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Hauskauf - Kündigungsfrist bei Eigenbedarf

04.10.2008 22:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich beabsichtige ein Haus zu kaufen, in welcher die Erdgeschosswohnung aktuell noch vermietet ist.

Der Mietvertrag, welcher mir vorliegt, wurde am 01.04.1996 zwischen dem Vermieter und dem Mieter geschlossen. Als Mieter sind Herr X mit seiner Lebensgefährtin Frau Y angegeben.

Am 23.03.2001 erhielten die derzeitigen Vermieter eine schriftliche Kündigung zum 30.06.2001, welche von beiden unterzeichnet wurde und wie folgt lautete:


Sehr geehrter Herr …,

Wie bereits persönlich am 21.03.2001 besprochen kündigen Frau Y und Herr Y den bestehenden Mietvertrag fristgerecht zum 30.06.2001.

Eine evtl. Fortführung des Mietverhältnisses durch Herrn X wurde Ihrerseits bestätigt.
Hierzu wird Herr X sich persönlich mit Ihnen in Verbindung setzen.

Mit freundlichen Grüßen



Herr X bewohnt die Wohnung derzeit.

Nun meine Frage:

Welche Kündigungsfrist habe ich im Falle einer Klage wegen Eigenbedarfs einzuhalten?

Ist es richtig, dass durch die Kündigung der Mieter ein neuer Vertrag zwischen Vermieter und Mieter entstanden?

Des Weiteren hat der Mieter 2 Teiche und eine Hütte im Garten unter Duldung des derzeitigen Vermieters gebaut. Dies wurde aber nicht schriftlich festgehalten. Der Eigentümer ist aber bereit, mir seine Aussage schriftlich zu bestätigen.
Ist dies Wirksam?

Der Mieter hat seit diesem Zeitraum erst eine Mieterhöhung in Höhe von 5% erhalten. Dies ist im letzten Jahr geschehen. Kann ich diese um weitere 5-10 % erhöhen?


Vielen Dank


Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Nachdem das Mietverhältnis offensichtlich mit dem Mieter X nach dem 30.06.2001 fortgesetzt wurde und kein neuer Vertrag abgeschlossen wurde, werden Sie für die Eigenbedarfskündigung eine neunmonatige Kündigungsfrist einhalten müssen. Handelt es sich um ein Zweifamilienhaus und ziehen Sie in dieses ein, dann werden Sie hiernach die Möglichkeit haben, das Mietverhältnis mit X gem. § 573 a BGB ohne Angabe eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zu kündigen.

Nach § 545 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit nach Ablauf der Mietzeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. - Wurde das Mietverhältnis mit X nach der Kündigung stillschweigend nach § 545 BGB verlängert, dann ist kein neuer Vertrag entstanden, vielmehr hat sich der alte Mietvertrag verlängert. Mithin gilt auch der vereinbarte Inhalt des „ursprünglichen“ Mietverhältnisses fort. Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung kommt nicht nur eine stillschweigende, sondern eine ausdrückliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Betracht, was sich nach dem Inhalt der Gespräche zwischen X und dem Vermieter beurteilen wird.

Hat der derzeitige Vermieter die Errichtung der Hütte und Teiche im Garten geduldet, werden Sie auch ohne eine schriftliche Bestätigung gegenüber den Mietern hieran gebunden sein. Bei Beendigung des Mietverhältnisses wird aufgrund der Duldung keine Pflicht des Mieters zur Herstellung des ursprünglichen Zustands bestehen.

Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete nach § 558 Abs. 3 BGB nicht mehr als um 20 % erhöhen. Liegen die Voraussetzungen einer Mieterhöhung im Übrigen vor, werden Sie daher künftig 15 % mehr Miete fordern können.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 17.10.2008 | 11:23

Hallo,

nachdem ich nun mehrere Meinungen bzgl .der Kündigungsfrist erhalten habe, habe ich mir eine Rechtsberatung bei einem Anwalt vor Ort eingeholt. Er sagte mir, das aufgrund der Kündigung seitens des Mieters ein neuer Vertrag zu stande gekommen ist und ich dem Mieter gegenüber eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten habe.

Was ist nun richtig?

Die dezeitige Miete liegt bei der ortsüblichen Vergleichsmiete. Kann ich die Miete dennoch erhöhen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.10.2008 | 11:05


Sehr geehrter Fragesteller,

für die Annahme der 9-monatigen Kündigungsfrist spricht die widerspruchslose Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Kündigung vom 23.03.2001. Nachdem die Mieter in dem Kündigungsschreiben mitteilen, der Vermieter habe eine evtl. Fortsetzung des Mietverhältnisses durch X bestätigt, entsprach die Weiterführung des Mietverhältnisses und nicht nur die Option auf Abschluss eines neuen Vertrages offensichtlich auch dem Willen der Parteien.

Soweit Ihr Anwalt vor Ort die Kündigungsfrist mit 6 Monaten angegeben hat, ist dies ggf. damit zu erklären, dass dieser den mir nicht vorliegenden Mietvertrag sowie alle sonstigen Vertragsunterlagen eingesehen hat und hiernach der Schluss auf Abschluss eines neuen Mietvertrages gerechtfertigt war. Dies wird insbesondere dann gelten, wenn in dem Mietvertrag die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB ausgeschlossen ist. - Nicht zuletzt im Hinblick auf die formalen Anforderungen einer Eigenbedarfskündigung rate ich Ihnen, Ihren Anwalt vor Ort mit dem Ausspruch der Kündigung zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger


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