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Hauskauf, 'versteckte Sachmängel', Vorsatz

| 04.05.2009 13:30 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Hallo, wir haben folgendes Problem. Nach längerer Suche haben wir im Sommer 2006 ein kleines Einfamilienhaus (BJ 1964) zum Kauf. Kaufvertrag wurde im August 2006 unterschrieben, Übergabe erfolgte dann im April 2007 (da der Voreigentümer noch sein neues Haus bauen musste).

Aufgrund vorheriger Besichtigungen waren wir hinsichtlich typischer Mängel sensibilisiert, insbesondere was feuchte Keller angeht und haben sofort Abstand von Objekten genommen, die in dieser Hinsicht kritisch waren. Bei dem Kaufobjekt schien auch alles bestens zu sein. Die Klopfproben auf den relativ
frisch gestrichenem Putz klangen massiv. Der relativ neue Anstrich wurde damit begründet, dass der Eigentümer sich im Keller (es ist kein Wohnkeller) ein "Arbeitszimmer" eingerichtet habe. Auch auf unser mehrmaliges Nachfragen hin wurde uns bestätigt, dass der Keller trocken sei.

Im Spätsommer 2007 stellten wir dann zum ersten Mal fest, dass im Keller gelagerte Schuhe anfingen zu schimmeln. Unsere Nachfrage beim Voreigentümer, was das bedeuten könne, wurde entgegnet, dass wir wahrscheinlich den Keller falsch gelüftet haben. Jedenfalls haben wir dann die Schuhe andersweitig gelagert.

Jetzt im Frühjahr 2009 löst sich an vielen Stellen der Putz und platzt ab. Darunter kommt jetzt feuchtes Mauerwerk zum Vorschein mit den typischen Ausblühungen. Ein (Holz-)Feuchtemessgerät zeigt an diesen Stellen sofort 39% an (allerdings geht dessen Messbereich auch nur von 5-40%). Wir haben in einem Baumarkt mal nachgefragt, was da abplatzt, weil dies so größere leicht gummiartige Stücke sind, eben nicht nur bröselnder Putz. Deren Vermutung war, dass die Wand mit Dichtschlämme behandelt wurde, die aber nach 2-3 Jahren ihre Funktion verliert und sich dann löst.

Irgendwie kommen wir uns jetzt übervorteilt vor. Der Voreigentümer besaß das
Haus mehr als 10 Jahre und hat dort zahlreiche Um- und Einbauten (Wände entfernt, Elektrik/Bäder neu, Terrasse aufgeschüttet etc.) vorgenommen. Immer in Eigenregie, war also kein Laie und muss über den Zustand der Immobilie gut Bescheid gewusst haben.

Natürlich wurde im Kaufvertrag die Sachmängelhaftung ausgeschlossen, es sei denn der Verkäufer handelte vorsätzlich. Außerdem versichert der Verkäufer im Vertrag, dass ihm keine bekannten Sachmängel bekannt sind.
Die feuchte Wand muss ihm aber bekannt gewesen sein, da er sie ja selbst mit Dichtschlämme behandelt hat. Unserer Meinung nach hätte er uns spätestens auf unsere Nachfrage hin, ob der Keller trocken sei, darüber informieren müssen.

Nun unsere Fragen:
1. Haben wir (gute) Chancen, den Verkäufer für diesen Mangel jetzt noch haftbar zu machen?

2. Wenn ja, welche Formen der Einigung gibt es? Eine Rückabwicklung des Kaufs halten wir für unrealistisch, da wir selbst inzwischen viel Arbeit und auch Geld in das Objekt investiert haben. Aber wir wollen nicht für diesen Altschaden aufkommen. Hätten wir davon vor Unterzeichnung des Vertrags gewusst, hätten wir das Objekt nicht gekauft oder wenn nur mit großen Abschlägen auf den Kaufpreis.

