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Hauskauf-Probleme mit dem Liegenschaftsamt


01.05.2005 12:43 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Sehr geehrte Damen und Herren

Ich bin Familienvater einer sechsköpfigen Familie.
Wir haben 4 Kinder, von denen unser 13-jähriges Mädchen an den Rollstuhl gebunden ist.
Derzeit wohnen wir noch mit meinen Schwiegereltern zusammen in deren Haus.
Somit sind wir zu acht auf etwa 125m²!

Nun zum Problem:
Unser unmittelbarer Nachbar versucht seit über einem halben Jahr sein Haus zu verkaufen, was auf einem Erbpachtgrundstück steht. Eigentümer ist die Stadt Krefeld.
Er bietet es für 198.000.-€ an.
Uns, als Nachbarn und wissend unseres Problemes mit dem Rollstuhlkind, bietet er es für 167.000.-€ an.
Ich habe eine Bank gefunden, die mir 195.000.-€ ohne Eigenkapital finanziert.
Die 195.000.-€ setzen sich aus der Kaufsumme, den Kaufnebenkosten und nötigen Umbauarbeiten die ich selbst ausführe, zusammen.
Das Liegenschaftsamt stellt sich insofern quer,
das sie einem Grundschuldeintrag von max. 128.000.-€
(80% des Verkehrswertes) zustimmen.
Die Bank jedoch will sich natürlich auch absichern und die komplette Summe eingetragen haben.

Meine Finanzierung setzt sich wie folgt zusammen:

80.000.-€ über 2 Lebensversicherungen
72.000.-€ über einen Bausparvertrag
mit Einlage der Eigenheimzulage
43.000.-€ Darlehen der Bank

Ferner will die Stadt den Erbpachtzins von derzeit
1.855.-€/Jahr auf 3.400.-/Jahr erhöhen! (88%)
Bei 3.400.-€ klappt meine Finanzierung nicht mehr!
Ich habe eine Belassung beim derzeitigen Pachtzins beantragt,
das kam jedoch nach der Streitigkeit mit der Grundschuld nicht mehr zur Sprache.

Was kann ich nun machen? Gibt es eine Möglickeit bei dem Grundschuldeintrag oder Sonderregelungen bei Schwerstbehinderten Familienmitgliedern, die auch selbst gepflegt werden?

Mit freundlichem Gruß,
ein langsam verzweifelnder Familienvater

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Sehr geehrter Ratsuchender,

leider kann ich Ihnen keine Hoffnungen machen, dass Sie die Zustimmung des Liegenschaftsamtes zu einer Erhöhung der durch die Grundschuld gesicherten Summe erzwingen können. Genauso wenig werden Sie eine Ermäßigung des Pachtzinses zwangsweise durchsetzen können. Ihre Gemeinde als Eigentümerin des Grundstücks ist berechtigt, den maximal zulässigen Wert einer Grundschuld nach freiem Ermessen, also faktisch nach eigenem Belieben, festzusetzen. Dabei darf sie (und wird sie in der Regel auch) Rücksicht nehmen auf soziale Belange der jeweils Betroffenen (z.B. Pflege eines behinderten Kindes), sie muss dies aber nicht.

Das Einzige, was Sie tun können, ist zu versuchen, auf nichtjuristischem Weg Druck auf das Liegenschaftsamt zu machen. Sie können Ihre Situation z.B. Ihrem Bürgermeister schildern oder die Angelegenheit in die Bürgervertretung Ihrer Gemeinde bringen (im Rahmen einer Bürgeranfrage). Wenn Ihnen der Erwerb des Hauses Ihres Nachbarn so sehr am Herzen liegt, sollten Sie diesen Weg unbedingt gehen.

Es tut mir sehr Leid, Ihnen keine günstigere Auskunft erteilen zu können. Für Rückfragen stehe ich aber gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 01.05.2005 | 14:16

Sehr geehrte Frau Laurentius,
vielen Dank für die zügige Beantwortung.
Leider hab ich es mir so in etwa schon gedacht.
Ich habe auch nicht viel Hoffnung, zb die Lebensversicherung aus dem Grundbuch lassen zu können.
Denn dann käm ich ja hin.
Aber da würde die Bank wohl kaum mitspielen.
In Ihrer Antwort steht jedoch ua "nach freiem Ermessen" und "Dabei darf sie ... Rücksicht nehmen".
Mir gegenüber spricht die Stadt jedoch von festen
gesetzl. Regelungen.
Also "könnte" die Stadt doch, wenn sie wollte!?
Oder?

Mit freundlichen Grüßen S.R.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.05.2005 | 16:04

Vermutlich gibt es in Ihrer Stadt eine Verwaltungsanweisung, wie das Liegenschaftsamt in solchen Fällen verfahren soll, dass es nur Grundschulden im Wert von maximal 80 Prozent des Verkehrswertes genehmigen soll. Eine solche Anweisung bindet aber nur die Verwaltung intern, und sie entbindet das Liegenschaftsamt nicht von seiner Pflicht, jeden Fall einzeln zu prüfen und ihr Ermessen sachgerecht auszuüben. Wie gesagt haben Sie umgekehrt jedoch keinen einklagbaren Anspruch darauf, dass der Eintragung einer Grundschuld im Wert von 100 Prozent des Verkehrswerts zugestimmt wird. Sie können nur versuchen, Ihre Interessen mit Hilfe "höherer" Instanzen durchzusetzen.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

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