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Hauskauf mit Mieter


| 07.03.2007 13:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe



Wir haben uns entschlossen ein Haus zu kaufen. Am 21.03. haben wir bereits einen Notartermin um den Vertrag zu besiegeln. Nun teilt mir der Makler mit, das die Frau (Getrennt lebende Ehefrau des Verkäufers), die ohne (schriftlichen) Mietvertrag und ohne Miete zu bezahlen seit ca. 2 Jahren darin wohnt, nun durch Ihren Anwalt mitgeteilt hat, das sie nicht Willens ist dort auszuziehen.
Was bahnt sich für uns nun für ein Problem an?
Da ich ja erst durch vollständige Bezahlung der Eigentümer bin, kann ich ja dann erst die Kündigung aussprechen. Da ich aber erst bezahlen wollte wenn das Haus Besenrein verlassen wurde, werde ich kein Eigentümer sein.
Wie kann die Frau bewegt werden, damit Sie einlenkt (Wohnungen hat man ihr bereits angeboten und im Haus des Mannes wäre auch genügend Platz), bzw. welche legitimen Mittel stehen mir, bzw. ihrem getrennt lebenden Mann im Vorfeld zur Verfügung damit ich am 21.03.07 einen Vertrag unterschreiben kann.
Kann der Ehemann (also der Noch-Besitzer) eine Kündigung aussprechen? Wie sollte die Formuliert sein damit sie eine Wirkung erzielt?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage Ihrer Informationen wie folgt beantworte:

Ihrer Formulierung entnehme ich, dass der Ehemann alleiniger Grundstücksbesitzer ist, dass also die Frau nicht im Grundbuch steht.

Üblicherweise wird im Notarvertrag erwähnt, ob der Verkäufer das Hausgrundstück frei von Mietverhältnissen übergibt oder ob noch ein solches Miet- oder Nutzungsverhältnis besteht. Grundsätzlich geht ein bestehendes Mietverhältnis beim Kauf auf den Erwerber über, d.h. Sie hätten dann das Mietverhältnis mit der Frau zu den bisherigen Bedingungen (evl. ohne Mietzahlung!)weiter zu führen. Die Situation birgt für Sie somit ein erhebliches Risiko.

Ich kann Ihnen nur dringend davon abraten, dieses Mietverhältnis mit dem Kauf zu übernehmen, denn die Situation klingt nach reichlich Ärger, insbesondere da noch eine (möglicherweise emotional aufgeladene) Scheidungssituation auf Verkäuferseite besteht, was die Frau offensichtlich dazu verleitet, Widerstand zu leisten.

Deshalb sollte das Risiko der Kündigung bzw. des Auszuges auf den Verkäufer verlagert werden, zumal Sie bei der Vereinbarung den Kaufpreises sicher nicht die Kosten einer Räumungsklage etc. einkalkuliert haben. Auch der Mietausfall kann erheblich sein, wenn Sie zwei Jahre prozessieren müssen, bis Sie ein Räumungsurteil haben. Sie müssen dann damit rechnen, für diese Zeit keine Miete zu erhalten.

Eine Lösung könnte darin bestehen, dass der Verkäufer Ihnen im Notarvertrag am 21.03. zusichert, das Haus zu einem (späteren) bestimmten Zeitpunkt frei von dem Bestehen von Miet- oder anderen Nutzungsverhältnissen zu übergeben. Sofern er dies bis zu diesem (von Ihnen zu vereinbarenden) Zeitpunkt nicht bewerkstelligen kann, könnten Sie sich ein Rücktrittsrecht vorbehalten oder (falls Sie dann an dem Kuaf dennoch festhalten wollen) eine Kaufpreisminderung vereinbaren. Die Fälligkeit des Kaufpreises sollte nicht vor diesem Zeitpunkt liegen.

Bei dieser Regelung wäre es Aufgabe des Verkäufers, seine Frau zum Auszug zu bewegen. Welche Mittel ihm dafür zur Verfügung stehen, kann nur beurteilt werden, wenn man die gesamte familienrechtliche Situation kennt. Dies sollte er mit seinem Anwalt besprechen. Er kann z.B. eine Gegenleistung bieten oder bei anderen Zahlungen (Unterhalt, Zugewinnausgleich etc.) großzügig sein. Letztendlich ist dies Verhandlungssache zwischen dem Verkäufer und seiner Frau. Aufgrund der Kürze der Zeit kann er nur versuchen, sich mit ihr gütlich zu einigen. Rechtliche Mittel, die Frau bis zum 21.03 zu einer Zustimmung zum Auszug zu zwingen, gibt es leider nicht.

Deshalb empfehle ich Ihnen, mit dem Verkäufer und dem Notar die o.g. Lösung zu besprechen und den Notarvertrag entsprechend abzuändern.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

info@kanzlei-plewe.de

Nachfrage vom Fragesteller 07.03.2007 | 14:55

Vielen Dank für diese Information.
Also die Frau steht nicht im Grundbuch und im notariellen Kaufvertragsentwurf steht, das für das Objekt kein Miet- und kein Pachtverhältnis besteht. Für mich liest sich das so, das die Frau "unberechtigt" im Haus wohnt. Kann dann trotzdem von einem Mietverhältnis gesprochen werden, oder ist die Frau "gar nicht da" und muß deshalb "kampflos" das Feld räumen. Hat sie da überhaupt einen rechtlichen Anspruch?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.03.2007 | 15:09

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie müssen die verschiedenen Rechtsverhältnisse getrennt sehen.

Die Frage, auf welcher Rechtsgrundlage die Frau im Haus wohnt, ist familienrechtlicher Natur und muss vom Verkäufer auch mit den Mitteln des Familienrechts gelöst werden (z.B. Antrag auf Zuweisung der Ehewohnung). Sie müssen derzeit davon ausgehen, dass die Frau rechtmäßig im Haus wohnt und (vorläufig) auch einen Anspruch darauf hat, darin zu wohnen. Ob dies rechtlich als Mietverhältnis eingeordnet werden kann, ist ohne weitere Informationen nicht zu beurteilen.

Soweit er Ihnen im Notarvertrag zusichert, das Haus frei von Miet- und Nutzungsverhältnissen zu übergeben, macht er Ihnen damit eine Zusage, die er (zur Zeit) nicht einhalten kann. Dies ist kaufrechtlicher Natur und bedeutet NICHT, dass die Frau "kampflos das Feld räumen muss". Der Anspruch der Frau bleibt daneben bestehen. Da die Frau offensichtlich aus der Ehe ein Recht zum Wohnen im Haus hatte, können Sie nicht einmal eine einstweilige Verfügung beantragen, sondern sind auf das "normale" langdauernde Klageverfahren angewiesen, wenn Sie (oder das Verkäufer) das Nutzungsverhältnis mit der Frau beenden wollen.

Deshalb sollten Sie keinesfalls den Kaufpreis bezahlen, so lange die Frau noch darin wohnt.

Bei Bedarf stehe ich Ihnen im Rahmen einer Mandatserteilung gerne zur weiteren Beratung und Vertretung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

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