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Hauskauf Leitungswasserschaden Mitteilungspflucht


29.11.2015 14:08 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Zusammenfassung: Selbstbeteiligung Leitungswasserversicherung
Verschweigen des Verkäufers


Habe im August mit notariellen Kaufvertrag 4.8. ein älteres Haus gekauft. Die Verkaufsgespräche fanden im Juli 2015 statt. Die Übergabe des Objektes erfolgte am 31.10.. Bei den Verhandlungen wurden wir auf einen Wasserschaden im Bad beziehungsweise Esszimmer hingewiesen. Im Zuge der Renovierung haben wir eine Wand entfernt und festgestellt dass die Leitungen die beim letzten Schaden saniert wurden wiederum schadhaft sind. Im Zuge des Verkaufes wurde mir eine Police der Wohngebäudeversicherung übergeben in der für die Leitungswasserversicherung einen Selbstbehalt von 250 € ausgewiesen ist. Nun habe ich den jetzt eingetretenen Schaden dem Versicherer gemeldet der mir daraufhin mitteilte dass die Selbstbeteiligung mittlerweilen 2000 € beträgt weil in der Vorzeit bereits mehrere Leitungswasserschäden eingetreten sind und zusätzlich auch im Heizungskeller sich ein defektes Rohr fand. Die Erhöhung der Selbstbeteiligung fand im Juni 2015 statt, also bereits bevor die ersten Verkaufsverhandlungen geführt worden. Ich fühle mich hinters Licht geführt und frage mich was ich jetzt gegen den bisherigen Eigentümer unternehmen kann. hab ich Anspruch auf Schadenersatz oder kann gar der ganze Vertrag Rückabgewickelt werden?

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Sehr geehertre Ratsuchender,

Ihre Frage, "[H]ab ich Anspruch auf Schadenersatz oder kann gar der ganze Vertrag Rückabgewickelt werden?", bentworte ich wie folgt.

1.
Sie haben einen Kaufvertrag geschlossen.
Wasserschäden wurden Ihnen offenbart.

Insofern ist das Grundstück bzw. das Gebäude nicht mangelhaft, weil es keine Abweichung des Ist- vom Soll-Zustand gibt (vgl. § 434 Abs. 1 S. 1 BGB).

Eine Gebäudeversicherung geht mit dem Eigentumserwerb auf den Erwerber von Gesetzes wegen über (§ 95 Abs. 1 VVG: "Wird die versicherte Sache vom Versicherungsnehmer veräußert, tritt an dessen Stelle der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis sich ergebenden Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein").

Sie vereinbarten - wenn nicht ausdrücklich, so doch zumindest konkludent (durch schlüssiges Handeln) - , dass das Gebäude mit einer Gebäudeversicherung mit einer Selbstbeteiligung in Höhe von 250 € versichert ist.
Tatsächlich beträgt die Selbstbeteiligung 2.000 €.

Es liegt ein Sachmangel vor, denn die Soll- weicht von der Ist-Beschaffenheit ab.
In Immobilienkaufverträgen werden zumeist die Gewährleistungsrechte ausgeschlossen.

Ein solcher Ausschluss ist grundsätzlich wirksam, gilt aber nicht für das arglistige Verschweigen eines Mangels (§ 444, 1. Alternative BGB), die Beschaffenheitsgarantie (bei Ihnen der Versicherung), § 444, 2. Alternative BGB und die Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit einer Sache (BGH, Urt. v. 29.11.2006 - VIII ZR 92/06).

Hier hat die Versicherung nicht nicht vereinbarte Beschaffenheit (2000 statt 250 € Selbstbeteiligung). Es kommt aber auch eine arglistiges Verschweigen der erhöhten Selbstbeteiligung in Betracht.

Die Arglist (Kennen oder jedenfalls Fürmöglichhalten der höheren Selbstbeteiligung und Verschweigen) müssen Sie als Käufer beweisen.

Auf Grund des Mangels haben Sie die Möglichkeit des Kaufpreis zu mindern (§ 437 Nr. 2, 2. Alternative BGB) und sogar Schadensersatz zu verlangen (§ 437 Nr. 3, 1. Alternative BGB)

Als Minderungsbetrag kommt der Mehraufwand in Höhe von 1.750 € mehr Selbstbeteiligung u.U. auch für zukünftige finanzielle Aufwendungen in Betracht.

Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn die Pflichtverletzung erheblich ist (§ 437 Nr. 2, 1. Alternative, § 323 Abs. 5 S. 2 BGB), zudem wäre ein Rücktritt vom Kaufvertrag nur möglich, wenn Sie wegen der höheren Selbstbeteiligung kein Interesse mehr an dem Haus hätten (vgl. § 323 Abs. 5 S. 1 BGB).

Eine Pflichtverletzun ist in der Regel erheblich, wenn die Mangelbeseitigunskosten mindestens 5 % des Kaufpreises ausmachen (vgl. BGH, Urt. v. 28.05.2014 - VIII ZR 94/13).

2.
Eine Anfechtung wegen Täuschung käme auch in Betracht. Ich vermute aber, dass Ihr Kaufentschluss nicht von der Höhe der Selbstbeteiligung dieser Versicherung abhing.

> Teilen Sie dem Verkäufer den Versicherungsfall und den Umstand mit, dass seit Juni eine höhere Selbstbeteiligung gilt, die deutlich höher ist als die besprochene bzw. durch die Versicherungspolice belegte Summe, dass sie sich getäuscht fühlen und den Kaufpreis um 1.750 € mindern und sich vorbehalten, weitere Schäden vom Kaufpreis abzuziehen bzw. sogar vom Kauftvertrag zurückzutreten.

Fordern Sie die Zahlung der 1.750 € innerhalb von zwei Wochen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
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