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Hauskauf bei Zugewinngemeinschaft


17.06.2010 07:14 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Hallo,
folgende Sachlage: Wir wollen ein Haus kaufen (Verheiratet Zugewinngemeinschaft). Kaufpreis 200.000€, Erwerbsnebenkosten 20.000€, Renovierung + Sanierung 12.000€, 8000€ geplante Anschaffungen wie Möbel + div. Nebenkosten wie doppelt MieIt usw.
Sie Eigenkapital 80. 0000€, er nichts. Geplante Finanzierung: Bankdarlehen 160.000€, Sie erbringt von Ihrem Eigenkapital 40.000€ für Kaufpreis, zahlt die Erwerbsnebenkosten (20.000€) sowie die Sanierung und die geplanten Anschaffungen(restliche 20.000€). Wie sieht es dann aus wenn wir uns in 10 Jahren scheiden lassen würden wenn folgender Sachverhalt vorliegt:
Verkaufserlös Haus: 230.000 € abzügl. aller Kosten, bis dahin gemeinsan erbrachte Tilgung Bankdarlehen 30.000€? Wie würde es aussehen wenn das Haus ein Erlös von 200.000€ bringen würde abzügl. alller Kosten und die Tilgung 30.000$ wären. Wer bekommt am Ende was und wie verhält es sich mit den Renovierungskosten und den Nebenwerbskostenkosten? Wie kann man mit dem Möbelproblem umgehen? Was wäre Ratsam? Reicht eine " Exceltabelle mit Quittungen um zu belegen das sie die Möbel gekauft hat? Müssen wir einen Ehevertrag machen, können wir das untereinanader in irgendeiner Form schriftlich fixieren falls es zu einem Todesfall kommt?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

mit der von Ihnen gewählten Formulierung "wir wollen ein Haus Kaufen" gehe ich zunächst davon aus, dass die Immobilie im Eigentum beider Eheleute stehen soll, der sogenannten Miteigentumsgemeinschaft. In diesem Fall sieht überschlägig eine Berechnung im Falle der Scheidung nach der derzeitigen Rechtslage wie folgt aus:

Zugewinn ist der Betrag um den das Endvermögen eines Ehegatten sein Anfangsvermögen übersteigt. Der Zugewinn beider Ehegatten ist zu errechnen. Von der Differenz ist der hälftige Betrag auszugleichen.

Ausgehend von dem erstgenannten Fall, würde bei beiden Ehegatten das Haus dem Endvermögen zuzurechnen sein. Abzüglich der Darlehnsverbindlichkeiten von dann noch 130,000,00 EUR verblieben 100.000,00 EUR. Da beide Eheleute Miteigentümer sind, werden dem Endvermögen jedem Ehegatten 50.000,00 EUR zugerechnet; weitere Vermögenswerte (z.B. Lebensversicherungen, Sprtguthabne etc.) würden noch hinzugerechnet werden. Auf Seiten Ihrer Frau wäre auch noch der Wert der Möbel hinzuzurechnen, da Sie klar stellen möchten, dass diese allein von ihr erworben und auch in Ihrem Eigentum stehen sollen. Zum Nachweis reicht die genannte Tabelle und eine kurze schrifttliche Klarstellung, dass die in der Tabelle genannten Gegenstände auch im Eigentum der Frau stehen sollen. Grundsätzlich wären zwar Möbel dem Hausrat zuzurechnen. Da Sie aber deutlich machen, dass die Möbel allein von der Frau erworben sind und - das sist das entscheidende - auch in ihrem Alleineigentum stehen sollen, fallen diese in den Zugewinn. Angenommen der Wert der Möbel beträgt in 10 Jahren noch 3.000,00 EUR, hätte die Frau ein Endvermögen in Höhe 53.000,00 EUR. Festzustellen ist nun das Anfangsvermögen. Das ist das Vermögen, dass jeder Ehegatte zum Zeitpunkt der Eheschließung hatte. Hatte Ihre Frau die 80.000,00 EUR bereits bei Eheschließung oder durch Erbschaft und/oder Schenkung erworben, sind diese auf Seiten der Frau dem Anfangsvermögen zuzurechnen. Die Annahme der 80.000,00 EUR ist allerdings vereinfacht, da dieser Betrag noch indexiert werden muss. Aber bereits bei Annahme der 80.000,00 EUR ergibt sich auf Seiten der Frau kein Zugewinn, da das Angangsvermögen höher ist als das Endvermögen. Auf Seiten des Mannes, vorausgesetzt es gibt kein Anfangsvermögen, verbleibt dann ein Zugewinn von 50.000,00 EUR, wovon 25.000,00 EUR auszugleichen wären.

Nach dem gleichen Schema ist bei einem Erlös von 200.000,00 EUR zu verfahren. Dann beträgt der Zugwinn auf Seiten des Mannes aber nur 35.000,00 EUR, so dass der Ausgleichsanspruch 17.500,00 UR betragen würde.

Meine Berechnung steht und fällt mit der Position Anfangsvermögen. Dieses muss noch genau geklärt werden. Hatte die Frau bei Eheschließung einen geringeren Betrag fällt auch nur der in das Anfangsvermögen.

Es bedarf daher einer genauen Berechnung.

Die Renovierungskosten etc. werden beim Zugewinn nicht gesondert ausgeglichen.

