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Hauskauf: Versteckte Feuchtigkeit in einem Kellerraum

03.01.2010 16:57 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben im Dezember 2009 ein Haus gekauft. Am 20. Dez. 2009 haben wir den Schlüssel erhalten. Im Kaufvertrag steht bezüglich Mängel: Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Kaufgegenstandes sind ausgeschlossen, soweit zulässig. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadenersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Käufer hat den Kaufgegenstand besichtigt, er kauf ihn im gegenwärtigen gebrauchten Zustand.

Am Wochenende haben wir angefangen zu renovieren. In einem Kellerraum wurde eine Rigipswand vor die Mauer gesetzt und tapeziert. Uns wurde von Bekannten geraten, hinter diese Wand (2x3 Mtr.) zu gucken, warum sie installiert wurde. Beim Abreißen haben wir Schimmelbildung und Feuchtigkeit festgestellt. Zwischen Mauer und Rigipswand wurd Styropor installiert.
Bei der Hausbesichtigung teilte der Verkäufer uns mit, dass er keine Probleme mit Feuchtigkeit hätte. Ist dies ein verdeckter Mangel?
Besteht hier eine Chance auf Schadenersatz?

Zu erwähnen wäre noch, dass der Verkäufer nicht im Haus gewohnt hat, sondern das Haus vermietet war.

Der Kaufpreis betrug 225.000,00 Euro.

Vorab schon einmal vielen Dank für Ihre Mühe.

Susanne Witt und Michael Knorr

Guten Abend,

ich möchte Ihre Anfrage auf der Basis der mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Der notarielle Vertrag enthält einen Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen. Ein solcher Ausschluss ist grundsätzlich wirksam und lässt Schadensersatz- und Minderungsansprüche für alle Mängel entfallen, die bei einer Besichtigung des Hauses erkennbar waren oder die zwar nicht erkennbar, dem Verkäufer aber bekannt waren und von ihm nicht offenbart wurden.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 24.01.2003, Az.: V ZR 248/02 dazu gesagt:

"Sind ihm Mängel bekannt, die bei einer Besichtigung der Kaufsache nicht ohne weiteres erkennbar sind, so ist ein Gewährleistungsausschluß wegen der in der Regel dem Verkäufer zur Last fallenden Arglist unwirksam (§ 476 BGB a. F.). Hier gebietet die Interessenlage einen Schutz des Käufers. "

Wenngleich sich diese Entscheidung noch auf die alte Fassung des BGB bezieht, ist sie inhaltlich auch auf die derzeitige Gesetzesfassung anzuwenden.

Sie haben dann Ansprüche gegen den Verkäufer, wenn Sie ihm Kenntnis dieser Mängel (Feuchtigkeit, Schimmel) nachweisen können.

Indiz für eine solche Kenntnis könnte durchaus die vorgesetzte Rigipswand sein, mit der ja anscheinend Feuchtigkeits- und Schimmelspuren verdeckt werden sollten.

Voraussetzung dafür wäre aber, dass diese Wand entweder vom Vermieter selber gemacht wurde oder er Kenntnis davon hatte, dass jemand anders die Wand vor die Feuchtigkeit gesetzt hat.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang eine Kontaktaufnahme mit dem bisherigen Mieter. Vielleicht können Sie durch ihn erfahren, wer diese Wand zu welchem Zweck errichtet hat.

Bestätigt der Ex-Mieter die Vermutung, dass der Vermieter diese Wand errichtet hat, um Feuchtigkeit zu verbergen, wäre dessen Kenntnis nachzuweisen und damit ein arglistiges Verhalten. Die Ansprüche wegen dieser Mängel wären dann nicht durch den Gewährleistungsausschluss ausgeschlossen, und Sie könnten Ihre Rechte aus § 437 BGB geltend machen.



Ich hoffe, Ihnen erste Hinweise für das weitere Vorgehen gegeben zu haben.

Für weitergehende Unterstützung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


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