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Hauskauf mit Mietern - Mindestmietzeit und Kündigungsfristen

23.05.2012 21:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

vor kurzem haben meine Frau und ich ein Haus gefunden, welches wir gerne kaufen würden.
Leider ist dieses Haus derzeit vermietet – ein entsprechender, auf unbestimmte Zeit gültiger, Mietvertrag läuft seit dem 01.04.2008, welcher folgende, handschriftliche, Klausel enthält:

„Mieter und Vermieter verpflichten sich auf eine Mindestmietzeit von 5 Jahren".

Nun stellt sich uns natürlich die Frage der Kündigungsmöglichkeiten zum Zwecke der Eigennutzung bzw. wegen Eigenbedarf.

Kann der bisherige Besitzer den Mietern eine Kündigung aussprechen (z.B. wegen Verkauf) oder müssen wir, im Falle des Erwerbs, die Kündigung (wegen Eigenbedarfs) aussprechen?

Die gesetzliche Regelung sieht bei einer Mietzeit von bis zu fünf Jahren, unseres Wissens nach, eine Kündigungsfrist von drei Monaten – die Mindestmietzeit besagt aber eine Mitzeit von mind. fünf Jahren, gilt dann hier schon die längere Kündigungsfrist von sechs Monaten?

Also konkret: zu welchem Termin und mit welcher Frist könnten wir den Mietern kündigen?

Wir würden uns freuen wenn Sie uns diesbezüglich aufklären könnten.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Ohne genaue Kenntnis des Wortlauts des gesamten Vertrages, ist eine abschließende Beurteilung nicht möglich. Ein Zeitmietvertrag ist nach § 575 BGB nur möglich, wenn die dort genannten Voraussetzungen vorliegen. Der Befristungsgrund muss dem Mieter bei Vertragsschluss auch schriftlich mitgeteilt werden. Andernfalls gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Was möglich ist, wäre ein Verzicht auf die ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum. Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein Kündigungsverzicht aber nur für maximal 4 Jahre zulässig, wenn es sich um eine nicht verhandelbare vom Vermieter vorgegebene Klausel handelt. Dann liegt eine AGB Klausel vor, die bei 5 Jahren Dauer, unwirksam wäre.

Die Klausel in Ihrem Vertrag ist handschriftlich, was zunächst für eine Individualvereinabrung spricht.
Es müsste also geprüft werden, wie die Vereinbarung zustande kam. Ist diese wirklich ausgehandelt worden, dann wäre sie wirksam. Hat der Vermieter die Klausel vorgegeben, wäre Sie unwirksam.

Wenn die Klausel wirksam ist, dann könnten Sie als Erwerber nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Andernfalls wäre die Frist nach § 573 c BGB drei Monate.

Ist die Klausel wirksam, können weder Sie noch der bisherige Eigentümer kündigen. Der Kauf würde die Wirksamkeit des Kündigungsverzichts nicht berühren.





Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.05.2012 | 06:25

Wie in meiner Frage formuliert, läuft der Mietvertrag seit 01.04.2008, d.h. der Kündigungsverzicht läuft am 01.04.2013 aus - oder doch schon am 31.03.2013?!
Könnte ich als neuer Eigentümer nun drei Monate vorher, also spätestens bis zum 01.01.2013 (oder nun doch 31.12.2012) unter Berufung auf Eigennutz die Kündigung aussprechen? Oder muss ich die vollen fünf Jahre abwarten bevor ich die Kündigung aussprechen kann und dann zusätzlich die 3 (oder 6) Monate Kündigungsfrist einhalten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.05.2012 | 18:34

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.

Ihre Klausel ist insofern nicht eindeutig, weil nicht klar, ist ob bis zum 1.4.2013 ein Kündigungsverzicht greifen soll oder ob die Mindestdauer von 5 Jahren erreicht sein muss. Nach dem Wortlaut ist eine Mindestdauer von 5 Jahren vorgesehen, so dass Sie spätestens am dritten Werktag des Januars 2013 kündigen müssten, um eine Ende zum 31.3.2013 zu erreichen. Sie können natürlich auch schon vorher zum Ablauf des 31.3.2013 kündigen.

Nach dem Wortlaut ist eine Kündigung zum Ende des 5 Jahreszeitraumes nicht ausgeschlossen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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