3. Wann verjähren Ansprüche aus dem Kaufvertrag? Wir haben was von 5 Jahren gehört.

4. Wie ist das weitere Prozedere? Wie sollen wir uns verhalten? Den Käufer zur Rede stellen (der wird vermutlich erneut abstreiten, davon gewusst zu haben)?
Einen Anwalt beauftragen? Einen Gutachter holen?

5. Ich bin zwar rechtschutzversichert, aber wir haben das Haus als GbR mit mir und meiner Freundin als Gesellschafter gekauft. Kann ich meine Rechtsschutz (zum ersten mal in 15 Jahren) trotzdem in Anspruch nehmen?

Sehr geehrter/e Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

1. a) Um den Verkäufer überhaupt haftbar zu machen, müssten Sie immer noch Gewährleistungsansprüche gegen ihn haben. Dem Käufer stehen laut BGB verschiedene Gewährleistungsrechte zu. Diese sind allerdings abdingbar, so dass zwischen den Parteien wirksam ein Gewährleistungsausschluss vertraglich vereinbart werden kann. Der von Ihnen vereinbarte Gewährleistungs -ausschluss ist zulässig und üblich bei Grundstückkäufen. Diese findet ihre Grenze allerdings in § 444 BGB. Danach kann der Verkäufer sich nicht mehr auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, wenn er den Mangel des Kaufobjekts arglistig verschwiegen hat. Die Feuchtigkeit im Keller stellt unstreitig ein Mangel des Hauses i.S.d. § 434 BGB dar.

b) Ob Sie Chancen haben oder nicht, beurteilt sich danach, ob Sie imstande werden zu beweisen, dass die Feuchtigkeit bei der Übernahme des Hauses vorhanden war und dass diese Tatsache dem Verkäufer auch bekannt war. Im Kaufvertrag hat er ja diesbezüglich das Gegenteil behauptet. Der Gang zum Bausachverständigen wird in der Tat irgendwann unvermeidbar. Der kann z.B. erkennen, ob Feuchtigkeitsschäden schon länger bestanden haben und die vom Verkäufer nur provisorisch übergemalt wurden. Wird bewiesen, dass die Feuchtigkeit im Keller schon lange vorhanden war und dass der Verkäufer versucht hat, diese sogar mit Dichtschlämme zu behandeln, dann wird auch der erforderliche Arglist des Verkäufers im Verschweigen der Feuchtigkeit zur Tage treten. Die Ursächlichkeit zwischen der arglistigen Täuschung und dem Schaden wäre auch gegeben, da Sie bei Kenntnis der Feuchtigkeit im Keller das Haus nicht gekauft hätten. Sie hatten auch keine fahrlässige Unkenntnis von diesem Mangel, da Sie nach Ihrem Vortrag den Keller gezielt auf Feuchtigkeit untersucht haben (Wände abklopfen). Der Verkäufer wird für diesen Mangel trotz des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses haften.

2. a) Da Sie nicht vom Kaufvertrag zurücktreten möchten, bietet sich zunächst die Beseitigung des Mangels durch den Verkäufer an (§ 437 Nr. 1, 439 BGB). Fordern Sie den Verkäufer also auf, die Feuchtigkeit im Keller zu beseitigen und setzen Sie ihm dazu eine angemessene Frist (4 Wochen, je nach Umfang). Das sollten Sie als erstes tun, bevor Sie den teuren Bausachverständigen beauftragen. Weigert sich der Verkäufer beharrlich die Haftung zu übernehmen und bleibt dabei, dass er nichts von der Feuchtigkeit wusste, dann sollten Sie den Gutachter miteinbeziehen, um Beweis für den Mangel herbeizuschaffen.

b) Nachdem die von Ihnen gesetzte Frist für die Beseitigung des Mangels fruchtlos verstrichen ist, können Sie auf den für Sie wichtigsten Anspruch auf Minderung des Kaufpreises nach § 437 Nr. 2 BGB zurückgreifen. Nach Rechtsprechung des BGH V ZR 173/05, erhielt ein Käufer des Hauses dessen Keller feucht war einen Minderungsbetrag in Höhe von 85 000 € zugesprochen. (Die Beseitigung dieses Mangels hätte nur 2500€ gekostet). Diesen Anspruch müssten Sie notfalls durch den Rechtsanwalt einklagen lassen.

