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Hauskauf in Braunschweig, erhebliche Mängel

28.09.2018 10:09 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Nach dem Hauskauf bzw. der Hausübergabe Mitte Oktober 2017 wurden folgende, gravierende Mängel am Objekt entdeckt, die bei Besichtigung des Hauses im Juli 2017 noch nicht vorhanden waren, vom Verkäufer wissentlich verschwiegen wurden oder aber sich aufgrund extrem schlechtem Wartungszustand des Hauses bei/ nach Übergabe erst zeigten und für Leien nicht im Vorfeld erkennbar waren. Hierzu sei noch zu erwähnen, dass der Verkäufer als studierter Ingenieur und Inhaber einer großen IT-Firma sehr wohl gewußt haben muss, dass diverse im Haus verbaute Dinge keine Zulassung für Privathaushalte haben.

Elektrik/ Heizung:
- Heizungsanlage seit ca. 16 Jahren nicht gewartet gewesen und dementsprechend mussten hier, damit sie überhaupt wieder lief, 2500 € investiert werden.
- Der angebliche Wasserschaden, der im Keller NACH der Besichtigung auftrat und angeblich wegen Hochwasser entstand, hat seine Ursache tatsächlich in einer defekten Fußbodenheizung im Keller. Dies MUSS der Verkäufer gewusst haben, da die Fußbodenheizung für den Kellerbereich bei Übergabe deaktiviert war (der wahre Grund zeigte sich erst nach Begehung der Heizungsfirma). Um die Heizung wieder in Betrieb zu setzen oder eine andere Anlage zu verbauen (es handelt sich teilweise um Wohnkeller, der derzeit nicht beheizt werden kann), müssten wir ebenfalls nochmals 10.000-15.000 € investieren, je nach gewählter Möglichkeit.
- Diverse Steckdosen waren gar nicht an die Elektrik angeschlossen, was sich ebenfalls erst zeigte, als wir diese benutzen wollten und kein Strom ankam (der riesige Kabelschrank im Keller erinnert eher an die Installation einer Industrieanlage, verfügt aber trotzdem nur über einen Null-Leiter, der nach Einschätzung des Elektrikers bei Anschluss aller Lampen und Steckdosen im Haus unweigerlich zu einem Kurzschluss/ Brand führen würde, weshalb der Elektriker auch dringend davon abriet, diese vor einer Umrüstung in Betrieb zu setzen).
- Als Sicherungen wurden teilweise kurzerhand Industriesicherungen verwendet, die bei einem Stromschlag unweigerlich bei unseren Kindern oder uns zum Tod führen würden!!!
- Zu den im Haus verbauten Lampen ist noch zu erwähnen, dass diese größtenteils ebenfalls keine Zulassung haben (geschaltet in Reihe, wie Weihnachtsbaumketten, vermutlich aus der Heimat es Verkäufers importiert (Iran)). Die verwendeten Trafos mussten fast Alle ebenfalls getauscht werden, weil diese mit den verbauten Lampen (beziehungsweise zwischenzeitlich installierten Ersatzlampen) nicht kompatibel waren. Dazu sollte man noch wissen, dass der Verkäufer von uns viel Geld verlangt hatte, dass er die Lampen hängen lassen würde, obwohl ihm klar sein musste, dass diese gar nicht zulässig sind. Dass es bei Übergabe im Haus bereits keine einzige Lampe gab, die wirklich fehlerfrei funktionierte, schoben wir auf Faulheit seitens des Verkäufers beim Lampenwechsel. Tatsächlich kommt es aber durch die starken Stromschwankungen ständig zu defekten Lampen, so dass man gar nicht so schnell tauschen kann, wie die Leuchtmittel wieder durchknallen".
- Nach Aussage des Elektrikers ist davon auszugehen, dass wir, um die Elektrik im Haus auf zulässige Systeme umzurüsten, mit mindestens 15.000 € zu rechnen haben (außerdem ist das Haus dann mindestens 2-3 Tage ohne Strom und somit nicht bewohnbar, zumal eines unserer 5 Kinder einen Überwachungsmonitor benötigt).
- Das verbaute Bedienpanel ist ohne PIN nicht zu bedienen, entstammt jedoch ebenfalls einer Industrieanlage und ist demnach im Privathaus für Leien nicht bedienbar. Ein tatsächlicher Defekt ist aufgrund der nicht vorhandenen Anleitung nicht sicher auszuschließen. Auch dem Elektriker war es nicht möglich, Zugang zur Anlage zu bekommen. Dementsprechend ist auch die Alarmanlage des Hauses nicht zuverlässig aktivierbar bzw. die Außenüberwachung und auch die Außenbeleuchtung ist größtenteils außer Funktion.
- Auch der Whirlpool ist derzeit ohne Funktion, es stand bei Übergabe Restwasser im Pool und er lässt sich, da auch hier offensichtlich die Elektrik ihren Dienst quittiert hat, auch nicht mehr befüllen. Eine Reparatur erscheint derzeit kaum möglich, Kostenvoranschlag bei erforderlicher Neuinstallation: 20.000-25.000 €.
- Aufgrund des schlechten Wartungszustands haben wir nun auch die Klimaanlage warten lassen. An sämtlichen Geräten war Wasser ausgetreten (defekte Filter etc.) und auch durch die Decke des Dachbodens trat bereits Wasser aus. Schaden hier: 5000 €.
Fenster/ Türen:
- Fenster lassen sich, wenn sie einmal offen sind, nicht mehr schließen, da scheinbar sämtliche Scharniere defekt sind (demnach bekommen auch die Fensterkontakte der Alarmanlage keine sicheren Rückmeldungen mehr).
- Bei der Besichtigung war die Hintertür definitiv offen. Bei Übergabe behauptete der Verkäufer, er habe seit 8 Jahren (!!!) die Tür nicht mehr geöffnet, da er die Schlüssel verlegt hatte. Wir haben dann, aufgrund der Tatsache, dass ein Sicherheitsschloss verbaut war, die Tür aufbohren lassen müssen (was mehrere Stunden dauerte). Danach erst zeigte sich, dass nicht nur der Schlüssel weg war, sondern die Tür komplett verzogen ist und auch nicht mehr gerichtet werden kann. Leider handelt es sich bei dem Element um eine Maßanfertigung mit Bogenelement über der Tür, so dass auch hier der Schaden bei 3000 € liegt.

