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Hauskauf / Mieter m. lebenslangem Wohnrecht


17.12.2006 12:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir interessieren uns derzeit für den Kauf eines (EFH) Hauses.

Der Makler vermerkt, dass sich in diesem Haus ein Mieter befinde, der lebenslanges Wohnrecht habe und 160,- Kaltmiete zahle.

Nun zu meinen Fragen:

- Die Miete ist angesichts der Wohnlage extrem niedrig bemessen und wir würden darüber hinaus eine moderne Heizungsanlage (statt vorhandener Etagenheizung)einbauen lassen wollen. Ist eine entsprechende Mieterhöhung möglich?

- Gilt das lebenslange Wohnrecht uneingeschränkt - selbst wenn wir (beispielsweise durch eine unvorhersehbare Notlage) selbst einziehen (vor Ableben des Mieters) müssten, um das Haus zu halten (Eigenbedarf)? (Es wäre NICHT in 2 Wohnungen aufteilbar da recht klein).

MfG
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Mieterhöhung bei Modernisierung ist in § 559 BGB geregelt.

§ 559 BGB Mieterhöhung bei Modernisierung

(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

In diesem Zusammenhang müssen Sie das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten, wonach unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendung unterbleiben müssen.
Maßgeblich hierbei ist der Standpunkt eines vernünftigen Wohnungsmieters.

Ihren Ausführungen lässt sich nicht entnehmen, ob die von Ihnen beabsichtigte Maßnahme zu einer Erhöhung der Heizkosten für den Mieter kommt.
Wenn mit der Modernisierung die Kosten insgesamt nur erhöht werden und gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen wird, dürfte eine Mieterhöhung nicht durchzusetzen sein.

Auf der anderen Seite vertritt das Landgericht Hamburg (Urteil vom 08.01.2002 - 316 S 136/01) die Auffassung, dass der Austausch einer Gasetagenheizung durch einen Anschluss der Wohnung an Fernwärme bereits keine Modernisierungsmaßnahme darstellt, weil sie nicht zu einer Wohnwertverbesserung führt.
Bei einer Gasetagenheizung kann der Mieter die Heizung nach seinen individuellen Bedürfnissen steuern und auch außerhalb der Heizperiode in Betrieb nehmen.

Ein lebenslanges Wohnrecht wird grundsätzlich ins Grundbuch eingetragen und sichert die Ansprüche gegen den neuen Eigentümer ab.

Eine Eigenbedarfskündigung ist insoweit ausgeschlossen, wenn ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart worden ist. Das Wohnrecht erlischt erst mit dem Tod des Mieters.

Ich empfehle, die Sach- und Rechtslage von einem Kollegen vor Ort prüfen zu lassen, um auf der sicheren Seite zu sein.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2006
info@kanzlei-roth.de
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