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Hauskauf mit Erbanteil

| 28.10.2016 11:58 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sehr geehrte Damen und Herren,

es steht folgender Sachverhalt im Raum:

die Eltern meines Freundes bewohnen zur Zeit ein Haus im Wert von etwa 300.000€. Den beiden ist das Haus zu groß, deshalb haben die beiden bereits ein Grundstück gekauft und möchten darauf ein kleineres Haus bauen.
Mein Freund und ich sollen das große Haus (300.000€) übernehmen.

Das "Übernehmen" soll wie folgt verlaufen: Mein Freund erbt vorzeitig 150.000€. Die anderen 150.000€ werden von uns beiden finanziert - Kredit wird wahrscheinlich auf uns beide laufen.
Zusätzlich nehmen wir 50.000€ für eine Renovierung auf. Somit finanzieren wir zusammen 200.000€.

Es gab bereits einen Notartermin - hier wurde der Eintrag ins Grundbuch - ausschließlich für meinen Freund- beantragt.
Seine Eltern haben ihm also das Haus überschrieben.

Im Vertrag ist kein Termin/ Zeitraum angegeben, in dem das Geld (150.000€) an die Eltern gezahlt werden muss - sie benötigen das Geld allerdings für den Bau des neuen kleineren Hauses.
Zudem beinhaltet der Vertrag eine Klausel, die beschreibt, dass seine Eltern immer mit entscheiden bzw. unterzeichnen (- also auch genehmigen) müssen, wenn sich an dem Eintrag im Grundbuch was ändern soll (bsplw. meine Eintragung) oder aber ein weiterer Kredit für etwas aufgenommen werden soll und das Haus die Sicherheit für diesen Kredit ist usw.

Vielleicht noch wichtig: Mein Freund hat noch eine Schwester, die natürlich durch den Erbvorschuss benachteiligt ist. Sie verzichtet aber offiziell solange auf das Erbe und wird das neue Haus der Eltern komplett erben, wenn die beiden versterben.

Da mein Freund und ich zu gleichen Teilen die 200.000€ Kredit aufnehmen und auch abtragen wollen (zumindest so der Plan bis jetzt), stellt sich nun die Frage nach meiner Absicherung...

Mein Freund kann den Kredit nicht alleine aufnehmen, da er noch Student ist und nur ein Einkommen von 1.000€ monatlich hat.

Eine Miete in dem Objekt zu zahlen kommt für mich nicht in Frage, da ich mir Eigentum zulegen möchte - damit ich später auch etwas in der Hand habe, wie man so schön sagt.

In Summe stehen für mich also 100.000€ auf der Karte - die ich natürlich ordentlich absichern möchte.
Welche Möglichkeiten gibt es für mich - vor allem ohne dass die Eltern meines Freundes irgendwelche Entscheidungen bzgl. des Hauses fällen können (das ist mir besonders wichtig).

Für mich würden Grunderwerbsteuer anfallen, wenn ich meinen Anteil von 25% eintragen lassen würde - daher suchen wir nach Lösungen - falls es da überhaupt eine gibt- die mich nicht benachteiligt und zu 100% absichert.

vielen lieben Dank vorab.

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Sehr geehrte Fragestellerin,

ich kann Ihre Bedenken gut nachvollziehen. Für den Fall, dass Sie mit Ihrem Freund zusammen einen Kredit aufnehmen, haften Sie im Normalfall gesamtschuldnerisch. Das bedeutet die Bank kann sich wegen des gesamten Kredites und nicht nur wegen Ihres Anteils an Sie allein oder auch an Ihren Freund allein wenden. Im ungünstigsten Fall müssten Sie also sogar für 200.000 € Kredit haften und nicht nur für 100.000 €. Dies gilt selbstverständlich nur für den Fall, das Ihr Freund seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Sie hätten in diesem Fall ein Rückgriffsrecht gegenüber Ihrem Freund, könnten von Ihm also Ersatz verlangen.

Angesichts dessen sollten Sie die beste Absicherung anstreben, die überhaupt möglich ist.
Dies wiederum ist aber leider nicht ohne die Zustimmung der Eltern Ihres Freundes möglich.
Die beste Absicherung die hier möglich ist, ist eine Eintragung ins Grundbuch. Dies könnte entweder geschehen in dem Sie als Miteigentümerin eingetragen werden oder in dem für Sie eine Grundschuld bestellt wird, die ebenfalls ins Grundbuch eingetragen wird.
Bevorzugen würde ich allerdings Ihre Eintragung als Miteigentümerin. Eine Grundschuld wäre im Zweifel nachrangig gegenüber Grundschulden der Bank. Bei einer (hoffentlich nie stattfindenden) Zwangsversteigerung würden also erst die Schulden gegenüber der Bank getilgt. Ihre eigene Grundschuld würde dann nur in dem Maße bedient, wie noch Geld aus der (gedachten) Zwangsversteigerung übrig ist.
Eine weitere Möglichkeit wäre es, dass Ihr Freund in einem notariellen Schuldschein erklärt, Ihnen gegenüber für 100.000 € zu haften. Der Schuldschein könnte so errichtet werden, dass notfalls direkt daraus vollstreckt werden kann.

Zusammenfassend möchte ich sagen, dass Sie mit der Finanzierung des Hauskaufes ein beträchtliches finanzielles Risiko eingehen. Sie sollten sich daher nicht auf eine zweitrangige Absicherung einlassen. Die beste Absicherung ist nach wie vor Ihre Eintragung ins Grundbuch als Miteigentümerin. Alle anderen geschilderten Möglichkeiten sind auch denkbar, geben Ihnen aber nicht die Absicherung die ich hier für nötig halte.
Mit freundlichen Grüßen
M. Tampier
Rechtsanwalt


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