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Hauskauf falsche qm Angaben

05.02.2021 05:49 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Wir haben ein Mehrfamilienhaus gekauft .
Im Exposé war angegeben ca . 325 qm Wohnfläche. Auch der Makler antwortete auf unsere Frage , wieviel Wohnfläche das Haus hat , mit „ wie im Exposé angegeben 325 qm „
Es lagen keine Grundrisse des Hauses mehr vor . Unsere Bank verlangte aber Grundrisse und eine Wohnflächen Berechnung für eine Kreditzusage. Somit beauftragte der Verkäufer , den Makler die Grundrisse und Wohnfläche Berechnung selbst zu erstellen/ zu zeichnen . Der Makler kam dem nach und hat selbst ausgemessen und gezeichnet. Die Pläne gingen zur Bank . Uns wurde sie auch versprochen, jedoch bekamen wir sie nicht, wahrscheinlich aus gutem Grund . Wir haben dann den Kaufvertrag unterschrieben. Als wir die Schlüssel bekamen , stellte sich raus das die Wohnfläche anstatt 325 qm nur 246 qm beträgt . 80 qm Differenz. Wir forderten die Grundrisse bei der Bank an ,die der Makler im Auftrag der Verkäufer erstellt . Und es handelt sich auch laut seiner Zeichnung nur um 246 qm . Dies wurde uns aber vor Unterzeichnung nicht mitgeteilt! Es besteht doch eine Pflicht uns solche Abweichungen vor Unterzeichnung mitzuteilen , bei sage und schreibe 80 qm Differenz. Das bedeutet Verkäufer und Makler war vor Kaufvertragsunterzeichnung bewusst das es 80 qm weniger Wohnfläche sind , haben uns dies aber vorenthalten und unterschreiben lassen . Das Problem ist das im Kaufvertrag keine qm/ Wohnfläche angegeben sind und auch geschrieben steht „ haftet nicht für Flächenmaß , somit teilte uns der Anwalt mit das wir keine Chance hätten , wenn dies ( qm ) nicht drinnen steht . Aber das ist für mich eine arglistige Täuschung und Betrug , da sie es ja genau wussten . Im Vertrag ist auch keine Beschaffenheit Vereinbarung . Besteht hier überhaupt keine Möglichkeit da gegen vor zu gehen ? Nur weil vertraglich keine qm vereinbart sind , wurden uns trotzdem bewusst falsche Angaben gemacht obwohl Verkäufer und Makler nach dem ausmessen klar war das Exposé Angaben und ihre Aussagen falsch sind und auch nach dem ausmessen wurde uns das nicht mitgeteilt und verschwiegen . Besteht eine Möglichkeit auf eine Kaufpreise Minderung obwohl im Notarvertrag keine qm Angabe steht ? Vielleicht wegen Täuschung oder Betrug ?

05.02.2021 | 07:42

Antwort

von


(182)
Ückendorfer Straße 90
44866 Bochum
Tel: 02327 8325990
Web: http://kanzlei-trettin.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich bedanke mich für Ihre Frage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Schilderung gerne wie folgt Stellung nehme:

I. Aus meiner Sicht ist das Mehrfamilienhaus, das sie erworben haben, mangelhaft, weil die Wohnfläche nicht – wie insbesondere im Exposé angegeben – "ca. 325 m²", sondern nur 246 m² beträgt.

Zwar liegt insoweit kein Mangel im Sinne des § 434 I 1 BGB vor; das heißt, der Kaufsache fehlt keine vereinbarte Beschaffenheit. Denn im notariellen Kaufvertrag findet sich die Angabe, die Wohnfläche betrage (circa) 325 m² nicht, und dass der Verkäufer vor dem Abschluss dieses – formbedürftigen – Vertrags Entsprechendes erklärt hat, reicht für eine Beschaffenheitsvereinbarung nicht aus (vgl. nur BGH, Urt. v. 06.11.2015 – V ZR 78/14 , BGHZ 207, 349 Rn. 15).

Das Gebäude leidet aber an einem Mangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, Satz 3 BGB . Denn es hat hinsichtlich der Wohnfläche nicht die Eigenschaft, die Sie als Käufer nach den Angaben im Exposé erwarten durften (vgl. dazu etwa BGH, Urt. v. 19.01.2018 – V ZR 256/16 , NJW-RR 2018, 752 Rn. 10).

II. Problematisch ist, dass der Verkäufer zwar nicht seine Haftung für einen Mangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB , wohl aber seine Haftung für einen Mangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, Satz 3 BGB ausschließen kann (vgl. BGH, Urt. v. 19.01.2018 – V ZR 256/16 , NJW-RR 2018, 752 Rn. 22).

Anders gewendet: Läge hier deshalb ein Mangel vor, weil die Wohnfläche deutlich geringer ist als im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dann hätte der Verkäufer seine Haftung für diesen Mangel nicht ausschließen dürfen. Das Gebäude ist indes "nur" deshalb mangelhaft, weil die Wohnfläche hinter derjenigen zurückbleibt, die sie nach den Angaben im Exposé erwarten durften. Für einen solchen Mangel lässt sich die Haftung des Verkäufers grundsätzlich ausschließen, und von dieser Möglichkeit hat der Verkäufer offenbar auch Gebrauch gemacht.

Ich meine aber, dass sich der Verkäufer auf den Haftungsausschluss nicht berufen darf, weil ihm eine arglistige Täuschung zur Last fällt (§ 444 Fall 1 BGB ). Denn nach Ihrer Schilderung wusste der Verkäufer bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags – und damit bei Vereinbarung des Haftungsausschlusses – positiv, dass die Wohnfläche des Gebäudes deutlich geringer ist als insbesondere im Exposé angegeben. Er wäre daher, um dem Vorwurf der Arglist zu entgehen, verpflichtet gewesen, die im Vorfeld des Vertragsschlusses gemachten Angaben zu berichtigen. Das ist offenbar nicht geschehen.

III. Sie dürften deshalb das Recht haben, den Kaufpreis zu mindern (§ 437 Nr. 2 Fall 2 , § 441 BGB ). Außerdem kommt in Betracht, den Kaufvertrag wegen einer arglistigen Täuschung anzufechten oder Schadensersatz wegen der Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht zu verlangen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen weiterhelfen konnte. Bitte nutzen Sie gegebenenfalls die Möglichkeit, eine kostenlose Nachfrage zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Trettin
Rechtsanwalt


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