Es steht Ihnen aber frei, für einen möglichen Zugewinnausgleich eine ehevertragliche Regelung zu treffen. Sie können dort im Einzelnen Regelungen treffen, wie im Falle des Vermögensausgleichs verfahren werden soll.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 17.06.2010 | 09:52

Dann wären nach Ihrer Logik die Gelder für die Nebenerwerbskosten und für die Sanierung auf jeden fall weg. Das heißt der Mann bekommt 25.000€ und die Frau 75.000€ + evtl. Möbel. Dann macht die Frau ja Verlust. Eingebracht 80.000€, alles bezahlt und am Ende hat nur der Mann was? Wie kann sowas vermieden werden? UNd was noch schlimmer ist, wenn der Verkaufserlös nur 200.000 beträgt bekommt der Mann 17.500€ und die Frau macht richtig Verlust da die Gelder für Nebenerwerbskosten + Sanierung nicht berücksichtig werden in der Rechnung.
Wie kann man da eine Lösung finden, da wäre ja jeder Wahnsinng in so einer Konstellation Eigenkapital einzubringen? Was meinen Sie mit Indexierung Anfangsvermögen? Die Frau hatte schon vor Eheschließung 80.000€ die Ihr auch alleine gehören.Sozusagen als Anfangsvermögen. Darüber kann sie frei verfügen.Wie könnte da eine Lösung aussehen?

Nachfrage vom Fragesteller 17.06.2010 | 10:01

Dann wären nach Ihrer Logik die Gelder für die Nebenerwerbskosten und für die Sanierung auf jeden fall weg. Das heißt der Mann bekommt 25.000€ und die Frau 75.000€ + evtl. Möbel. Dann macht die Frau ja Verlust. Eingebracht 80.000€, alles bezahlt und am Ende hat nur der Mann was? Wie kann sowas vermieden werden? UNd was noch schlimmer ist, wenn der Verkaufserlös nur 200.000 beträgt bekommt der Mann 17.500€ und die Frau macht richtig Verlust da die Gelder für Nebenerwerbskosten + Sanierung nicht berücksichtig werden in der Rechnung.
Wie kann man da eine Lösung finden, da wäre ja jeder Wahnsinng in so einer Konstellation Eigenkapital einzubringen? Was meinen Sie mit Indexierung Anfangsvermögen? Die Frau hatte schon vor Eheschließung 80.000€ die Ihr auch alleine gehören.Sozusagen als Anfangsvermögen. Darüber kann sie frei verfügen.Wie könnte da eine Lösung aussehen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.06.2010 | 11:43

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Zugewinnausgleich bedeutet nicht, dass eingebrachte Gelder in einer Ehe im Falle des Scheiterns wieder vollständig zurückgefordert werden können. Diese Möglichkeit kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht, die hier meines Erachtens nicht vorliegen. Der Zugewinnausgleich ist eben dadurch geprägt, dass ein Ausgleich der Vermögenswerte erfolgt. Dadurch erhält ein Ehegatteneinen Anspruch und kann durchaus "dazu gewinnen". Er hätte aber an dem Vermögen auch teil genommen, wenn die Ehegatten weiter verheiratet geblieben wären.

Sie können hinsichtlich der Sanierungskosten und Nebenerwerbskosten durchaus eine vertragliche Regelung in Form eines Ehevertrages treffen und festlegen, in welcher Form gesondert dafür ein Ausgleich vorgenommen werden soll.

Sie können aber auch eine andere Eigentumsregelung für das Haus treffen. Sie müssen nicht Miteigentümer werden. Die Frau kann auch Alleineigentümerin werden. Dann würde die Rechnung eine andere sein. Im Falle des Verkaufs zu einem Erlös von 230.000,00 EUR abzüglich der Schulden in Höhe von 130.000,00 EUR verbleiben der Frau 100.000,00 EUR als Endvermögen. Hiervon ist das Anfangsvermögen abzuziehen, so dass als Zugewinn ca. 20.000,00 EUR verbleiben, wovon der Mann ca.10.000,00 erhalten würde. Die Frau hätte dann noch 90.000,00 EUR. Diese Berechnung wird sich aber im Laufe der Jahre ändern. Kommt es nach 20 Jahren zur Scheidung werden die Verbindlichkeiten geringer und der Zugewinn der Frau wird höher werden, so dass diese dann zwar Alleineinegtümerin ist, aber einen höheren Zugewinnausgleich an den Mann zu zahlen hat.


Im Gegensatz dazu hätte sie, wenn beide Eigentümer werden, im Fall des Verkaufserlösen von 230.000,00 EUR "nur" 75.000,00 EUR. 230.000,00 EUR - 130.000,00 EUR = 100.000,00 EUR. 50.000,00 EUR für jeden Ehegatten zuzüglich 25.000,00 EUR Zugewinnzahlung durch den Mann an die Frau.

Das Anfangsvermögen wird immer gleich angesetzt. Mit der Indexierung wird der Kaufkraftschwund ausgeglichen. Dadurch wird das Anfangsvermögen dann rechnerisch höher ausfallen.

Sie sollten in Ihrem Fall eine eingehende persönliche Beratung bei einem Anwalt in Anspruch nehmen; insbesondere auch im Hinblick auf die Gestaltung eines möglichen Ehevertrages und der genaue Regelungen. Sie sollten die Beratung auch vor Unterezeichnung des Kaufvertrages und der Eigentumsübertragung in Anspruch nehmen, da die Eigentumsregelung auch Auswirkungen auf einen Ausgleichsanspruch haben wird.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle


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