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Hauskauf: Fälligkeit der Maklercourtage

10.07.2008 21:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir haben bei einem Makler eine Maklervereinbarung betreffs eines Hauskaufs unterschrieben. Dort steht, dass die vereinbarte Maklercourtage bei Zustandekommen des Kaufvertrages fällig wird.
Inzwischen haben wir einen Kaufvertrag für das Haus unterschrieben und die Maklercourtage wäre fällig. In dem Kaufvertrag steht aber auch, dass Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises auf das Notaranderkonto die Zahlung eines evt. erforderlichen Differenzbetrages zur Ablösung der Grundschuld durch den Verkäufer ist. Dieser könnte sich aus der Zahlung von Vorfälligkeitszinsen ergeben (Restschuld des Käufers ist rel. hoch). Bis heute ist diese Frage nicht geklärt, obwohl der Eigentumsübergang in 20 Tagen geplant ist und der Kaufpreis dann fällig ist. Falls die Verkäuferseite den o.g. Differenzbetrag nicht aufbringt und wir vom Kaufvertrag zurücktreten (diesbezügl. Rücktrittsrecht ist im Kaufvertrag vereinbart): Müssen wir dann trotzdem die Maklercourtage zahlen ? Sollten wir die Maklercourtage besser gar nicht erst zahlen, bis die Frage des Differenzbetrages geklärt ist ?

Sehr geehrte Ratsuchende, sehr geehrter Ratsuchender,

1) Richtig ist, wie Sie ausführen, dass der Maklervertrag und damit grundsätzlich die Fälligkeit das Maklerlohns mit dem Abschluss des Kaufvertrags zustande kommt. Die Fälligkeit ergibt sich daraus, dass Sie den Kauvertrag rechtswirksam unterzeichneten.

2) Eine Ausnahme hiervon könnte sich nur dann ergeben, falls der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung zustande kommt.

a) Sie tragen vor, dass „Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises auf das Notaranderkonto die Zahlung eines eventuell erforderlichen Differenzbetrages zur Ablösung der Grundschuld sei“.

Diese Bedingung betrifft nur die „Zahlungsmodalität, d.h. die Höhe des Kaufpreises, hat jedoch unmittelbar mit der Wirksamkeit des Kaufvertrags an sich nichts zu tun.

b) Des weiteren erwähnen Sie, dass Sie sich ein Rücktrittsrecht vertraglich ausbedungen haben.

Bei einem vertraglichem Rücktrittsrecht ist das Bestehen/ der Wegfall des Vergütungsanspruchs Auslegungsfrage (BGH, DB 1973, S. 226). Entscheidend ist in der Regel, ob nach Beweggrund, Zweck und Inhalt der Rücktrittsklausel der Kaufvertrag im Sinne seiner anfänglichen Unvollkommenheit bestehen bleiben soll, so dass das Rücktrittsrecht einer aufschiebenden Bedingung gleichsteht. (vgl. Sprau, in: Palandt, BGB-Kommentar § 652 BGB Rn. 40).

D.h. im vorliegenden Fall nichts anders, dass zunächst der Maklervertrag und der Kaufvertrag geprüft werden müssen. Daneben sind die Motive und der Willen der Vertragsparteien gem. §§ 133, 157 BGB ergänzend heranzuziehen. Erst danach lässt sich abschließende beurteilen, ob im streitgegenständlichem Fall, mit dem Makler eine wirksame aufschiebenden Bedingung vereinbart wurde oder nicht, die dazu führt, dass kein Vergütungsanspruch seitens des Maklers besteht.

Zusammenfassend lässt sich folgendes sagen:

1) Ohne genaue Prüfung des Makler/ und Kaufvertrags kann nicht abschließend beurteilt werden, ob der Maklerlohn tatsächlich fällig ist.

2) Folglich rate ich Ihnen zunächst sich mit ihrem Makler in Verbindung zu setzen. Dabei stellen sie sich auf den Standpunkt, dass der Maklerlohn nicht fällig ist, da Sie ihr Rücktrittsrecht möglicherweise ausüben werden. Folglich sei der Maklerlohn noch nicht fällig.

3) Sollte sich der Makler nicht darauf einlassen und auf Zahlung bestehen, rate ich Ihnen sich unverzüglich an einen Anwalt ihres Vertrauens zu wenden. Dies ist zwar mit weiteren Kosten verbunden. Ihr Anwaltist in der Lage zu prüfen, ob ein Maklerlohnanspruch besteht oder nicht. Dazu ist die Prüfung der Verträge notwendig. Ohne abschließender rechtlicher Prüfung kann ich Ihnen derzeit nicht zu einer Zahlung des Maklerlohns raten.

Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste rechtliche Einschätzung und einen Weg für die Lösung ihres Problems aufzeigen konnte. Für die Prüfung der Verträge stehe ich Ihnen natürlich gerne zur Verfügung und verbleibe mit
freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
D. Preiß LL.M.Eur


Hinweis:
Die vorstehende Beantwortung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Die von mir gegebene Antwort ist eine überblicksartige Beantwortung. Außerdem ist die Beantwortung der Antwort auch abhängig von der Höhe des gebotenen Honorars und kann - insbesondere in den Fällen, in denen die notwendigen Unterlagen nicht vorlagen - eine Beratung durch einen Rechtsanwalt nicht ersetzen

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