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Hauskauf - Regelung das Verkäufer auch auszieht

20.11.2020 08:48 |
Preis: 68,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


14:18

Wir beabsichtigen ein Haus zur Eigennutzung zu kaufen, in dem zur Zeit ein Mann mit seiner dauerhaft schwerstpflegebedürftigen Frau wohnt.
Der Verkäufer würde gerne in die Stadt ziehen und möchte gerne -aufgrund der besonderen Situation und dem Aufwand für den Umzug- einen Auszugstermin bis spätestens 10 Monate nach Vertragsschluss fixieren. Ob er schon eine konkrete Wohnung hat, wissen wir nicht.
Hier meine Fragen:
1. Wie regelt man dies am Besten im Notarvertrag:
a) Kaupreiszahlung sofort und wirtschaftlicher Übergang bis spätestens in 10 Monaten
oder
b) Kaufpreiszahlung und wirtschaftlicher Übergang sofort, Abschluss eines befristeten Mietvertrages
oder
c) die Hälfte des Kaufpreises sofort und andere Hälfte beim Auszug

2. Sollte der Verkäufer -wider Erwarten- nicht nach Ablauf der 10 Monate ausziehen, welche Möglichkeiten habe ich, insbes. unter Berücksichtigung der besonderen Situation der pflegebedürftigen Frau?

20.11.2020 | 10:00

Antwort

von


(497)
Charlottenstr. 14
52070 Aachen
Tel: 0241 - 53809948
Web: http://www.rechtsanwalt-andreaswehle.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

Der Eigentumserwerb bei Grundstücken erfolgt nach § 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung . Hiernach einigen sich die Parteien darüber, dass das Eigentum an der Immobilie auf den Erwerber übergehen soll und der Erwerber muss daraufhin noch ins Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden.
Letztere Bedingung wird erst vom GBA vorgenommen werden, wenn diesem die erforderlichen Erklärungen in der nach § 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass notwendigen Form (notarielle Beurkundung) vorliegen.

Mit anderen Worten, Sie bedürfen eines notariell beurkundeten Kaufvertrag, in dem die Einigung des Berechtigten (Verkäufer) und des anderen Teils (Käufer) über den Eintritt der Rechtsänderung beinhaltet.

Grundsätzlich können sie in dem Kaufvertrag alle möglichen Bedingungen reinschreiben, empfehlenswert ist dies jedoch nicht. Insbesondere bei Grundstücksverkäufen kann die Eintragung zeitlich mit der Kaufpreiszahlung auseinanderfallen, so dass es hier oft zu Störungen in der Umsetzung des Kaufvertrages kommt. Der von Ihnen fehlende Auszug aus der Immobilie ist nur eine kleine Störung, die möglich ist.

Dem oben beschriebenen Dilemma entgeht man in der Regel, durch die Inanspruchnahme eines Notars, der angewiesen wird, den Kaufpreis, der zuvor auf ein Anderkonto (Fremdgeldkonto) bei diesem eingezahlt wird, erst bei Vorliegen der vertraglich vereinbarten Bedingungen und der Eintragung in das Grundbuch an den Verkäufer auszuzahlen.

Eine der vertraglichen Bedingungen könnte der Leerstand des Hauses sein.

Weil wenn der Verkäufer das Geld hat und noch im Grundbuch als Eigentümer steht, dann haben Sie kein richtiges Druckmittel mehr, dass der Verkäufer hier seinerseits handelt.
Gut Sie könnten diesen auf Auszug und Übergabe/Eintragung verklagen und durch alle Instanzen bis zum BGH gehen und nach vielen Jahren ist das Haus im schlimmsten Fall zwangsversteigert und vom Kaufpreis ist auch nichts mehr da, neben den ganzen Kosten für die Gerichtszüge. Dies nur als Beispiel des absoluten Worst-Case.

Einige Schwierigkeiten davon kann man schon bei Vertragsschluss in der Art regeln, dass zu diesem Zeitpunkt bereits eine entsprechende Vormerkung ins Grundbuch zu Ihren Gunsten eingetragen wird.

So der Voreigner trotz Fristablauf nicht ausgezogen ist, müssten Sie diesen per Räumungstitel aus dem Haus jagen, auch wenn dieser kein Recht zur Nutzung hat. Ein befristeter Mietvertrag würde die Sachlage für Sie noch ungünstiger machen, da hier aufgrund der Pflegebedürftigkeit ggf. eine unbillige Härte angenommen werden kann und Sie so den bis dahin nur befristeten Mietvertrag bis zum Wegfall der unbilligen Härte verlängern müssten. Welche Härte dann zu diesem Zeitpunkt vorliegen mag, möchte ich einmal offen lassen. Davon kann ich nur abraten.

Ich kann nur dazu raten, dass der Verkäufer nur dann Zugriff auf den Kaufpreis erhalten soll, wenn das Haus im Grundbuch auf Sie umgeschrieben ist und er ausgezogen ist, so Sie die Absicht haben, selbst darin zu wohnen.
Solange sich der Notar an die Regeln hält, und ggf. den Kaufvertragsentwurf ggf. noch einmal auf die Umsetzung Ihrer Wünsche hin überprüfen lassen, steht einem reibungslosen Kauf nichts mehr im Wege.

