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Hauskauf - Sachmängelausschluss Notarvertrag

23.02.2016 19:42 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Herr/Frau Anwalt

Wir haben im September 2015 ein Grundstück mit einem darauf befindlichen Einfamilienhaus erworben. Gemäß Kaufvertrag und Aussagen des Maklers wurde das Gebäude mit einem Baujahr von 1980 angegeben.

Bei der Besichtigung konnten wir als Laien keine Mängel an dem Gebäude feststellen. Die Mängelfreiheit wurde uns ebenso durch den Vorbesitzer zugesichert.

Aufgrund des Baujahres / Zustandes des Gebäudes und mit Blick auf die Energieeffizienz entschlossen wir uns vor dem Einzug für eine umfangreiche Sanierung.
Zusätzlich wurde noch ein Anbau in unsere Planung mit aufgenommen.

Da das geplante Projekt recht Umfangreich ist haben wir ein Architektenbüro beauftragt, um uns durch die gesamte Sanierungs-/Bauphase zu begleiten.

Wegen des erheblichen Umfangs der geplanten Maßnahmen und der Bauvorschriften in Land Brandenburg muss durch uns eine Baugenehmigung für unser Vorhaben bei der zuständigen Baubehörde gestellt werden.
Wir beauftragten ein Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur zur Einmessung des Gebäudes.
Das Gebäude soll gemäß alter Bauunterlagen ein Außenmaß von ca. 8,30m x 14,81m.
Nach der Vermessung des Gebäudes stellte sich heraus, dass alle vier Seitenmaße des Gebäudes unterschiedlich lang sind und dass es an dem Gebäude an keiner Stelle einen annähernd rechten Winkel gibt. Ebenso stehen die Außenwände nicht parallel zueinander. Das Gebäude hat nicht annähernd die Form eines Rechtecks.

Hier die Bemaßung:

Front: 8,49 m
Rechts: 14,76 m
Rückseite: 8,32 m
Links: 14,69 m

Desweitern ist uns bei der Entfernung der Bodenbeläge aufgefallen, dass keines der Räume rechtwinklig ist.
Das gesamte Gebäude hat beispielsweise rechtsseitig einen Versatz von über 0,50 m von Vorn nach Hinten.
Im Haus bedeutet das, dass die Zimmer nicht rechtwinklig sind und von einer normalen Verlegung von Fließen oder anderen Bodenbelägen keine Rede sein kann. Wir haben pro Zimmer jeweils mind. ca. 0,30 m Unterschied.

Nun unsere Fragen.

Wie Üblich wurden im Notarvertrag der Anspruch bezüglich Sachmängel ausgeschlossen.

Da der Verkäufer das Gebäude selbst errichten hat lassen und vom Bau an, dieses Bewohnte, kann man doch davon ausgehen, dass ihm dieser Mangel bekannt war.

Inwieweit haben wir diesbezüglich eine Chance gegen diesen Vertrag anzugehen.

Da wir bereits erhebliche Kosten wie Makler, Notar, Planungskosten und Vermessungskosten hatten wäre es sicher nicht ratsam den Kauf rückabzuwickeln.

Unser Gedanke geht jetzt in Richtung Vergleich.

Inwieweit ist der Makler dafür haftbar zu machen?

Wie sollten wir vorgehen oder ist dies auf Grund des Sachmangelausschlusses aussichtslos?

Mit bestem Dank im Voraus

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Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung sieht es ziemlich aussichtslos aus.

Unabhängig von der Frage, ob es überhaupt ein Mangel ist (genau gerade und rechtwinklige Häuser gibt es nicht und die Rechtsprechung ist insoweit recht großzügig), wird der Gewährleistungsausschluss durchgreifen.


Sie müssten die Arglist des Verkäufers darlegen und beweisen können, um den Gewährleistungsausschluss aushebeln zu können.

Allein die Tatsache, dass er das Haus errichtet und bewohnt hat, wird nach der Rechtsprechung nicht reichen, da damit noch nicht einmal die Kenntnis nachgewiesen werden kann. Behauptet der Verkäufer, ihm sei das nie aufgefallen, müssten Sie das Gegenteil beweisen, was kaum möglich sein wird (zumal Ihnen bei Besichtigung das offenbar auch nicht aufgefallen ist).


Daher werden Sie nach der derzeitigen Sachverhaltsdarstellung nicht erfolgreich den Gewährleistungsausschluss umgehen können - ein Vorgehen gegen den Verkäufer wäre dann aber nicht anzuraten.



Der Makler hat keine Untersuchungspflicht, sondern kann sich auf Angaben des Verkäufers verlassen, solange er keine Kenntnis oder Anhaltspunkte hat, dass die Angaben des Verkäufers nicht stimmen.

Auch insoweit ind Sie dann in der vollen Darlegungs- und Beweislast, werden also auch insoweit offensichtlich verlieren.


Daher sollten Sie kein gutes Geld einem schlechen Anspruch nachwerfen und die Sache vergessen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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