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Hauskauf im Aussenbereich

| 27.05.2013 11:55 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Sehr geehrte Anwälte,

ich würde gerne eine Immobilie im Aussenbereich eines kleinen Dorfes kaufen.

Lage:
Das Grundstück liegt, wie das zugehörige Dorf, in einem Naturpark, ca. 50 m entfernt von einem Friedhof, an einer Landstraße, ist ca. 1.900 qm groß und teilt sich laut Grundbuch etwa 1:4 in Hof- und Ackerfläche auf. Umliegend sind sonst nur Wiesenflächen. Das nächste Wohnhaus im Innenbereich ist ca. 100 m entfernt, das nächste Wohnhaus im Aussenbereich ist ca. 90 m entfernt.

Haus:
Das eigentliche Haus ist unterkellert, hat eine GF von 43 qm (rechteckig) und ein ausgebautes Dachgeschoss. So ist es auch im Liegenschaftsplan eingezeichnet. Insofern ist es wohl genehmigt. Nach Angabe des Verkäufers liegen beim Bauamt keine Unterlagen über das Haus vor, da diese nur 40 Jahre aufbewahrt werden müssten.
An das Haus schliessen sich im EG links ein angebautes Bad und eine Terrasse, sowie rechts ein weiterer geschlossener Raum an, so dass sich ein quadratischer Grundriss mit insgesamt ca. 100 qm GF ergibt. Die Anbauten sind offensichtlich Schwarzbauten. Nach Auskunft des Verkäufers bestehen die Anbauten seit ca. 10 Jahren. Zu dieser Zeit wurde das Haus auch an den Kanal angeschlossen, Strom-, Telefon- und Wasseranschluss sind vorhanden.
Das Baujahr ist unbekannt, das Haus befindet sich angeblich seit 3 Generationen im Besitz der Familie und wurde wohl zuletzt vom verstorbenen Vater des Besitzers bewohnt, der erwarb es 1972. Wie lange die Wohnnutzung zurück liegt und ob sie dauerhaft und ggf. unterbrochen war, ist mir derzeit nicht bekannt. Das Haus wurde zumindest die letzten 4 - 5 Jahre nicht bewohnt.

Nun meine Fragen:
1. Inwiefern steht mir eine Wohnnutzung in dem Haus zu? Es ist im Kern ein Wohnhaus mit 2 Zimmern im EG und 2 Zimmern mit 2/3 Stehhöhe im OG. Ohne die Anbauten fehlt aber das Bad und das Wohnzimmer, welches derzeit keinen Zugang vom Haus hat. Der vom Makler bestellte Notarvertragsentwurf sieht unter "Sachmängel" folgenden Text vor: "Ein bestimmtes Flächenmaß, Bebaubarkeit oder Verwendbarkeit für Zwecke des Erwerbers sind nicht vereinbart." Ich denke da an § 35 BauBG Abs. 4 Satz 1. c).

2. Die Anbauten würde ich m.E. für eine zeitgemäße Wohnnutzung benötigen (Ich + Freundin + Kind). Baulich sind sie aber unterdurchschnittlich ausgeführt, Bedachung und Wandstärke/Isolierung müssten verbessert werden. Wie könnte ich vorgehen, um die Schwarzbauten ggf. zu "heilen" und ausserdem energietechnisch zu verbessern? Nach allem was ich bisher gelesen habe, kommt ein bestimmtes Maß an Renovierungen formal einem Neubau gleich, auch wenn man faktisch nicht neu baut. In diesem Zusammenhang denke ich an § 35 BauGB Abs. 4 Satz 1. e) und den Text im Notarvertrag: "Hinweise des Notars: …Haus und Grundstück stehen nicht unter Naturschutz o.ä.. Der Grundbesitz ist nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt. Hinsichtlich § 66 BNatSchG soll der Notar eine Nichtausübungserkärung einholen…Auf dem Grundstück befindet sich keine Wirtschaftsstelle eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes. Im Hinblick hierauf wird die Einholung einer Genehmigung oder eines entsprechenden Negativzeugnisses nicht gewünscht." Ausserdem grübele ich über § 35 BauBG Abs. 4 Satz 2. c) und d), ferner Satz 5. b) und c).

3. Das Haus ist zwar sanierungsbedürftig aber insgesamt in Ordnung. Das Dach ist angeblich 30 Jahre alt, keine Risse im Mauerwerk, Keller trocken. Ich würde das Dach westseitig (zur Landstrasse hin und auch von dort einzusehen) mit Photovoltaik- und Solarthermie-Kollektoren belegen wollen, ausserdem einen Festbrennstoffkessel in den Keller bauen. Zwei Kamine sind vorhanden. Alles das geht nicht ohne Baugenehmigung. Bestehen Chancen, diese Vorhaben durchzuführen?

4. Irgendwann ist sicher auch das Dach fällig, eine Dachdämmung nach aktuellen Standards wäre schon jetzt sinnvoll. Aussendämmung und eine Schalung wären energietechnisch auch sinnvoll, aber verfechtbar. Wie sind die Chancen diese Bauvorhaben durchzuführen? In 30 Jahren würde ich das Haus vielleicht auch wieder verkaufen wollen.

