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Hauskauf mit Mieter / Eigenutzung

| 20.09.2013 17:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Derzeit denke ich über den Kauf eines alten Hauses nach, welches Teil einer Siedlung ist. Die Siedlung gehörte der Stadt, und die Häuser bedürfen der Sarnierung. Da dies mit hohen Kosten verbunden ist, hat die Stadt die Siedlung an eine Immobilienfirma verkauft, welche nun die Häuser einzeln veräussert.
Das Haus welches mir angeboten wurde ist zu sehr günstigen Konditionen vermietet.
Seit 1999 existiert ein unbefristeter Mietvertrag.
Seit 2011 existiert eine Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag. Darin wird festgelegt, dass bis Ende 2015 der Mietzins nicht erhöht, und keine Kündigung zwecks Eigenbedarf erfolgen darf. Im Gegenzug dazu, verpflichtete sich der Mieter Reperaturen in Eigenleistung zu übernehmen.
Meinen Eigenbedarf für das Haus könnte ich aufgrund der Kündigungsfrist von 9 Monaten (da Mietvertrag seit 1999 existiert) somit erst im September 2016 wahrnehmen.
Aufgrund meiner jetzigen Lebenssituation wäre dies kein Problem für mich. Jedoch möchte ich sicherstellen, dass ich den Eigenbedarf im Sep 2015 auch wirklich durchsetzen kann.
Meine Idee war nun folgende:
Ich bitte die Immobilienfirma das Mietverhältnis zu kündigen und den Auszugstermin bis spätestens Sep 2016 festzulegen. Im Gegenzug wäre ich bereit dem Mieter eine finanzielle Umzugsbeihilfe zu gewähren. Diesen Sachverhalt würde ich gerne vor dem unterzeichnen des Kaufvertrags schriftlich fixieren.
Ansonsten erscheint mir das Risiko sehr hoch, dass es hier zu Problemen kommt, da es sich beim Mieter um eine Famile handelt welche schon sehr lange im Haus wohnt. Ziel ist es wirklich sicherzustellen, dass ich das Haus ab Sep 2016 nutzen kann, und den Mieter nicht in langwierigen Verfahren mit ungewissen Ausgang aus dem Haus klagen muss. Ist so ein Vorgehen rechtlich zulässig, bzw. sinnvoll?
Wie würden Sie das Risiko vor dem Kauf mindern, dass der Mieter bis Sep 2016 nicht auszieht?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die Immobilienfirma kann das Mietverhältnis nicht kündigen, jedenfalls nicht mit dem Kündigungsgrund Eigenbedarf, da dieser bei ihr nicht vorliegt. Sie könnte allenfalls nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB den Grund der Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung geltend machen. Hierzu müssten folgende Voraussetzungen gegeben sein:

Die Mietsache soll anderweitig verwertet werden.

Die vorgesehene Verwertung muss nach den Gesamtumständen angemessen sein.

Der Bestand des Mietverhältnisses muss der Verwertung entgegenstehen.

Durch die Hinderung der Verwertung müssen erhebliche Nachteile eintreten.

Ob diese Voraussetzungen im konkreten Falle vorliegen, kann aufgrund der Sachverhaltsangaben nicht beurteilt werden. Auch ist zu bezweifeln, dass sich die Immobilienfirma den Stress mit einer eigenen Kündigung des Mietverhältnisses antun wird.

Sie können dagegen erst die Kündigung wegen Eigenbedarfs erklären, wenn Sie als Eigentümer in das Mietverhältnis eingetreten sind. Sofern sich die Mieter gegen die Kündigung zur Wehr setzen, laufen Sie natürlich Gefahr, einen langwierigen und unter Umständen auch kostspieligen Rechtsstreit um die Räumung zu führen. Insofern besteht mit dem Kauf des Hauses schon ein erhebliches Risiko.

Ich würde Ihnen daher anraten, das offene Gespräch mit den Mietern zu suchen und vorab für den Fall Ihres Eigentumserwerbs einen Aufhebungsvertrag zu schließen, in welchem Sie den Mietern beim Umzug entgegenkommen. Wenn man ihnen Ihre feste Absicht des Erwerbs und der Eigennutzung des Hauses vor Augen führt, sollten sich die Mieter eigentlich auf eine angemessene Aufhebungsvereinbarung einlassen, da auch sie ansonsten mit einem Räumungsrechtstreit konfrontiert wären. So hätten sie ausreichend Zeit, sich nach neuem Wohnraum umzusehen, und hätten durch Ihr Entgegenkommen noch etwas gewonnen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gunnar Wessel, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 20.09.2013 | 20:43

Vielen Dank für die schnelle Rückmeldung!
Was genau verstehen Sie unter einer angemessenen Aufhebungsvereinbarung?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.09.2013 | 09:29

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage!

Ein Mietvertrag kann wie jeder andere Vertrag auch mit dem übereinstimmenden Willen beider Parteien durch eine Aufhebungsvereinbarung beendet werden. Da die Mieter grundsätzlich kein gesteigertes Interesse an der Beendigung des Vertrags haben, könnten Sie Ihnen dafür in der Vereinbarung angemessene Gegenleistungen zusichern, wie beispielsweise die von Ihnen vorgeschlagene Umzugskostenbeihilfe oder auch einen Mieterlass in den letzten Monaten. Dies kann halt frei zwischen den Parteien verhandelt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Gunnar Wessel
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 25.09.2013 | 10:22

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