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Hauskauf - Minimierung Nebenkosten

9. Oktober 2022 09:58 |
Preis: 100,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,
wir planen den Erwerbe einer denkmalgeschützten Immobilie mit folgenden Kombinationsmöglichkeiten bei der Gestaltung des Kaufvertrages:

1. Erwerb von 100qm gewerblicher Fläche (Cafe) und 260qm Wohnnutzung.
2. Erwerb von 100qm gewerblicher Fläche (Cafe), 90qm gewerblich genutzter Ferienwohnung und 170qm Wohnnutzung.
3. Erwerb von 360qm Wohnnutzung (Cafe ist dann Wohnraum).
Anm.: Das Gebäude wird voll möbliert und ausgestattet (Cafe) verkauft.
Anm.: Es ist kein Makler involviert.

Der Erwerber hat folgende Optionen:

1. Erwerb privat
2. Erwerb der einen oder beider Gewerbeflächen durch unser Architekturbüro (MwSt. abzugsberechtigt)

Uns stellen sich nun folgende Fragen:
- Wie ermitteln sich die minimalsten Gesamterwerbskosten bei einer Kaufsumme von rd. 1,6 Mio. Euro.?
- Welche Steuerabschreibungen sind für uns interessant (Denkmalobjekt)?
- Wie können wir z.B. bei Option 3 die beweglichen sehr hochwertigen Gegenstände vom KP abziehen (Grunderwerbssteuer, Notar).
- Welche Optionen bieten sich uns noch?

Einsatz editiert am 10. Oktober 2022 13:00

10. Oktober 2022 | 14:34

Antwort

von


(416)
Roßmarkt 194
86899 Landsberg
Tel: +498191/3020
Tel: +491717737949
Web: http://www.kanzlei-am-rossmarkt.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das Sie Ihre Frage nicht los werden liegt an dem Umstand, dass eine konkrete Berechnung lediglich durch Steuerberater erfolgen kann, weil auf diese Plattform eine Rechtsberatung erfolgt. Weiterhin geben Sie nicht an, ob die Wohnflächen später vermietet werden oder ob Sie sie selbst nutzen wollen. Das wäre aber relevant!

Beim Erwerb einer Immobilie fällt aber immer Grunderwerbsteuer an, und zwar unabhängig von der vom Erwerber geplanten Nutzung, außer wenn dem Gebäude eine kulturell und öffentlich wichtige Funktion als Kulturdenkmal zukommt und das Grundstück keinen ausreichenden Ertrag erwirtschaften kann. Dann kann ein Antrag auf Erlass der Grundsteuer gem. § 31 GrStG Erfolg versprechend sein.

Bewegliches und sehr hochwertiges Mobiliar können Sie im Kaufvertrag selbst beziffern. Das FA prüft Ihre Angaben auf Plausibilität.

Bei einer gewerblichen Nutzung können Sie diese Beträge allerdings wieder voll abschreiben, incl. der gezahlten USt. Bei einer gemischten Nutzung werden die privat genutzten abtrennbaren Teile herausgerechnet.

Investitionskosten für Immobilien die denkmalgeschützt sind, d.h. für deren Sanierung, Renovierung oder Restaurierung können sich dann steuermindernd auswirken, wenn die geplanten Maßnahmen vor deren Ausführung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt wurden und die Behörde zustimmt und eine Denkmalbescheinigung ausgestellt hat.

Dabei ist die Abschreibung davon abhängig, in welcher Form die Nutzung erfolgt. Für vermietete Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, besteht eine 12-jährige AfA, insgesamt 100%.
§ 7i Abs. I UStG sieht eine erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen vor.

Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen bzw. bewohnen, können nur 90% der Kosten abgesetzt werden.

Für des bloßen Ausbau der Immobilie käme ggf. eine Denkmal-AfA in Betracht.

Solange Sie nicht zu viele Immobilien handeln können Sie alles privat lassen und die USt. sparen. Aber dann können Sie diese auch nicht bei Material und Renovierungskosten wieder abziehen.

Es kommt also auf den Umfang der Renovierungsarbeiten an und die Höhe der Kosten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Helge Müller-Roden
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 10. Oktober 2022 | 18:03

Sehr geehrter Herr Müller-Boden,

die Antwort ist naturgemäß wenig hilfreich, da ich - wie Sie - davon ausginge, dass ein Steuerberater mir antwortet. Dazu bin ich eigentlich flatrate-Kunde und sollte dennoch 100 Euro extra zahlen, was keinen Sinn macht.

Können Sie mir denn den richtigen Kontakt vermitteln, ggfs. zum Betreiber des Portals, damit die Zahlung rück abgewickelt werden kann und ich mit einem Stbr. in den Austausch komme?

Danke und nichts für ungut!

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10. Oktober 2022 | 18:29

Ich habe mich mit Ihrer Frage rechtlich beschäftigt und kann Sie wegen der Berechnung natürlich auch an einen Steuerberater weiter vermitteln.

Für eine konkrete Beurteilung fehlen immer noch Detailangaben, z.B. ob Sie den Wohnraum vermieten oder selbst nutzen wollen und die Höhe der Sanierungsmaßnahmen.

Grundsätzlich empfehle ich die private Variante, wenn Sie das Haus auch tatsächlich selbst nutzen wollen

Nehmen Sie einfach Kontakt zu mir auf, am besten per eMail.

ANTWORT VON

(416)

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86899 Landsberg
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Fachanwalt Arbeitsrecht, Verkehrsrecht, Erbrecht, Familienrecht, Ordnungswidrigkeiten
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