Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
Ohne genaue Kenntnis des Wortlauts des gesamten Vertrages, ist eine abschließende Beurteilung nicht möglich. Ein Zeitmietvertrag ist nach § 575 BGB
nur möglich, wenn die dort genannten Voraussetzungen vorliegen. Der Befristungsgrund muss dem Mieter bei Vertragsschluss auch schriftlich mitgeteilt werden. Andernfalls gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Was möglich ist, wäre ein Verzicht auf die ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum. Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein Kündigungsverzicht aber nur für maximal 4 Jahre zulässig, wenn es sich um eine nicht verhandelbare vom Vermieter vorgegebene Klausel handelt. Dann liegt eine AGB Klausel vor, die bei 5 Jahren Dauer, unwirksam wäre.
Die Klausel in Ihrem Vertrag ist handschriftlich, was zunächst für eine Individualvereinabrung spricht.
Es müsste also geprüft werden, wie die Vereinbarung zustande kam. Ist diese wirklich ausgehandelt worden, dann wäre sie wirksam. Hat der Vermieter die Klausel vorgegeben, wäre Sie unwirksam.
Wenn die Klausel wirksam ist, dann könnten Sie als Erwerber nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Andernfalls wäre die Frist nach § 573 c BGB
drei Monate.
Ist die Klausel wirksam, können weder Sie noch der bisherige Eigentümer kündigen. Der Kauf würde die Wirksamkeit des Kündigungsverzichts nicht berühren.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 23.05.2012 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Wie in meiner Frage formuliert, läuft der Mietvertrag seit 01.04.2008, d.h. der Kündigungsverzicht läuft am 01.04.2013 aus - oder doch schon am 31.03.2013?!
Könnte ich als neuer Eigentümer nun drei Monate vorher, also spätestens bis zum 01.01.2013 (oder nun doch 31.12.2012) unter Berufung auf Eigennutz die Kündigung aussprechen? Oder muss ich die vollen fünf Jahre abwarten bevor ich die Kündigung aussprechen kann und dann zusätzlich die 3 (oder 6) Monate Kündigungsfrist einhalten?
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.
Ihre Klausel ist insofern nicht eindeutig, weil nicht klar, ist ob bis zum 1.4.2013 ein Kündigungsverzicht greifen soll oder ob die Mindestdauer von 5 Jahren erreicht sein muss. Nach dem Wortlaut ist eine Mindestdauer von 5 Jahren vorgesehen, so dass Sie spätestens am dritten Werktag des Januars 2013 kündigen müssten, um eine Ende zum 31.3.2013 zu erreichen. Sie können natürlich auch schon vorher zum Ablauf des 31.3.2013 kündigen.
Nach dem Wortlaut ist eine Kündigung zum Ende des 5 Jahreszeitraumes nicht ausgeschlossen.
Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt
