Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Hauskauf als GBR mit anschließender Teilung und Verkauf

09.06.2021 18:27 |
Preis: 100,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Ausgangslage:

Person A, B und C möchten gemeinsam ein Zweifamilienhaus als GBR kaufen. A, B und C sind nicht miteinander verwandt bzw. verheiratet. Das Zweifamilienhaus besteht aus zwei voneinander getrennten Wohnungen (Wohnung 1 und Wohnung 2). Eine Abgeschlossenheits- bzw. Teilungserklärung liegt noch nicht vor.


Vorhaben/Ziel:

Die GBR (Person A, B und C) kaufen das Zweifamilienhaus zu jeweils einem Drittel und finanzieren den Kauf über ein Immobiliendarlehen. Im Anschluss werden die Anträge zur Abgeschlossenheit der beiden Wohnungen 1 und 2 eingereicht und zusammen mit einem Notar die Teilungserklärung beglaubigt. Nach nun erfolgter Teilung der Wohnung 1 und 2 möchte Personen A die Wohnung 1 und die Personen B und C (jeweils zu 50% im Grundbuch) die Wohnung 2 als Eigentümer kaufen.

Zusammengefasst:

1. A, B und C bilden eine GBR
2. GBR (A, B und C) kaufen Zweifamilienhaus
3. Zweifamilienhaus wird in zwei Wohnungen geteilt (Abgeschlossenheits- + Teilungserklärung)
4. GBR verkauft die zwei geteilten Wohnungen an die Einzelpersonen A, B und C wie folgt:
Wohnung 1: A zu 100% im Grundbuch
Wohnung 2: B und C zu jeweils 50% im Grundbuch


Fragen:

• Wäre für die Erwerbs-Konstellation (wie oben beschrieben) die GbR die beste Lösung? Was sie die Vorteile dieser Lösung? Gibt es ggf. Alternativ-Lösungen?

• Wie wäre das Verhältnis bei einer GbR zwischen den Parteien A, B, und C? Wäre jede Einzelpartei vor der Bank oder einem anderen Gläubiger gesamtschuldnerisch verantwortlich? Oder gibt die Möglichkeit der Einzelschuldnerische Behandlung in Höhe des Anteils an der GbR

• Was ist zu beachten, wenn die GBR aufgelöst wird bzw. wenn die GBR die geteilten Wohnungen an die Einzelperson A sowie die Einzelpersonen B und C verkauft/überträgt? Fällt hier nochmals die Grunderwerbsteuer an? Welche Zusatzkosten könnten noch entstehen?

• Wie sieht der Prozess nach Erhalt der Abgeschlossenheits- bzw. Teilungserklärung aus? Was müssen A, B und C beachten, damit der Kauf/Übertrag der Einzelwohnungen reibungslos ablaufen kann?

• In diesem Beispiel wird von einem Kauf als GBR ausgegangen. Welche Vor- und Nachteile würden entstehen, wenn die Personen A, B und C das Zweifamilienhaus als Bruchteilsgemeinschaft (statt GBR) kaufen würden und dann im Anschluss die geteilten Wohnungen an die Einzelpersonen entsprechend des oben skizzierten Vorhabens verkaufen würden?


Einsatz editiert am 11.06.2021 13:44:15

11.06.2021 | 15:00

Antwort

von


(497)
Charlottenstr. 14
52070 Aachen
Tel: 0241 - 53809948
Web: http://www.rechtsanwalt-andreaswehle.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

Zu Ihren Fragen…

Wäre für die Erwerbs-Konstellation (wie oben beschrieben) die GbR die beste Lösung? Was sie die Vorteile dieser Lösung? Gibt es ggf. Alternativ-Lösungen?

Auch ohne die Bildung einer GbR vor dem Kauf wären Sie bei einem gemeinsamen Erwerb der Immobilie zumindest eine (Bruchteils-)Miteigentümergemeinschaft.

Aus den weiteren Umständen Ihres gemeinschaftlichen Vorhabens würde sodann unmittelbar eine GbR zwischen Ihnen entstehen, ohne dass die Immobilie der GbR selbst gehört.
Bei Ausscheiden eines Gesellschafters würde das Gesellschaftsvermögen den übrigen Gesellschaftern anwachsen, so dies im Gesellschaftsvertrag vereinbart ist (§ 738 BGB). Der ausscheidende Gesellschafter hätte einen Abfindungsanspruch, grundsätzlich in Höhe des Auseinandersetzungsbetrages.
Bei Beendigung der Gesellschaft hätte die Miteigentumsinhaber Anspruch auf Rückgabe ihrer Einlage (§ 732 BGB).

• Wie wäre das Verhältnis bei einer GbR zwischen den Parteien A, B, und C? Wäre jede Einzelpartei vor der Bank oder einem anderen Gläubiger gesamtschuldnerisch verantwortlich? Oder gibt die Möglichkeit der Einzelschuldnerische Behandlung in Höhe des Anteils an der GbR

Die Gesellschafter einer GbR haften im Außenverhältnis unbeschränkt gesamtschuldnerisch. Mit anderen Worten, ein Gläubiger könnte sich seinen Schuldner aussuchen, bei dem er seine Forderung zu 100% einfordert.
Der in Anspruch genommene Gesellschafter hat dann seinerseits gegen die verbleibenden Gesellschafter einen Ausgleichanspruch unter Berücksichtigung seines Gesellschaftsanteils.

• Was ist zu beachten, wenn die GBR aufgelöst wird bzw. wenn die GBR die geteilten Wohnungen an die Einzelperson A sowie die Einzelpersonen B und C verkauft/überträgt? Fällt hier nochmals die Grunderwerbsteuer an? Welche Zusatzkosten könnten noch entstehen?

Notarkosten würden bei der Vermögensverschiebung auf jeden Fall entstehen. Wegen § 311b Abs. 1 BGB sind alle Geschäfte mit Immobilien beurkundungspflichtig.

Die Entstehung der Grunderwerbssteuer ist abhängig von der Anteilsveränderung in der GbR, die Eigentümerin des Grundstücks ist.
Nach § 1 Abs. 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) führt der (Anspruch auf) Erwerb von einem GbR-Anteil dann zur Steuerentstehung, wenn durch den Erwerb eine Anteilsvereinigung der GbR-Anteile von mindestens 95 % herbeigeführt wird. Dies war bei Ihnen nicht der Fall.

Nach § 6 Abs. 2 GrEStG ist dieser Vereinigungsvorgang steuerfrei, da Sie bereits einen Anteil zu 33,3 % an der GbR hatten.
Konkret wäre hier aber zu prüfen, welchen Anteil der A an der Immobilie nach seinem Ausscheiden aus der Gesellschaft hat.

• Wie sieht der Prozess nach Erhalt der Abgeschlossenheits- bzw. Teilungserklärung aus? Was müssen A, B und C beachten, damit der Kauf/Übertrag der Einzelwohnungen reibungslos ablaufen kann?

Entsprechend der festgestellten Miteigentumsanteile in der Teilungserklärung, wäre die Bruchteile der Miteigentümer zu übertragen. Auch hier wären Sie auf einen Notar angewiesen.
Der Verkauf der Immobilen durch die GbR an die Gesellschafter wäre ertragssteuerlich gesehen die einfachste Lösung, jedoch nicht unbedingt die steuerlich günstigste, da die zwischenzeitliche Wertsteigerung der Immobilie im GbR Vermögen bei deren Ausscheiden aus dem Gesellschaftsvermögen zu aktivieren ist. Der erzielte markgerechte Kaufpreis ist hier ein Bewertungsmaßstab.

• In diesem Beispiel wird von einem Kauf als GBR ausgegangen. Welche Vor- und Nachteile würden entstehen, wenn die Personen A, B und C das Zweifamilienhaus als Bruchteilsgemeinschaft (statt GBR) kaufen würden und dann im Anschluss die geteilten Wohnungen an die Einzelpersonen entsprechend des oben skizzierten Vorhabens verkaufen würden?

Ich war ja schon auf diese Möglichkeit eingegangen. Die Verstrickung der Immobilie im Gesellschaftsvermögen würde damit umgangen werden, andererseits würde die Übertragung der entsprechenden Anteile zur Erreichung des angegebenen Ziels W1 100% bei A usw. entsprechend anteilig Grunderwerbssteuer nach sich ziehen.
Die Bruchteilseigentümer könnten ohne Zustimmung der anderen allein über Ihren Bruchteil verfügen. Bei der GbR hingegen bedürften diese der Zustimmung der übrigen Gesellschafter.
Die zu übertragenden Anteile wären erheblich niedriger, so dass hier die Kosten für Notar und Grunderwerbssteuer deutlich geringer ausfallen dürften.

Ich rate hierzu mit einem Steuerberater die beiden Wege mit entsprechenden Zahlen durchzurechnen und danach unter Abwägung der rechtlichen Belange eine Entscheidung für die eine oder andere aufgezeigte Möglichkeit zu treffen.

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen


Rechtsanwalt Andreas Wehle

ANTWORT VON

(497)

Charlottenstr. 14
52070 Aachen
Tel: 0241 - 53809948
Web: http://www.rechtsanwalt-andreaswehle.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Gesellschaftsrecht, Steuerrecht, Erbrecht, Arbeitsrecht, Zivilrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 81030 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Danke für die schnelle Info ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Sehr freundlich, kompetent, hilfreich ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Eine schnelle, präzise und unmissverständliche Antwort – vielen Dank! ...
FRAGESTELLER