Aussenbereich:
- Die Einfahrt ist ohne entsprechendes Fundament angelegt worden, so dass der angeblich für Pkw befahrbare Weg innerhalb kürzester Zeit nur noch gebrochene Platten aufwies dementsprechend ebenfalls komplett erneuert werden muss.
- Lampen/ Überwachungskameras außer Betrieb.
- Dachpfannen lösten sich bereits vom Dach (ohne Sturm etc.).
- Ölfilm auf dem Balkon (?!)
- Aufgrund zu viel Feuchtigkeit im Fundament bröckelt überall der Putz.

Insgesamt glauben wir, dass der Verkäufer unsere Notlage, ein Haus mit genug Platz für 5 Kinder zu finden, einfach ausgenutzt hat. Selbst die angeblich erst drei Jahre alte Küche stammte von einer Firma, die bereits vor 10 Jahren Konkurs ging! Auch das haben wir natürlich erst nach dem Einzug gemerkt… . Der Schaden für uns bzw. die teilweise noch nötigen Umbauten dürften sich auf mindestens 70.000 € belaufen. Insofern bitten wir um Einschätzung, ob wir hier irgendwelche rechtlichen Chancen haben (ggf. dann auch Vergleich mit dem Verkäufer). Belege/ Kostenvoranschläge sind vorhanden. Der Verkäufer müsste jedoch unseres Wissens zur Geltendmachung unserer Ansprüche zunächst schnellstmöglich davon in Kenntnis gesetzt werden ? Die Übergabe ist fast ein Jahr her, so lange hat es aber leider auch gedauert, Schäden zu beheben bzw. überhaupt alle Defekte aufzulisten.
28.09.2018 | 11:49

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Bei Immobilienkäufen ist es leider üblich, die Gewährleistung weitestgehend auszuschließen. Daher vermute ich, dass auch Ihr Kaufvertrag eine solche Klausel enthält. Bitte prüfen Sie Ihren Vertrag entsprechend.
Dann können Sie nur Schadensersatz verlangen, wenn Sie nachweisen können, dass der Verkäufer von den Mängeln wußte oder hätte wissen müssen. Kritisch wird es aber bei Mängeln, die einem Laien hätten auffallen müssen. An dieser Frage scheitern die meisten Schadensersatzklagen.

Bei den beschriebenen Mängeln ist diese Beweisführung grundsätzlich relativ einfach, aber Sie müssen den Beweis erbringen. Deswegen sollten Sie unbedingt einen Sachverständigen eine Bestandsaufnahme machen lassen, am besten wäre ein selbständiges Beweisverfahren.
Bei einem solchen selbständigen Beweisverfahren stellt das Gericht den aktuellen Zustand gerichtsfest fest, der eigentliche Prozeß kann dann später geführt werden (aber das Ergebnis des selbständigen Beweisverfahrens kann dort natürlich verwendet werden).

Ein Problem könnte der Zeitablauf sein, denn Sie müssen beweisen, dass die Schäden bei Übergabe vorhanden waren und nicht seitdem von Ihnen verursacht wurden. Die Beweisführung wird dadurch deutlich erschwert. Entscheidend ist nicht, den Verkäufer schnellstmöglich mit den Mängeln zu konfrontieren, entscheidend ist vielmehr, die Mängel schnellstmöglich gerichtsfest zu dokumentieren.

Wenn Sie die Beweise führen können, haben Sie gute Aussichten auf Schadensersatz.

Ich empfehle daher, unverzüglich einen Anwalt für Baurecht/Immobilienrecht einzuschalten.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
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