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen


Rechtsanwalt Andreas Wehle

Rückfrage vom Fragesteller 20.11.2020 | 12:20

Sehr geehrter Herr Wehle,
herzlichen Dank. Da der Verkäufer anscheinend zeitnah Geld braucht, um seinen Umzug zu finanzieren, erwäge ich zum Vertragsschluss mit der Auflassung ins Grundbuch einen kleineren Teilbetrag (z.B. 10%) zu zahlen und den Rest des Kaufpreises (ggf. über das Anderkonto) erst zu zahlen bei Grundbucheintragung plus Leerstand, wobei im Notarvertrag ein maximaler Zeitpunkt zur Übergabe fixiert sein sollte.
Wenn er zu diesem Zeitpunkt nicht auszieht, könnte ich dann den Vertrag rückabwickeln bzw. ihn rausklagen?

Beste Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.11.2020 | 14:18

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Rückfrage.

Etwas ähnliches hatte ich bereits vermutet.

Da Sie sich schon beim Notar befinden und dessen Kosten ohnehin bei Ihnen sind könnten Sie auch gleich in den Vertrag eine Vollstreckungsklausel einarbeiten, um sich hier den Gang zum Gericht insoweit zu ersparen, als Sie sich erst dafür einen Titel erstreiten müssten, sondern diesen dann schon aus der Klausel im notariellen Vertrag für eine vollstreckbare Ausfertigung herleiten können.
Auf die Entscheidung des LG Bremen, Az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20T%20576/17" target="_blank" class="djo_link" title="LG Bremen, 01.02.2018 - 4 T 576/17: Keine Prüfung von materiell-rechtlichen Fragen durch den No...">4 T 576/17</a>, Beschluss vom 01.02.2018 möchte ich verweisen.

Ich möchte aber auch auf Vollstreckungshindernisse, wie die Androhung einer Selbsttötung und dergleichen immer wieder dazu führen, dass der zuständige Gerichtsvollzieher einfach nicht tätig wird und die Umsetzung eines Titels gern in die Länge zieht, hinweisen.

Um den Vertrag rückabzuwickeln, wird dem einstigen Verkäufer meist das nötige Kleingeld fehlen, um Sie vollständig zu befriedigen und Sie wissen auch nicht, was mit dem Haus in den nächsten Monaten so alles passieren kann.

Ich möchte kein Schwarzmaler sein, möchte aber auf die Risiken eines solchen Geschäfts aufmerksam machen.
Am besten Sie beauftragen hier den hinzuzuziehenden Notar für das Geschäft, dann können Sie hier zumindest sicher sein, dass es keine nicht unüblichen Nebenabsprachen zwischen diesem und dem Verkäufer gibt und dieser einen entsprechenden Vertrag in Ihrem Sinne aufsetzt und abwickelt.

So Sie bei der Prüfung eines Vertragsentwurfes anwaltliche Hilfe benötigen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
RA A. Wehle /Aachen - Immobilienrecht

Ergänzung vom Anwalt 20.11.2020 | 15:03

Sehr geehrter Ratsuchender,

eben wurde ich noch einer Antwort des Kollegen Robert Weber aus Berlin gewahr.

Die Grundfrage hierzu war... "der Hausverkäufer übergibt nicht"

...

Sie sollten als erstes prüfen, ob der Kaufvertrag eine Klausel enthält, mit der sich die Verkäufer bezüglich der Herausgabe der Immobilie der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Wenn der Vertrag eine solche Klausel enthält, sollten Sie beim Notar eine vollstreckbare Ausfertigung des Vertrages anfordern und über einen Anwalt die Zwangsräumung veranlassen. Dann würde der Gerichtsvollzieher das Haus Ihnen übergeben, notfalls gegen den Widerstand der Verkäufer.

Zu den einzelnen Fragen:
1.) Wenn die oben genannte Unterwerfungsklausel nicht gegeben ist, sollten Sie über einen Anwalt einen Räumungsprozeß anstrengen. Das kann aber einige Monate dauern.

2.) Wenn das Gericht nur als Betreuungsgericht agiert, ist die betreute Person zweiter Verkäufer. Gegen die haben Sie ebenfalls einen Herausgabeanspruch, d.h. die Klage sollte sich dann auch gegen die richten. Allerdings sollten Sie der zuvor auch eine Frist setzen (zu Händen des Betreuungsgerichts). Allerdings werden betreute Personen zumeist nicht vom Betreuungsgericht, sondern von gesondert eingesetzten Betreuern betreut. Schauen Sie da doch zur Sicherheit nochmal nach, ob da wirklich das Betreuungsgericht handelt.

3.) Nein, ab Grundbucheintrag sind Sie Eigentümer, aber nicht Besitzer. Wenn Sie das Schloß aufbohren und austauschen, begehen Sie Hausfriedensbruch, was strafbar ist. Der Grundbucheintrag erfolgt erst in einigen Monaten, da Grundbuchämter immer so lange brauchen.

4.) Die Verkäuferin kann Sie wegen Hausfriedensbruch anzeigen, Schadensersatz fordern und behaupten, Sie hätten Möbel und Sachen in deren Eigentum entwendet.

5.) Sie haben durchaus Anspruch auf Schadensersatz. Allerdings müssen Sie die Höhe des Schadens und dessen Verursachung durch die Nicht-Herausgabe nachweisen. Die Kreditkosten würden ja so oder so entstehen, fallen also weg. Aber wenn Sie jetzt noch länger in einer Mietswohnung bleiben müssen, wären die zusätzlichen Mietzahlungen ein zu ersetzenden Schaden. Ebenso natürlich die Kosten eines Anwalts, den Sie deswegen einschalten müßten.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

...
So würde es dann laufen, wenn der Vertrag nicht wie erwartet und vereinbart abgewickelt würde.

Mit freundlichen Grüßen
RA A. Wehle /Aachen

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