5. Ich habe § 35 BauGB zigmal gelesen, sämtliche Beratungen auf dieser Seite zum Thema "Aussenbereich" verfolgt, etliche Urteile gelesen. Die Begründungen der einschlägigen Urteile finden in meinem laienhaften Rechtsverstand kaum ein Echo. Am Ende liegt wohl viel im Ermessen des Sachbearbeiters des Bauamts und am Flächennutzungsplan. Eine entsprechende Satzung gibt es möglicherweise nicht. Ich hoffe durch Ihre Beantwortung ein wenig mehr Klarheit zu erreichen. Würden Sie mir ausserdem empfehlen, mich dem Bauamt zu offenbaren, auch wenn dann alles öffentlich wird und es kein zurück gibt?

Vielen Dank für Ihre Mühe!

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für die gestellte Frage.

Sie haben sich schon mit den rechtlichen Gesichtspunkten des Vorhabens vertraut gemacht-die Materie ist in der Tat komplex, und für Laien teilweise schwer zu durchschauen.

Grundsätzlich ist im Aussenbereich nur bestimmte priviligierte Nutzung erlaubt- Ihre Chancen, das Wohnvorhaben umzusetzen, wären gut, wenn Sie landwirtschaftlich tätig wären.Andernfalls werden Sie sich mit dem Begriff der Splittersiedlung auseinandersetzen müssen.

BVerwG - AZ.: 4 B 14.07 m.v.w.N (Bayerischer VGH München - 05.02.2007 - AZ: VGH 1 BV 05.2981 )

Das Vorhaben kann zwar im Einzelfall nach §35 II BauGB zulässig sein - dabei handelt es sich,wie Sie auch erkannt haben, um eine Einzelfallentscheidung.Dies führt zum nächsten Punkt.

Sie fragen danach, ob Sie sich dem Bauamt offenbaren sollen, auch wenn es "danach kein Zurück mehr" gibt. Die klare Antwort ist : ja. Andernfalls laufen Sie Gefahr, nach Erwerb und ggf. bedeutenden Investitionen eine Nutzungsuntersagung oder gar Abriss- bzw. Rückbauverfügung o.ä. zu erhalten.

Die Lösung für Ihr Problem ist jedoch naheliegend: Die Beantragung einer Bauvoranfrage. Die Antwort der Baurechtsbehörde ist verbindlich.Der Vorbescheid gilt drei Jahre,die Höhe der Gebühren richtet sich nach der kommunalen Gebührensatzung.

Die einzelnen Probleme fangen nämlich bereits da an, ob die Wohnnutzung nicht vieleicht schon endgültig aufgegeben worden ist.Dabei wird es in erster Linie auf die äusserliche Beschaffenheit und den Gesamteindruck ankommen.

OVG NW-Urteil vom 14.3.1997 - 7 A 5179/95

Dabei kommt es auch auf die konkrete Nutzungsform an.Im Außenbereich beurteilt sich die Frage nach der Zulässigkeit einer Nutzungsänderung in planungsrechtlicher Hinsicht nach § 35 BauGB.

Sie verweisen auf § 35 IV Nr.1 lit. c) BauGB. Der Absatz IV muss jedoch von lit. a) - lit. g), also kumulativ erfüllt sein. Dass die Wohnnutzung erst vor 5 jahren aufgegeben wurde, genügt nicht.

Des weiteren dürtfen die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 S.2 BauGB leider nicht vorliegen, insb. wegen lit. c) und d). Gleiches gilt für den Satz 5 der Vorschrift, der Ihnen nicht weiterhelfen wird.

Die weiteren Fragen werden auch erst eine Rolle spielen, wenn die Nutzungsänderung genehmigt wird. Um auf Ihre Fragen 3 u. 4 einzugehen: Entkernung von Räumen oder Gebäudeteilen und Ersetzung maroder Bausubstanz (z.B. Dachstuhl; einzelne, auch tragende Mauern,) stellen zwar umfassende Veränderungen des Gebäudes dar, sind aber zulässig, da hierdurch eine sinnvolle neue Nutzung überhaupt erst ermöglicht wird. Photovoltaikanlagen sind bauliche Anlagen im Sinne des Baurechts. Ob eine Genehmigung zum Bau einer Solaranlage auf einem Dach erforderlich ist, richtet sich nach dem Landesbaurecht jedes einzelnen Bundeslandes.

Ich nenne Ihnen z.B.: Oberverwaltungsgerichts Münster: Führt die Errichtung einer Solar-Anlage zu einer Nutzungsänderung des Gebäudes, so bedarf diese einer Baugenehmigung.(Az.: 7 B 985/10)

Es empfiehlt sich auch hinsichtlich der Solar- bzw. Photovoltaikkollektoren eine Bauvoranfrage zu stellen.Sollte Ihr Gesamtvorhaben genehmigt werden, so sehe ich hier die wenigsten Probleme.


Zur Frage 5 kann ich Ihnen mitteilen, dass tatsächlich viel im Ermessen der zuständigen Baubehörde liegt. Von den Satzungen und FNPs (hier weiter nicht bekannt) wird auch einiges abhängen, so dass Sie zunächst die Bescheidung der Voranfrage abwarten sollten - auf jeden Fall bis zum Erwerb der Immobilie.

Bitte zögern Sie nicht, bei Rückfragen die kostenlose Funktion zu benutzen.

Beachten Sie bitte, dass es sich um eine reine erstberatung handelt, im Anbetracht des wirtschaftlichen Interesses und der Grössenordnung der Investition ist die Konsultation eines örtlichen Fachanwaltes für Bau- und Verwaltungsrecht und anschliessende Besichtigung der Immobilie m.E. unumgänglich.

Mit freundlichen Grüßen aus Bielefeld
T.Asthoff

Bewertung des Fragestellers 29.05.2013 | 18:00

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