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Hauskauf mit Bewohner zum Zeitpunkt des Notarvertrages

26.11.2009 21:33 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frau und ich beabsichtigen ein Haus zu kaufen. Nun ist es so, dass wir auch ein passendes Objekt gefunden haben. Das Problem jedoch ist, dass in diesem Haus noch eine Familie wohnt aus der Verwandtschaft des Verkäufers (wahrscheinlich ohne Mietzahlung - spielt aber für die kommende Fragestellung wohl keine Rolle).

Die Familie ist informiert, dass das Haus verkauft wird und der Verkäufer hat uns zugesichert, dass diese auch zu dem Zeitpunkt ausziehen werden, welcher im Notarvertrag vereinbart wird. Hier haben meine Frau und ich ein wenig Bauchschmerzen, da der Verkäufer darauf besteht, zuerst den Notarvertrag zu schließen und danach werden die Bewohner erst ausziehen.
Der Verkäufer bietet uns auf der anderen Seite aber auch an, dass wir alle möglichen Klauseln in den Notarvertrag aufnehmen können, welche uns garantieren, dass das Haus leer übergeben wird - mit entsprechenden Schadenersatzansprüchen für Darlehensbereitstellungen, Notarkosten, etc..


Nun komme ich zur Frage:


- Wie muss eine solche Klausel lauten, damit wir unbeschadet und sofort aus dem Notarvertrag zurücktreten können, wenn das Haus zu einem im Vertrag fixierten Zeitpunkt noch bewohnt / vermietet ist?

- Mir ist wichtig, dass dieses rechtlich eindeutig formuliert ist und der Rücktritt vom Notarvertrag am gleichen Tag erfolgen kann, welcher im Vertrag festgelegt wurde (ohne zuvor erst irgendwelche Fristen zu setzen). Des Weiteren muss der Verkäufer in diesem Falle unseren komplett entstandenen Schaden bezahlen - muss man die einzelnen Kostenpunkte explizit aufführen?

- Ist solch eine Klausel überhaupt rechtskräftig oder mus noch etwas beachtet werden?

Besten Dank im Voraus für Ihre Antwort.

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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Wie muss eine solche Klausel lauten, damit wir unbeschadet und sofort aus dem Notarvertrag zurücktreten können, wenn das Haus zu einem im Vertrag fixierten Zeitpunkt noch bewohnt / vermietet ist?

Im Notarvertrag müßte sinngemäß festgehalten werden, daß sich der Verkäufer verpflichtet, daß das Haus zu einem exakt festzusetzenden Datum geräumt ist und daß keinerlei Besitzrechte Dritter an dem Haus, gleichgültig aus welchem Rechtsgrund, bestehen. Dieses Datum sollte vor der Fälligkeit des Kaufpreises liegen.


2.

Mir ist wichtig, dass dieses rechtlich eindeutig formuliert ist und der Rücktritt vom Notarvertrag am gleichen Tag erfolgen kann, welcher im Vertrag festgelegt wurde (ohne zuvor erst irgendwelche Fristen zu setzen). Des Weiteren muss der Verkäufer in diesem Falle unseren komplett entstandenen Schaden bezahlen - muss man die einzelnen Kostenpunkte explizit aufführen?

Um dieses Ziel sicher zu stellen, sollte man eine Klausel aufnehmen, in der es heißt, daß der Käufer sofort vom Kaufvertrag zurücktreten kann, wenn das Haus zum genannten Datum nicht geräumt sein sollte.

Bezüglich des Schadens halte ich es für zweckmäßig jene möglichen Schadenpositionen, die Sie im Auge haben, in den Notarvertrag aufzunehmen. Das erspart später im Streitfall Ärger. Als Druckmittel könnte man zusätzlich eine Vertragsstrafe aufnehmen.


3.

Der Notar wird Sie selbstverständlich hinsichtlich dieser Punkte beraten. Zur Sicherheit kann es auch sinnvoll sein, den Entwurf des Notarvertrags von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.11.2009 | 21:31

Sehr geehrter Herr Raab,

besten Dank erst einmal für die wirklich sehr schnelle Beantwortung.

2 Rückfragen:

1.) Wenn zum Stichtag noch jemand im Haus wohnt, muss ich dann den Notar als Zeugen o.ä. beauftragen (da meine Meinung im Streitfall wohl nicht als neutral bewertet wird) oder wie wäre das denkbare Vorgehen?

2.) Ich hatte des Weiteren nach einem Wortlaut der Klausel gefragt in dem diese Bedingung festgehalten wird. Können Sie mir dieses bitte noch formulieren?

Besten Dank und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2009 | 13:18

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Die Tatsache, daß das Haus zum Stichtag X noch bewohnt ist, ist z. B. durch Zeugen, leicht nachweisbar, sollte über diese Frage Streit entstehen. Den Notar benötigen Sie nicht als Zeugen.

2.

Der Notar wird eine Klausel, die Ihren Vorstellungen entspricht selbstverständlich mit eigenen Worten verfassen.

In meiner Antwort hatte ich schon gesagt, wie eine Formulierung aussehen könnte. Formulieren könnte man folgendermaßen:

„Der Verkäufer verpflichtet sich gegenüber dem Käufer, daß das Haus am 15.01.2010 ge-räumt ist, und daß keinerlei Besitzrechte an dem Haus, gleichgültig aus welchem Rechtsgrund, bestehen.“

Bezüglich des Rücktritts könnte wie folgt formuliert werden:

„Für den Fall, daß das Haus zum 15.01.2010 nicht geräumt sein sollte und für den Fall, daß zu diesem Zeitpunkt noch Besitzrechte Dritter an dem Haus bestehen, kann der Verkäufer durch Erklärung gegenüber dem Notar sofort vom Vertrag zurücktreten.“

Sodann sollte man Positionen bezüglich des zu leistenden Schadenersatzes aufführen.

Allerdings ist es derzeit müßig, derartige Formulierungen zu entwerfen, da der Notar diese Klauseln in den Notarvertrag „einbauen“ wird.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


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