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Hauskauf - Mängelhaftung durch den Verkäufer

31.08.2018 14:06 |
Preis: 40,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


15:31

Zusammenfassung: An den Arglistnachweis im Hinblick auf § 444 BGB sind keine übermäßigen Anforderungen zu stellen.

Ich habe ein 12-Familienhaus erworben. Vor Notarvertrag habe ich bis auf 2 Wohnungen alle besichtigt.
In einer der nicht besichtigten (unvermieteten) Wohnung habe ich nun nach Besitzübergang an mich an der Decke sichtbaren Schimmel festgestellt. Im Notarvertrag habe ich bestätigt das Objekt und damit die Wohnungen
zu kennen.
Haftet der Verkäufer dafür obwohl im Kaufvertrag eine Mängelhaftung - bis auf arglistig verschwiegene Mängel -
ausgeschlossen wurde?
Wann der Schimmel entstand ist nicht mehr festzustellen. Die Wohnung stand lange leer und wurde auch lange Zeit vom Hausverwalter des Voreigentümers nicht betreten.
Soweit mir bekannt ist, haftet der Vorbesitzer nur für Mängel die zwischen Vertragsabschluß und Besitzübergang (Tag der Kaufpreiszahlung) entstehen, sowie für arglistig verchwiegene Mängel.
31.08.2018 | 14:47

Antwort

von


(126)
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre wichtige Frage.

Vollkommen richtig ist, dass eine Haftung für arglistig verschwiegene und offenbarungspflichtige Mängel wie z.B. Schimmel wegen § 444 BGB nicht ausgeschlossen werden kann, und zwar selbst dann nicht, wenn das übliche "bekannt und besichtigt" im Kaufvertrag aufgenommen worden ist.

Selbst wenn wie ebenfalls üblich und zulässig Ihre Rechte wegen Sachmängeln beim Kauf des gebrauchten 12-Familienhauses auch in Ihrem Notarvertrag ausgeschlossen sein sollten, so haftet der Verkäufer dennoch, sofern der Mangel nachweislich bereits bei Übergabe (in der Regel aber nicht immer Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung) vorhanden war und Ihnen der Arglistnachweis gelingt. An den Arglistnachweis sind keine übermäßigen Anforderungen zu stellen.

Hierzu hat das OLG Koblenz im Urteil vom 16.09.2014 – 3 U 438/14 - Folgendes zutreffend ausgeführt:

Zitat:
Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens" und „Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (...)

Es kann unter Umständen sogar reichen, wenn in Ihrem Notarvertrag eine ins Blaue hinein getroffene Zusicherung enthalten ist, dass Mängel nicht bekannt seien, woraus Sie entsprechende Untersuchungen haben schließen dürfen, siehe Urteil des OLG Frankfurt am Main vom 10.02.2006 - 21 U 57/05 - mit weiteren Nachweisen, abrufbar unter https://openjur.de/u/297475.html

Dass der Schimmel bereits vor Besitzübergang (Tag der Kaufpreiszahlung) entstanden ist, müssten Sie allerdings in der Tat nachweisen, und zwar bereits vor einem möglichen Aufforderungsschreiben an den Verkäufer. In diesem Falle ist daher die Einholung eines Privatgutachtens ratsam, siehe meinen Fachartikel unter https://www.anwalt.de/rechtstipps/privatgutachten-oder-selbstaendiges-beweisverfahren_110487.html

Entsprechend qualifizierte Sachverständige finden Sie über die Datenbank der IHK unter https://svv.ihk.de/content/home/home.ihk

Ich hoffe, dass Ihnen diese Auskunft weiterhilft. Sollte etwas unklar sein, so fragen Sie gerne ohne Mehrkosten nach, damit Sie in jedem Falle rundum zufrieden mit dieser Beratung sind.

Sofern Sie eine Prüfung Ihres Notarvertrags im Hinblick auf Ihre Frage wünschen, so können Sie auch die sogenannte Direktanfrage auf dieser Plattform nutzen, da ich eine solche Prüfung notarieller Verträge derzeit zum Festpreis von 149 EUR brutto anbiete. Sie können mich aber gerne auch unter den im Profil angegebenen Daten kontaktieren.

In jedem Falle wünsche ich Ihnen alles Gute und den besten Erfolg.

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 31.08.2018 | 15:16

Kurze Nachfrage:
Der Veräußerer (92 Jahre) überließ Vermietung und Verwaltung einer Fachfirma, die vom Schimmel nichts gemerkt hat.
Aufgrund des hohen Wohnungsleerstandes in der Region auch glaubhaft für mich, das betreffende Wohnung lange nicht betreten worden ist.
Der Schimmel ist nicht versteckt, also für Jedermann sichtbar, ich denke aber schon älter und vor Vertragsabschluß vorhanden war.
Ich vermute das Arglist hier nicht nachweisbar ist. oder sehen Sie eine Möglichkeit den Vorbesitzer in Regress zu nehmen ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.08.2018 | 15:31

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre weiteren Informationen zum Sachverhalt und Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

In diesem Fall sollte auch der zweite Leitsatz des von mir für Sie recherchierten Urteils des OLG Koblenz vom 16.09.2014 – 3 U 438/14 - zur Kenntnis genommen werden, der da wie folgt lautete:

Zitat:
Haben die Verkäufer eines Hauses fünf Jahre vor der Veräußerung desselben das Haus durch Fachfirmen kostenaufwändig instandsetzen lassen, wobei eine Behandlung des Holzes gegen Schimmelpilzbefall erfolgte, und stellt sich nach dem Kauf des Hauses heraus, dass die Holzteile und -balken infolge Braunfäule und Schimmelpilzbefall Zersetzungserscheinungen aufweisen, so spricht dies gegen eine arglistige Täuschung der Verkäufer, insbesondere wenn diese nach der Reparatur und Sanierung des Anwesens noch fünf Jahre in dem Haus wohnten.

Auf der anderen Seite sind dem Voreigentümer aber Kenntnis oder Versäumnisse der von ihm eingeschalteten Fachfirma in vollem Umfange zurechenbar. In einem Prozess gegenüber dem Voreigentümer müsste er dann der Fachfirma den Streit verkünden, da er im Falle eines für Sie günstigen Ausgangs des Rechtsstreits wiederum einen entsprechenden Regress-Anspruch gegenüber der Fachfirma haben könnte.

Daher bleibe ich bei meiner Empfehlung, nunmehr gutachterlich überprüfen zu lassen, wann der Schimmel entstanden ist. Auf der Basis eines entsprechenden Sachverständigengutachtens, das auch Auskunft über die erforderlichen Maßnahmen und die Höhe der Mängelbeseitigungskosten gibt, könnte durchaus seriös gegen den Voreigentümer oder dessen Erben vorgegangen werden.

Geben Sie uns bei Bedarf gerne Bescheid und reichen uns den Notarvertrag herein.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

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