3. Nach § 438 I, Nr. 2 a) BGB verjährt Ihr Gewährleistungsanspruch in 5 Jahren ab der Übergabe des Grundstücks (§ 438 II BGB).

4. Nach Beauftragung eines Rechtsanwalts wird dieser bei Ihrer Rechtsschutzversicherung melden um die Deckungsfrage abzuklären. Ohne Einsicht in Ihrem Vertrag kann hier über den Umfang der Deckung nicht näheres gesagt werden.

Ich darf an dieser Stelle anmerken, dass die Erstberatung nur die erste rechtliche Beurteilung des Rechtsproblems auf Grund von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts bieten kann. Bei Unklarheiten biete ich Sie die kostenlose Nachfragefunktion zu nutzen. Abgesehen davon können Sie bei weiteren Fragen auch die Funktion “Direktanfrage” in Anspruch nehmen.

Ich wünsche Ihnen viel Glück und verbleibe mit freundlichen Grüßen:

T.Kakachia
-Rechtsanwalt-

______________________________________________________

Temuri Kakachia
Anwaltskanzlei

Tel: 07621/5830303
Fax: 07621/5839304

Nachfrage vom Fragesteller 04.05.2009 | 15:58

Hallo Herr Kakachia,
zunächst vielen herzlichen Dank für die ausführliche und verständliche Antwort. Zu den konkreten ersten Schritten habe ich noch folgende Fragen:
Das Schreiben mit der Aufforderung nach Mängelbeseitigung an den Voreigentümer kann ich wohl noch selbst aufsetzen. Es ist wohl eine Zustellung als Einschreiben mit Rückschein sinnvoll.

Sollte der Voreigentümer daraufhin nichts unternehmen bzw. abstreiten, sollten wir dann
a) zunächst zum Anwalt gehen und zusammen mit ihm einen Gutachter ausfindig machen (welche Qualifikation muss dieser aufweisen? Gibt es sowas wie vor Gericht zugelassene Baugutachter?) oder
b) einen Gutachter beauftragen, Gutachten abwarten, Voreigentümer zeigen und erst dann einen Anwalt beauftragen um die etwaige Forderung durchzusetzen?

Vielen Dank vorab
Gruss Ratsuchender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.05.2009 | 17:45

Sehr geehrter Fragesteller,

das erste Schreiben an den Voreigentümer können selbstverständlich auch Sie ohne einen Anwalt verfassen. Achten Sie bitte nur darauf, dass sie freundlich aber bestimmt die Beseitigung des Mangels fordern und dass Sie nach Ablauf der gesetzten Frist die Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz (ein weiteres Gewärleistungsrecht) androhen. Das Schreiben sollten Sie zu Beweissicherung per Einschreiben mit Rückschein versenden.

Die Schritte B und C können Sie in beliebiger Reihenfolge vornehmen. Sie können sich selber mit dem Amts bzw. Landgericht in verbindung setzen und nach der Liste der Gutachter fragen. Auf diesem Wege sollten Sie bestimmt einen geeigneten Gutachter finden. Andererseits kann man gleich über einen Anwalt Klage erheben (vorher unbedingt Androhung des Voreigentümers mit einer Klage) und vor Gericht einen Antrag auf Erstellung eines Gitachtens stellen.

Wenn Sie Zeit und Geduld haben, dann sollten Sie nach b) verfahren.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Restmontag.

Mit freundlichen Grüßen:

T.Kakachia
-Rechtsanwalt-

Bewertung des Fragestellers 04.05.2009 | 21:32

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Stellungnahme vom Anwalt:
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