genauer Daten zu ermitteln.

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen


Rechtsanwalt Andreas Wehle

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